Corte di cassazione civile sez. III, 25 novembre 2014, n. 24987

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giur
3/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
(15) V., di recente, Cass. civ., sez. lav., 22 novembre 2011, n. 24573,
in Riv. giur. lav. e prev. soc. 2012, II, 381 e segg., con nota di A. MATTEI,
Un intervento della Cassazione tra tutela effettiva del contraddittorio e
celerità del rito lavoristico.
(16) Come già evidenziato precedentemente, la sezione lavoro della la
S.C., con la sentenza 25 maggio 2009, n. 11997, ha incentrato l’attenzione
sulla peculiare modalità afferente il sistema decisorio delle cause di lavoro
(e, quindi, anche di quelle locatizie), che, ormai, può dirsi sia divenuta
una sorta di prassi essenzialmente costante nella quasi totalità degli uff‌ici
giudiziari nazionali, ovvero di quella relativa alla lettura cumulativa dei di-
spositivi dei processi che siano stati discussi alla stessa udienza al termine
della celebrazione dell’udienza medesima, senza, perciò, procedere alla
lettura distinta di ciascuno di essi all’esito della discussione di ogni singola
causa trattata e incamerata in decisione (sulla stessa questione v., già,
Cass. civ., sez. lav., 23 giugno 1978, n. 3135 e Cass. civ., sez. lav., 22 novem-
bre 1995, n. 12061). Con tale decisione ha confermato la legittimità di tale
prassi, non determinandosi al riguardo alcuna violazione dei fondamentali
parametri di tutela del diritto di difesa (di cui all’art. 24, comma 2, Cost.) e
del diritto all’esplicazione del contraddittorio tra le parti (previsto dall’art.
101 c.p.c. e dal novellato art. 111, comma 2, Cost.).
Corte di CAssAzione Civile
sez. iii, 25 novembre 2014, n. 24987
pres. russo – est. sCrimA – p.m. CorAsAniti (diff.) – riC. hotel royAl
s.r.l. (Avv. d’AmiCo) C. inpdAp (Avv. CipriAni)
Obbligazioni del locatore y Mantenimento della
cosa in buono stato locativo y Modif‌icazioni o tra-
sformazioni non previste in contratto, ma imposte
dall’autorità successivamente alla consegna della
cosa locata y Obblighi del locatore di esecuzione o
di rimborso delle relative spese y Esclusione.
. Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e
1576 c. c. non comprendono l’esecuzione di opere di mo-
dif‌icazione o trasformazione della cosa locata, anche se
imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, soprav-
venute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea
all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare
al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali
opere, salva l’applicazione della normativa in tema di
miglioramenti. (c.c., art. 1575; c.c., art. 1576) (1)
(1) Nello stesso senso della massima, v. Cass. civ., 30 gennaio 2009,
n. 2458, in questa Rivista 2009, 289. Concordemente, anche Trib. civ.
Nocera Inferiore 6 marzo 2002, n. 241, ivi 2002, 615, la quale fa salva
l’operatività degli artt. 1592 e 1593 c.c. in tema di miglioramenti ed
addizioni.
svolgimento del proCesso
Con ricorso depositato nel 1999 presso il Tribunale di
Tempio, sezione distaccata di Olbia, la Hotel Royal S.a.s.
di Marco Saba & c., premesso di condurre in locazione un
immobile sito in Olbia e destinato a struttura alberghiera
di proprietà dell’INPDAP, in virtù di contratto di locazione
stipulato il 18 maggio 1978, in base al quale il conduttore
doveva far fronte alle spese di gestione e manutenzione de-
gli impianti nonchè alla manutenzione straordinaria, rap-
presentava di aver ripetutamente segnalato la necessità di
eseguire opere di adeguamento dell’immobile alla nuova
normativa per la sicurezza degli impianti senza alcun
esito, sicchè si era vista costretta a porre in essere opere
di ristrutturazione dell’immobile per conservarlo all’uso
convenuto con un esborso complessivo di L. 530.000.000;
deduceva che l’ente locatore aveva chiesto nel gennaio del
1999 il pagamento dei canoni arretrati per L. 378.931.250;
precisava che non avevano avuto seguito le trattative f‌ina-
lizzate ad una compensazione tra tali pretese e le spese
sostenute dalla società conduttrice per le dette opere che,
a suo avviso, dovevano, invece, essere poste a carico del lo-
catore cui competeva l’obbligo di mantenere la cosa locata
in stato da servire all’uso convenuto; rappresentava che
il ritardato adeguamento della struttura aveva cagionato
una consistente perdita di clientela e chiedeva, quindi, la
condanna dell’INPDAP alla restituzione delle somme spe-
se per la realizzazione di opere di restauro e riparazione
straordinaria dell’immobile, pari a L. 530.000.000.
Il locatore si costituiva contestando l’avversa pretesa e
proponeva domanda riconvenzionale. Deduceva in parti-
colare che: la società conduttrice era rimasta morosa nel
pagamento dei canoni; al 30 settembre 1999 la predetta
aveva un debito per sorta capitale pari a L. 536.968.399;
non aveva fondamento la pretesa della parte ricorrente di
compensare quanto dovuto a titolo di canoni con i costi
delle opere realizzate alla luce delle specif‌iche previsioni
del contratto di locazione che poneva tali spese a carico
della parte conduttrice; la disciplina codicistica in materia
di manutenzione del bene locato poteva essere derogata
dalle parti; in ogni caso nulla spettava alla conduttrice
per le spese effettuate ai sensi dell’art. 7 del contratto,
il quale escludeva esborsi del locatore per opere anche
autorizzate eseguite dalla parte conduttrice; le opere e
gli interventi eseguiti da detta parte, senza l’osservanza
della procedura stabilita nel contratto, non potevano es-
sere qualif‌icati di restauro e ristrutturazione; molte di tali
opere non avevano attinenza con la normativa in mate-
ria di sicurezza di cui alla legge n. 426 del 1990; nessun
addebito poteva essere mosso al locatore per la dedotta
diminuzione della clientela dell’hotel; l’inadempimento
della conduttrice determinava la risoluzione di diritto del
contratto in base a quanto previsto dall’art. 14 dello stesso.
Il locatore chiedeva, pertanto, il rigetto della pretesa della
parte conduttrice, la declaratoria di avvenuta risoluzione
del rapporto di locazione e la condanna della controparte
al pagamento dei canoni per L. 505.647.476, oltre interes-
si. Il Tribunale adito, con sentenza del 24 marzo 2006,
premesso che era cessata la materia del contendere in
relazione alla domanda di risoluzione contrattuale pro-
posta dall’INPDAP e ritenuto che la società conduttrice
avesse effettuato opere relative ad interventi di restauro
e risanamento conservativo di pertinenza del locatore, te-
nuto al mantenimento della cosa locata in modo da servire
all’uso convenuto, quantif‌icava sulla base delle risultanze
peritali, in € 219.998,87 il credito della società conduttri-
ce, compensava tale importo con la maggiore somma di €
366.965,42 dovuta da detta società a titolo di canoni e con-
dannava quest’ultima al pagamento della differenza, pari
ad € 146.966,55, oltre interessi dalla domanda, rigettando
la pretesa di danni formulata dalla società conduttrice.

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