Corte di cassazione civile sez. III, 9 dicembre 2014, n. 25853

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giur

Arch. loc. e cond. 3/2015

LEGITTIMITÀ

All’udienza del 13 novembre 2013 il Collegio ha disposto

rinvio per consentire al Condominio la produzione della

delibera di autorizzazione dell’Amministratore a resistere

in giudizio (SU 18331/10).

Il Condominio non ha ottemperato.

Parte ricorrente ha depositato verbale di assemblea

appositamente convocata il 20 gennaio 2014 e andata

deserta. Non lo ha notif‌icato ex art. 372 c.p.c.

Motivi della decisione

2) Preliminarmente va ritenuta invalida perchè irri-

tuale, mancando l’autorizzazione assembleare, la costitu-

zione del controricorrente Condominio, secondo quanto

insegnato dalla citata sentenza delle Sezioni Unite.

3) Dopo aver puntualmente riportato gli atti e le vi-

cende della fase di merito, il ricorso denuncia violazione

e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizi di motivazione

relativamente alla circostanza che gronde e doccione non

siano stati ritenuti parti comuni dell’edif‌icio “sol perchè i

ricorrenti sono proprietari dei lastrici”.

Il quesito di diritto mira a far affermare che detti beni

sono parti comuni del fabbricato e che “pertanto le relati-

ve spese di sostituzione o riparazione vanno sostenute da

tutti i condomini delle proprietà sottostanti”.

La censura è espressamente riferita a quella parte della

sentenza impugnata riportata in ricorso a pag. 3, sub 1 e 2

che ha ritenuto di assoggettare le gronde, i canali di gron-

da, e tutte quelle parti attraverso le quali si raccolgono e

def‌luiscono le acque piovane, “allo stesso regime previsto

per i lastrici solari”.

La sentenza impugnata ha affermato che, in relazione a

un terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva, il pro-

prietario è tenuto a contribuire non in ragione dei millesi-

mi, ma in misura di un terzo, nelle spese della riparazione

dei beni suddetti.

La Corte di appello ha infatti ritenuto corretto questo

inquadramento, dato alla questione dal primo giudice (cfr.

pag. 4 sentenza).

Ha aggiunto rafforzativamente un’altra considerazione

esplicativa: come per il tetto di proprietà esclusiva la spesa

deroga ai criteri di cui agli artt. 1117 e 1123, così la spesa

per la riparazione di cui si tratta segue i criteri previsti per

il terrazzo di copertura di proprietà esclusiva e cioè quello

di cui all’art. 1126 c.c..

A questa interpretazione delle disposizioni di cui agli

artt. 1117 e 1126 c. c., il ricorso contrappone la lettura se-

condo cui il regime proprietario (e quindi quello relativo

ai costi di riparazione) delle gronde e delle altre parti di

cui si discute non segue quello di proprietà “dei lastrici”.

4) La censura coglie nel segno.

Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque

meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costitui-

scono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione

necessaria all’uso comune (in quanto «servono all’uso e

al godimento comune»), ricadono tra i beni che l’art. 1117

c.c. include tra le parti comuni dell’edif‌icio.

Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a

falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve

anche la funzione di copertura di parte del fabbricato,

rimane indispensabile l’esistenza delle gronde per racco-

gliere e smaltire le acque piovane.

Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla som-

mità dell’edif‌icio f‌ino a terra o a scarichi fognari e svolgono

quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del

terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più

intenso che, compatibilmente con il disposto del’ art. 1102

c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi

usi.

La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale

provengano le acque che si immettono nei canali non muta

questo regime, giacchè l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto

le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente

inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza

è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che

altrimenti risulti espressamente dal titolo.

Né è consentita un’interpretazione che per analogia

estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via

eccezionale dall’art. 1126 c.c.

I giudici di merito hanno fatto quindi malgoverno

dell’art. 1117 c.c. e, in relazione alla proprietà esclusiva

del terrazzo, hanno indebitamente trovato in altra norma

(art. 1126 c.c.) la regola di diritto da applicare alla fatti-

specie.

Si impone la cassazione della sentenza impugnata e il

rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di

Napoli, che si atterrà al seguente principio di diritto: Salvo

che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde,

i doccioni e i “canali di scarico” delle acque meteoriche

del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene

comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., atteso che svolgono una

funzione necessaria all’uso comune e servono all’uso e al

godimento comune, ancorchè la funzione di copertura del-

l’edif‌icio sia espletata da terrazzo di proprietà esclusiva.

Il Giudice di rinvio provvederà anche alla liquidazione

delle spese di questo giudizio. (Omissis)

Corte di CAssAzione Civile

sez. iii, 9 diCembre 2014, n. 25853

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è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel

domicilio del creditore. (c.c., art. 1182; c.c., art. 1219;

c.c., art. 1282; c.c., art. 1587) (1)

(1) In termini, v. Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2007, n. 5836, in Ius&Lex

dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna. Prima ancora, cfr. Cass. civ., sez. III, 17

dicembre 1986, ibidem.