Corte di cassazione civile sez. III, 9 dicembre 2014, n. 25853

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giur
Arch. loc. e cond. 3/2015
LEGITTIMITÀ
All’udienza del 13 novembre 2013 il Collegio ha disposto
rinvio per consentire al Condominio la produzione della
delibera di autorizzazione dell’Amministratore a resistere
in giudizio (SU 18331/10).
Il Condominio non ha ottemperato.
Parte ricorrente ha depositato verbale di assemblea
appositamente convocata il 20 gennaio 2014 e andata
deserta. Non lo ha notificato ex art. 372 c.p.c.
Motivi della decisione
2) Preliminarmente va ritenuta invalida perchè irri-
tuale, mancando l’autorizzazione assembleare, la costitu-
zione del controricorrente Condominio, secondo quanto
insegnato dalla citata sentenza delle Sezioni Unite.
3) Dopo aver puntualmente riportato gli atti e le vi-
cende della fase di merito, il ricorso denuncia violazione
e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. e vizi di motivazione
relativamente alla circostanza che gronde e doccione non
siano stati ritenuti parti comuni dell’edificio “sol perchè i
ricorrenti sono proprietari dei lastrici”.
Il quesito di diritto mira a far affermare che detti beni
sono parti comuni del fabbricato e che “pertanto le relati-
ve spese di sostituzione o riparazione vanno sostenute da
tutti i condomini delle proprietà sottostanti”.
La censura è espressamente riferita a quella parte della
sentenza impugnata riportata in ricorso a pag. 3, sub 1 e 2
che ha ritenuto di assoggettare le gronde, i canali di gron-
da, e tutte quelle parti attraverso le quali si raccolgono e
defluiscono le acque piovane, “allo stesso regime previsto
per i lastrici solari”.
La sentenza impugnata ha affermato che, in relazione a
un terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva, il pro-
prietario è tenuto a contribuire non in ragione dei millesi-
mi, ma in misura di un terzo, nelle spese della riparazione
dei beni suddetti.
La Corte di appello ha infatti ritenuto corretto questo
inquadramento, dato alla questione dal primo giudice (cfr.
pag. 4 sentenza).
Ha aggiunto rafforzativamente un’altra considerazione
esplicativa: come per il tetto di proprietà esclusiva la spesa
deroga ai criteri di cui agli artt. 1117 e 1123, così la spesa
per la riparazione di cui si tratta segue i criteri previsti per
il terrazzo di copertura di proprietà esclusiva e cioè quello
di cui all’art. 1126 c.c..
A questa interpretazione delle disposizioni di cui agli
artt. 1117 e 1126 c. c., il ricorso contrappone la lettura se-
condo cui il regime proprietario (e quindi quello relativo
ai costi di riparazione) delle gronde e delle altre parti di
cui si discute non segue quello di proprietà “dei lastrici”.
4) La censura coglie nel segno.
Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque
meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costitui-
scono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione
necessaria all’uso comune (in quanto «servono all’uso e
al godimento comune»), ricadono tra i beni che l’art. 1117
c.c. include tra le parti comuni dell’edificio.
Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a
falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve
anche la funzione di copertura di parte del fabbricato,
rimane indispensabile l’esistenza delle gronde per racco-
gliere e smaltire le acque piovane.
Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla som-
mità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono
quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del
terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più
intenso che, compatibilmente con il disposto del’ art. 1102
c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi
usi.
La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale
provengano le acque che si immettono nei canali non muta
questo regime, giacchè l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto
le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente
inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza
è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che
altrimenti risulti espressamente dal titolo.
Né è consentita un’interpretazione che per analogia
estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via
eccezionale dall’art. 1126 c.c.
I giudici di merito hanno fatto quindi malgoverno
dell’art. 1117 c.c. e, in relazione alla proprietà esclusiva
del terrazzo, hanno indebitamente trovato in altra norma
(art. 1126 c.c.) la regola di diritto da applicare alla fatti-
specie.
Si impone la cassazione della sentenza impugnata e il
rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di
Napoli, che si atterrà al seguente principio di diritto: Salvo
che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde,
i doccioni e i “canali di scarico” delle acque meteoriche
del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene
comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., atteso che svolgono una
funzione necessaria all’uso comune e servono all’uso e al
godimento comune, ancorchè la funzione di copertura del-
l’edificio sia espletata da terrazzo di proprietà esclusiva.
Il Giudice di rinvio provvederà anche alla liquidazione
delle spese di questo giudizio. (Omissis)
Corte di CAssAzione Civile
sez. iii, 9 diCembre 2014, n. 25853
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Obbligazioni del conduttore y Crediti per fitti e
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zioni.
. Anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è
necessaria - ai fini della decorrenza degli interessi -
la costituzione in mora quando il termine per pagare
è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel
domicilio del creditore. (c.c., art. 1182; c.c., art. 1219;
c.c., art. 1282; c.c., art. 1587) (1)
(1) In termini, v. Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2007, n. 5836, in Ius&Lex
dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna. Prima ancora, cfr. Cass. civ., sez. III, 17
dicembre 1986, ibidem.

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