Corte di cassazione civile sez. II, 22 dicembre 2014, n. 27154

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giur
3/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
ubicati al piano ammezzato si sia costituito un autonomo
condominio parziale, riguardante i soli beni di proprietà
C.. Il che, però, inteso in senso sincrono costituirebbe una
contraddizione in termini, posto che non può darsi con-
dominio con un solo proprietario; mentre, inteso in senso
diacronico, significherebbe che tale condominio parziale
si sarebbe costituito per effetto di alienazioni a terzi,
anteriori a quelle rispettivamente effettuate alle parti in
causa, cui, però, la sentenza neppure accenna.
Ad aggravare il difetto d’orientamento nell’argomen-
tazione della Corte siciliana, l’ulteriore circostanza che
mentre al 15° rigo della pag. 6 della sentenza impugnata
si parla dell’acquisto, avvenuto con l’atto del 1950, di dieci
unità immobiliari del piano ammezzato, al 18° rigo della
stessa pagina si indicano nel numero di otto, invece, i
vani già di proprietà C. al cui servizio esclusivo sarebbe
posto il corridoio. Di guisa che neppure si comprende se
e come la Corte d’appello abbia accertato che il corridoio
servisse tutti e soltanto i vani già di proprietà C.. Circo-
stanza di rilievo decisivo, ove si consideri che (i) la stessa
decisione impugnata ne ha fatto dipendere la proprietà
non condominiale ma individuale del corridoio, e con essa
la possibilità di trasferire la proprietà dei vani ammezzati
separatamente dal diritto di comproprietà su questo; e
che (ii) l’esistenza di altri vani ugualmente accessibili
dal corridoio stesso ma non di proprietà C., travolgerebbe
l’intera impostazione del ragionamento seguito dalla Cor-
te territoriale, che proprio e solo da tale nesso di servizio
“esclusivo” ha tratto argomento per ritenere l’appartenen-
za del corridoio ai soli danti causa comuni delle parti.
E poichè dalla narrativa della sentenza impugnata si
ricava che il vano oggi di proprietà F. in origine disponeva
anch’esso, al pari degli altri, di un accesso dal corridoio (v.
pag. 1), ove fosse verificata la proprietà non esclusiva ma
condominiale di quest’ultimo sarebbe nulla, per quanto
sopra precisato al paragrafo 7.2., la clausola del contratto
del 1993 con la quale i C. esclusero il trasferimento della
comproprietà del corridoio in favore del F..
Pertanto, la conclusione cui è pervenuta la sentenza
impugnata, secondo cui essendo il corridoio di esclusiva
proprietà C., questi ultimi ben avrebbero potuto, escluder-
ne la cessione della proprietà pro quota a F.F., non appare
sorretta da un procedimento nè giuridicamente corretto
logicamente comprensibile nei suoi presupposti fattuali.
8. - L’accoglimento dei suddetti motivi assorbe l’esame
dei restanti mezzi d’annullamento, che argomentano su
altrettanti passaggi della motivazione della sentenza d’ap-
pello strettamente connessi a quanto sopra considerato.
9. - La sentenza impugnata va, dunque, cassata con rin-
vio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che
nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di di-
ritto: “l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassati-
va ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali,
salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi
un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune
di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di
proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi
l’esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi
nulla, per violazione della norma imperativa di cui all’art.
1118 c.c., comma 2, la clausola del contratto di vendita di
una singola unità immobiliare che escluda la coeva ces-
sione della comproprietà su una o più cose comuni”.
10. - Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese
di cassazione, il cui regolamento gli è rimesso ai sensi
dell’art. 385 c.p.c., comma 3. (Omissis)
Corte di CAssAzione Civile
sez. ii, 22 diCembre 2014, n. 27154
pres. triolA – est. d’AsColA – p.m. CApAsso (diff.) – riC. CArACCiolo ed
Altro (Avv. pArisi) C. Condominio viA mAttiA 66 nApoli (Avv. pernA)
Parti comuni dell’edificio y Gronde, doccioni e
canali di scarico della sommità dell’edificio y Con-
figurabilità y Fondamento y Conseguenze y Appli-
cabilità dell’art. 1126 c.c. per la ripartizione delle
relative spese y Esclusione.
. In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i ca-
nali di scarico, che convogliano le acque meteoriche
dalla sommità di un edificio condominiale, costitui-
scono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione
necessaria all’uso comune, ricadono tra i beni di cui
all’art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che
la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali
acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo
di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime
sulle spese stabilito dall’art. 1126 cod. civ., il quale
disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del
lastrico propriamente inteso. (c.c., art. 1117; c.c., art.
1126) (1)
(1) Sempre sulla natura comune della gronda, cfr. Cass.
civ., 15 maggio 2007, n. 11109, in questa Rivista 2007, 615.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
svolgimento del proCesso e motivi dellA deCisione
Il tribunale di Napoli con sentenza 23 dicembre 2002
ha rigettato l’impugnativa della delibera adottata dal con-
dominio di via San Mattia 66 in Napoli, con la quale “la
spesa per la manutenzione delle gronde era stata ripartita
in base al criterio di cui all’art. 1126 c.c. anziché in base a
quello di cui all’art. 1125 comma 3 c.c.”
Il tribunale ha ritenuto che gli opponenti Caracciolo e
Traetta, proprietari del lastrico solare, erano tenuti a con-
tribuire per un terzo nella spesa della riparazione.
La Corte di appello partenopea con sentenza n. 579 del
1 marzo 07 ha rigettato l’appello dei soccombenti.
Ha ritenuto inammissibile, perchè nuova, la deduzio-
ne che le gronde di cui si tratta drenano anche l’acqua
della parte del tetto a falde e non già quella caduta dal
terrazzo.
Gli opponenti hanno proposto ricorso per cassazione
notificato il 20 gennaio 2008.
Il Condominio si è costituito (invalidamente) con con-
troricorso.

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