Corte di cassazione civile sez. II, 22 dicembre 2014, n. 27154

• Pagine: 284-285

284

giur

3/2015 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

ubicati al piano ammezzato si sia costituito un autonomo

condominio parziale, riguardante i soli beni di proprietà

C.. Il che, però, inteso in senso sincrono costituirebbe una

contraddizione in termini, posto che non può darsi con-

dominio con un solo proprietario; mentre, inteso in senso

diacronico, signif‌icherebbe che tale condominio parziale

si sarebbe costituito per effetto di alienazioni a terzi,

anteriori a quelle rispettivamente effettuate alle parti in

causa, cui, però, la sentenza neppure accenna.

Ad aggravare il difetto d’orientamento nell’argomen-

tazione della Corte siciliana, l’ulteriore circostanza che

mentre al 15° rigo della pag. 6 della sentenza impugnata

si parla dell’acquisto, avvenuto con l’atto del 1950, di dieci

unità immobiliari del piano ammezzato, al 18° rigo della

stessa pagina si indicano nel numero di otto, invece, i

vani già di proprietà C. al cui servizio esclusivo sarebbe

posto il corridoio. Di guisa che neppure si comprende se

e come la Corte d’appello abbia accertato che il corridoio

servisse tutti e soltanto i vani già di proprietà C.. Circo-

stanza di rilievo decisivo, ove si consideri che (i) la stessa

decisione impugnata ne ha fatto dipendere la proprietà

non condominiale ma individuale del corridoio, e con essa

la possibilità di trasferire la proprietà dei vani ammezzati

separatamente dal diritto di comproprietà su questo; e

che (ii) l’esistenza di altri vani ugualmente accessibili

dal corridoio stesso ma non di proprietà C., travolgerebbe

l’intera impostazione del ragionamento seguito dalla Cor-

te territoriale, che proprio e solo da tale nesso di servizio

“esclusivo” ha tratto argomento per ritenere l’appartenen-

za del corridoio ai soli danti causa comuni delle parti.

E poichè dalla narrativa della sentenza impugnata si

ricava che il vano oggi di proprietà F. in origine disponeva

anch’esso, al pari degli altri, di un accesso dal corridoio (v.

pag. 1), ove fosse verif‌icata la proprietà non esclusiva ma

condominiale di quest’ultimo sarebbe nulla, per quanto

sopra precisato al paragrafo 7.2., la clausola del contratto

del 1993 con la quale i C. esclusero il trasferimento della

comproprietà del corridoio in favore del F..

Pertanto, la conclusione cui è pervenuta la sentenza

impugnata, secondo cui essendo il corridoio di esclusiva

proprietà C., questi ultimi ben avrebbero potuto, escluder-

ne la cessione della proprietà pro quota a F.F., non appare

sorretta da un procedimento nè giuridicamente corretto nè

logicamente comprensibile nei suoi presupposti fattuali.

8. - L’accoglimento dei suddetti motivi assorbe l’esame

dei restanti mezzi d’annullamento, che argomentano su

altrettanti passaggi della motivazione della sentenza d’ap-

pello strettamente connessi a quanto sopra considerato.

9. - La sentenza impugnata va, dunque, cassata con rin-

vio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che

nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di di-

ritto: “l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione non tassati-

va ma solo esemplif‌icativa delle cose comuni, essendo tali,

salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi

un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune

di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di

proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi

l’esistenza di un c.d. condominio parziale, deve ritenersi

nulla, per violazione della norma imperativa di cui all’art.

1118 c.c., comma 2, la clausola del contratto di vendita di

una singola unità immobiliare che escluda la coeva ces-

sione della comproprietà su una o più cose comuni”.

10. - Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese

di cassazione, il cui regolamento gli è rimesso ai sensi

dell’art. 385 c.p.c., comma 3. (Omissis)

Corte di CAssAzione Civile

sez. ii, 22 diCembre 2014, n. 27154

pres. triolA – est. d’AsColA – p.m. CApAsso (diff.) – riC. CArACCiolo ed

Altro (Avv. pArisi) C. Condominio viA mAttiA 66 nApoli (Avv. pernA)

Parti comuni dell’edif‌icio y Gronde, doccioni e

canali di scarico della sommità dell’edif‌icio y Con-

f‌igurabilità y Fondamento y Conseguenze y Appli-

cabilità dell’art. 1126 c.c. per la ripartizione delle

relative spese y Esclusione.

. In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i ca-

nali di scarico, che convogliano le acque meteoriche

dalla sommità di un edif‌icio condominiale, costitui-

scono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione

necessaria all’uso comune, ricadono tra i beni di cui

all’art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che

la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali

acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo

di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime

sulle spese stabilito dall’art. 1126 cod. civ., il quale

disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del

lastrico propriamente inteso. (c.c., art. 1117; c.c., art.

1126) (1)

(1) Sempre sulla natura comune della gronda, cfr. Cass.

civ., 15 maggio 2007, n. 11109, in questa Rivista 2007, 615.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

svolgimento del proCesso e motivi dellA deCisione

Il tribunale di Napoli con sentenza 23 dicembre 2002

ha rigettato l’impugnativa della delibera adottata dal con-

dominio di via San Mattia 66 in Napoli, con la quale “la

spesa per la manutenzione delle gronde era stata ripartita

in base al criterio di cui all’art. 1126 c.c. anziché in base a

quello di cui all’art. 1125 comma 3 c.c.”

Il tribunale ha ritenuto che gli opponenti Caracciolo e

Traetta, proprietari del lastrico solare, erano tenuti a con-

tribuire per un terzo nella spesa della riparazione.

La Corte di appello partenopea con sentenza n. 579 del

1 marzo 07 ha rigettato l’appello dei soccombenti.

Ha ritenuto inammissibile, perchè nuova, la deduzio-

ne che le gronde di cui si tratta drenano anche l’acqua

della parte del tetto a falde e non già quella caduta dal

terrazzo.

Gli opponenti hanno proposto ricorso per cassazione

notif‌icato il 20 gennaio 2008.

Il Condominio si è costituito (invalidamente) con con-

troricorso.