Corte di cassazione civile sez. II, 16 febbraio 2015, n. 3028

Pagine277-281
277
giur
Arch. loc. e cond. 3/2015
LEGITTIMITÀ
Corte di CAssAzione Civile
sez. ii, 16 febbrAio 2015, n. 3028
pres. piCCiAlli – est. sCAlisi – p.m. Celeste (Conf.) – riC. l.p. ed Altri
(Avv.ti fiore e mArCorA) C. impresA f.lli di dio
Vendita y Promessa di vendita (contratto prelimi-
nare-compromesso) y Consegna del bene promesso
anteriormente alla stipula del contratto def‌initivo
y Norme sulla garanzia per vizi e difetti della cosa
venduta y Inapplicabilità y Azioni esperibili dal
promissario acquirente y Individuazione y Rispetto
del termine di decadenza ex art. 1495 c.c. y Esclu-
sione.
. In caso di preliminare di immobile con consegna
anticipata, la consegna dell’immobile oggetto dell’ac-
cordo effettuata prima della stipula del def‌initivo non
determina la decorrenza del termine di decadenza
per opporre i vizi noti né comunque di quello di pre-
scrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia
presuppone che sia avvenuto il trasferimento del
diritto. In caso di preliminare di vendita non trovano,
dunque, applicazione le norme sulla garanzia della
cosa venduta - norme che hanno come loro presupposto
l’avvenuto trasferimento della proprietà del bene - in
quanto il contratto in esame è caratterizzato proprio
dalla mancanza dell’effetto traslativo. Piuttosto, prima
della stipula dell’atto def‌initivo, la presenza di vizi
nella cosa consegnata abilita il promissario acquiren-
te - senza che sia necessario il rispetto del termine di
decadenza di cui all’art. 1495 c.c. per la denuncia dei
vizi della cosa venduta - ad opporre la exceptio inadim-
pleti contractus al promittente venditore che gli chieda
di aderire alla stipulazione del contratto def‌initivo e di
pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita,
altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del
preliminare per inadempimento del promittente vendi-
tore, ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare
a proprie spese i vizi della cosa. (Mass. Redaz.) (c.c.,
art. 1495) (1)
(1) Nel senso che alla promessa di compravendita non sono ap-
plicabili le norme sulla garanzia per vizi e difetti della cosa, che si
riferiscono soltanto alla vendita e presuppongono il trasferimento
del bene, cfr. Corte App. civ. Lecce, sez. dist. Taranto, 22 luglio 1999,
n. 269, in Arch. civ. 2000, 329. Parimenti, anche Cass. civ., 31 luglio
2006, n. 17304, in Ius&Lex dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna, ritiene che
in caso di contratto preliminare di vendita di un appartamento con
consegna dello stesso prima della stipula dell’atto def‌initivo e corre-
lativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte del promis-
sario acquirente, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il
medesimo senza che sia necessario il rispetto del termine di deca-
denza ex art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta,
ad opporre l’eccezione di inadempimento al promittente venditore,
che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto def‌initivo e
di pagare contestualmente il saldo del prezzo, nonché a chiedere,
in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento
del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad
eliminare a proprie spese i vizi della cosa.
svolgimento del proCesso
L.P., S.E. e G.R., con atto di citazione del 13 giugno
1995 convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Bu-
sto Arsizio, l’Impresa Di Dio, il Comune di Fagnano Olona,
nonchè la società Cariplo S.p.a., e premesso che in data
11 febbraio, 13 febbraio, 21 febbraio del 1991 rispettiva-
mente gli attori avevano stipulato tre contratti preliminari
con l’Impresa Di Dio avente ad oggetto la promessa di
vendere tre diverse unità immobiliari per il prezzo di L.
170 milioni ciascuno e di aver convenuto che la consegna
sarebbe dovuta avvenire il 30 marzo 1992, rilevato che i
terreni sui quali sarebbe dovuto sorgere la costruzione
erano stati ceduti dal Comune di Fagnano Olona all’im-
presa costruttrice in esecuzione di un suo Piano edilizio
economico e popolare (PEEP) e che il 28 febbraio 1992
era stata rilevata un’iscrizione ipotecaria da parte della
Cariplo spa sull’area de qua. L’impresa Di Dio alla richiesta
di stipulare il contratto def‌initivo richiedeva una maggiore
somma rispetto a quella concordata di circa 30 milioni per
ciascun appartamento.
Ciò premesso, gli attori chiedevano che il Tribunale
emettesse sentenza ex art. 2932 c.c., che tenesse luogo dei
contratti def‌initivi non conclusi, nonchè il risarcimento
del danno derivante da ritardo nella stipulazione.
Si costituiva con separati atti: a) l’Impresa Di Dio
resistendo alla domanda attorea e proponendo domanda
riconvenzionale in ordine al residuo del prezzo pattuito
e alle maggiorazioni derivanti dalla lievitazione del costo
dell’area e del costo dei materiali. B) il Comune di Fagna-
no Olona eccependo che vi era carenza di legittimazione,
essendo esso estraneo alla vicenda contrattuale, chiede-
va, altresì, di essere manlevato dalla assicurazione RAS,
la quale si costituiva ed eccepiva l’assenza di copertura
assicurativa e, comunque, l’infondatezza della domanda
proposta nei confronti del Comune. La società Cariplo (in
fase di appello rappresentata da Banca Intesa spa) non si
costituiva e veniva dichiarata contumace.
Assunte le prove testimoniali, ammessa e svolta CTU,
il Tribunale di Busto Arsizio rigettava le domande degli
attori, ritenendo che gli stessi erano stati a conoscenza
delle problematiche urbanistiche relative al terreno sul
quale avrebbe dovuto sorgere la costruzione oggetto di
vendita e, non avendo, comunque, gli stessi corrisposto
il prezzo pattuito nel contratto preliminare, rigettava la
domanda riconvenzionale dell’impresa, perchè non poteva
chiedere una maggiorazione dei costi non prevista dalle
parti, rilevava la palese infondatezza della domanda nei
confronti del Comune e della società Cariplo.
Avverso questa sentenza interponeva appello L.P., S.E.,
C.M. e G.R., Ca.G. e T.G., richiamandosi alle argomentazio-
ne già svolte nel corso del primo giudizio.
Resisteva l’impresa Di Dio, eccependo che il giudizio
doveva esser delimitato alla sola domanda ex art. 2932
c.c., e alla domanda di risarcimento danni in ordine a
pretesi vizi tenuto conto che tutte le altre domande svolte
nel primo giudizio dovevano essere ritenute rinunciate,
in quanto non riproposte con l’atto di appello. Nel merito
contestava le domande degli appellanti e proponeva ap-

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT