Corte di cassazione civile sez. VI,ord. 29 luglio 2014, n. 17151

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giur
Arch. loc. e cond. 2/2015
LEGITTIMITÀ
3.1. Sul punto, la Corte territoriale ha osservato che
il Paci “non muove...alcuna specifica censura al condi-
visibile accertamento compiuto dal Tribunale in ordine
sia al fatto che Beberi Corrado non ricopriva l’incarico di
amministratore del condominio nel 1985 sia al fatto che
nell’invocata deliberazione (doc. 11 convenuti in primo
grado) l’assemblea aveva ipotizzato solo l’opportunità di
estendere la copertura assicurativa a responsabilità del
condominio conseguenti ad alluvioni o fenomeni analoghi,
senza conferimento di alcun incarico all’amministratore
di provvedere ad un aumento del massimale”; quanto al
secondo profilo di responsabilità, ha rilevato che il Paci “si
limita ad allegare la responsabilità di Beberi per non aver
curato la manutenzione della cosa comune, senza tuttavia
dedurre specifiche condotte integranti inadempimento
delle obbligazioni dell’amministratore”.
3.2. La motivazione offerta dalla Corte territoriale è
pienamente appagante e si sottrae ad ogni censura, sia
in riferimento alla violazione delle norme indicate nella
rubrica del motivo sia in relazione ai dedotti vizi motiva-
zionali.
3.3. Quanto al primo profilo di responsabilità, risulta
dirimente la considerazione che il Paci non ha contestato
specificamente la circostanza che l’adeguamento della
polizza richiesto dalla deliberazione assembleare del 1985
riguardasse l’ampliamento della copertura (comprenden-
dovi i rischi collegati alle alluvioni e ad eventi similari),
ma non anche l’aumento del massimale: ne consegue che
difetta l’interesse a far valere un inadempimento che,
quand’anche sussistente, non avrebbe comunque inciso
sulla misura della copertura assicurativa dell’infortunio
in esame.
3.4. Quanto al secondo profilo, dato atto che questa
Corte ha affermato che l’amministratore è custode dei
beni condominiali (Cass. n. 25251/2008: “l’amministrato-
re del condominio ha il compito di provvedere non solo
alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia
di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non
rechino danni a terzi od agli stessi condomini”), deve
tuttavia precisarsi che la responsabilità extracontrat-
tuale verso i terzi risulta predicabile - ex art. 2051 c.c. -
esclusivamente a carico del condominio, residuando per
l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere
in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo
lega al condominio medesimo. La custodia “giuridica” che
fonda la responsabilità ex art. 2051 c.c. è, infatti, altra cosa
rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante
negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei
confronti dei condomini) e sussiste - rispetto ai terzi e
sul piano extracontrattuale - in capo al solo condominio,
sul quale grava una presunzione di responsabilità che
ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione
del caso fortuito; la violazione dell’obbligo contrattuale
di custodire adeguatamente i beni condominiali può co-
stituire, invece, la fonte di un’autonoma responsabilità
dell’amministratore nei confronti del condominio, che
opera sul piano della responsabilità contrattuale (art.
1218 c.c.), ponendo a carico del creditore l’individuazione
dello specifico inadempimento ascritto al debitore e con-
sentendo a quest’ultimo di liberarsi provando l’assenza di
colpa; dal che consegue che la possibilità di rivalsa del
condominio nei confronti dell’amministratore per il recu-
pero di somme che il primo abbia dovuto pagare a terzi
danneggiati da beni condominiali non può operare sul
piano dell’affermazione di una diretta responsabilità ex
art. 2051 c.c. dell’amministratore, ma presuppone lo spe-
cifico accertamento di una responsabilità contrattuale del
detto amministratore nei confronti del condominio (cfr.
Cass. n. 859/1981: “nell’espletamento delle attribuzioni di
cui all’art. 1130 c.c. l’amministratore è un rappresentante
dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi
egli deve indirizzare la propria attività. La violazione di
tale suo dovere, se lo rende responsabile dei danni subiti
dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni
con il condominio, e, pertanto, non esclude o diminuisce
l’eventuale responsabilità del condominio medesimo nei
confronti di altri soggetti”).
3.4. È proprio a questi principi che la Corte territoriale
mostra di essersi correttamente attenuta nel momento in
cui ha rilevato che il Paci ha mancato di “dedurre specifi-
che condotte integranti inadempimento delle obbligazioni
dell’amministratore ex art. 1130 c.c., come ad esempio
l’aver omesso di segnalare ai condomini - custodi della
cosa ex art. 2051 c.c. - la necessità di provvedere alla ripa-
razione della staccionata ovvero l’aver omesso di eseguire
Delib. assembleari sul punto”.
4. Ne consegue il rigetto del ricorso anche in relazione
al secondo motivo e la condanna del Paci al pagamento
delle spese di lite in favore di entrambi i controricorrenti.
(Omissis)
corte di cAssAzione civile
sez. vi,ord. 29 luglio 2014, n. 17151
pres. cicAlA – est. cosentino – ric. AgenziA delle entrAte (Avv. gen.
stAto) c. AbbAttistA (n.c.)
Tributi (in generale) y Esenzioni ed agevolazio-
ni (benefici) y Edilizia y Prima casa y Alienazione
dell’immobile nel quinquennio y Mantenimento del
beneficio y Acquisto entro l’anno di altro immobile
da adibirsi ad abitazione principale y Necessità y
Preliminare di vendita y Sufficienza y Esclusione.
. In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della
prima casa, il contribuente che abbia venduto l’im-
mobile entro cinque anni dall’acquisto, per evitare la
decadenza dal beneficio, é tenuto a comprare, entro un
anno dall’alienazione, altro immobile da adibire a pro-
pria abitazione principale, non potendosi considerare
sufficiente la stipula di un contratto preliminare, che
ha effetti solo obbligatori, atteso che per “acquisto”,
ai sensi dell’art. 1, nota II bis, quarto comma, della
Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, si deve
intendere l’acquisizione del diritto di proprietà e non
la mera insorgenza del diritto di concludere un con-

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