Corte di cassazione civile sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20985

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giur

2/2015 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

siva giurisprudenza della S.C. (v. Cass. civ. 23 aprile 2008, n. 10587, cit.)

ha sottolineato che, ritenuta l’inapplicabilità della sanatoria giudiziale

della morosità di cui all’art. 55 della L. n. 392 del 1978 alle locazioni di

immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il pagamento

dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato possa, nel caso delle

locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se l’inadem-

pimento è grave. Conseguentemente, se il conduttore di un immobile ad

uso diverso, alla prima udienza, o nel termine f‌issato dal giudice, paga il

dovuto, non per questo può sottrarsi al giudizio di risoluzione contrat-

tuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notif‌icazione dell’atto

introduttivo, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la

morosità, ma non certo a cancellare l’inadempimento.

corte di cAssAzione civile

sez. ii, 6 ottobre 2014, n. 20985

pres. oddo – est. sAn giorgio – p.m. celeste (conf.) – ric. rovidotti

ed AltrA (Avv. AbbAte) c. condominio viA pAlmAnovA 22 viterbo (Avv.

russo)

Innovazioni y Decoro architettonico y Legittimità

dell’innovazione y Condizioni y Autorizzazione am-

ministrativa dell’opera y Rilevanza y Esclusione y

Fondamento.

. In tema di condominio negli edif‌ici, per la legittimi-

tà dell’innovazione, ai sensi dell’art. 1120, secondo

comma, c.c., è irrilevante che l’autorità amministrativa

abbia autorizzato l’opera, in quanto il rapporto tra la

pubblica autorità e il condomino esecutore dell’opera

non può incidere negativamente sulle posizioni sogget-

tive degli altri condomini. (c.c., art. 1120) (1)

(1) In senso conforme al principio espresso in massima, cfr. Cass.

civ., sez. un., 28 giugno 1975, n. 2552 in Ius&Lex dvd n. 1/2015, ed.

La Tribuna e Cass. civ., sez. II, 14 maggio 1977, n. 1936, in Arch. civ.

1977, 768.

svolgimento del processo

1. - Con sentenza del giudice monocratico del Tri-

bunale di Viterbo in data 4 luglio 2003, in accoglimento

della domanda del Condominio di via Palmanova n. 22 in

Viterbo, i signori Augusto Rovidotti e Antonella Andreozzi

furono condannati alla rimozione dei macchinari di con-

dizionamento apposti sulla facciata estrema del condo-

minio e all’integrale ripristino dello stato dei luoghi. Il

Rovidotti e la Andreozzi proposero appello avverso detta

sentenza.

2. - La Corte d’appello di Roma, con sentenza deposi-

tata il 24 ottobre 2007, respinse il gravame. Le censure

formulate dagli appellanti involgevano essenzialmente la

inesatta applicazione dei principi evincibili dall’art. 1102

c.c. sotto due prof‌ili, la dedotta impraticabilità di una

diversa soluzione tecnica per poter dotare il loro appar-

tamento, situato all’ultimo piano, di impianto di riscalda-

mento autonomo dopo la delibera di trasformazione adot-

tata dall’assemblea condominiale in data 18 aprile 2000, e

la dedotta inidoneità degli impianti per il riscaldamento

apposti sulla facciata del palazzo condominiale a pregiudi-

carne il pregio architettonico ed estetico, anche tenendo

conto di analoghi interventi posti in essere da altri condo-

mini, tanto più che nessuna indagine era stata svolta su

un effettivo deprezzamento dell’immobile e delle singole

unità che lo compongono. Aggiungevano gli appellanti

che il Comune di Viterbo, avendo emesso provvedimento

in sanatoria delle opere realizzate in data 28 giugno 2002,

aveva accertato la insussistenza di un impatto negativo o

di pregiudizio dal punto di vista ambientale, paesaggistico

o urbanistico.

Al riguardo la Corte di merito osservò anzitutto come la

avvenuta concessione della sanatoria in via amministrati-

va fosse irrilevante e come non fosse ammissibile in quella

sede la produzione di una relazione di parte del tutto im-

propriamente detta “a chiarimenti” di altra relazione.

Quindi, nel condividere le argomentazioni espresse dal

primo giudice sulla insussistenza di qualsiasi elemento

dal quale potesse desumersi la impossibilità tecnica di

adottare altri sistemi di riscaldamento autonomo, come la

installazione di caldaie esterne, osservò la Corte capitolina

che si evinceva bene dalle allegate fotograf‌ie la grandezza

dei due macchinari.

La dimensione degli stessi e la loro collocazione erano

quasi “aggrappati” alla gronda del tetto, della quale rom-

pevano la soluzione di continuità costituivano elementi

che, unitamente al rilievo della arbitrarietà di un uso

della parte più alta della facciata comune, in luogo della

parte che delimita la singola unità immobiliare in corri-

spondenza dei balconi privati, determinava la violazione

del precetto di cui all’art. 1102 c.c.

3. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono il Rovi-

dotti e la Andreozzi sulla base di tre motivi. Resiste con

controricorso il Condominio di Via Palmanova n. 22 di

Viterbo.

motivi dellA decisione

1. - Per ragioni di priorità logica appare opportuno esa-

minare per primo il secondo motivo di ricorso, con il quale

si deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 1120

c.c. Si lamenta che la Corte di merito abbia considerato

alterato il decoro architettonico del fabbricato per effetto

della realizzazione dell’impianto in oggetto senza valut

are la obiettiva rilevanza, incidenza e gravità delle inno-

vazioni di cui si tratta e la idoneità delle stesse a produrre

un pregiudizio economicamente apprezzabile. A maggior

ragione tale valutazione sarebbe stata necessaria in consi-

derazione dell’intervenuta sanatoria in via amministrativa

delle opere realizzate, evidentemente ritenute perciò non

pregiudizievoli per l’ambiente.

La illustrazione del motivo si conclude con la formula-

zione del seguente quesito di diritto, ai sensi dell’art. 366-

bis c.p.c., applicabile nella specie ratione temporis: «Il

giudice di merito non può ritenere vietate, per alterazione

del decoro architettonico ex art. 1120, 2° comma, c.c., le

innovazioni apportate da un condomino, senza verif‌icare

la obiettiva rilevanza, incidenza e gravità delle modif‌iche

realizzate, nonché la loro concreta idoneità a produrre

un pregiudizio economicamente valutabile: ciò, in parti-

colare, ove le innovazioni stesse siano state sanate in via

amministrativa».