Corte di cassazione civile sez. II, 20 novembre 2014, n. 24707

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giur
2/2015 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa
applicazione dell’art. 1421, primo comma, c.c. e degli artt.
1427,1428 e 1429 c.c.
Le società ricorrenti censurano la sentenza impugnata
nella parte in cui viene rigettata la loro domanda, propo-
sta in via subordinata, per l’ipotesi di accertamento della
nullità della clausola relativa alla legittima retrodatazione
del contratto n. 115/2005, volta alla declaratoria di nullità
dell’intero contratto, ai sensi dell’art. 1419, primo comma,
c.c., sul presupposto che tale pattuizione dichiarata nulla
avrebbe importanza determinante e che il locatore non
avrebbe concluso il contratto senza di essa.
Assumono le ricorrenti che le parti avevano inteso - suc-
cessivamente alla prima scadenza del contratto n. 210/93
- modulare il rapporto secondo i criteri (nuovi termini di
durata e canone dei contratti di locazione) stabiliti dalle
associazioni di categoria e def‌initi nel protocollo di intesa
del 10 gennaio 2001, con conseguente piena legittimità del
contratto n. 115/05.
Ad avviso delle ricorrenti dalla nullità ritenuta dalla
Corte di merito doveva conseguire l’annullamento del-
l’intero contratto per errore di diritto ai sensi degli artt.
1427 e 1429 c.c. e/o comunque la nullità dello stesso ex art.
1419 c.c. e, travolto l’intero contratto, non potrebbe valere
a legittimare il rapporto in essere il contratto n. 210/93,
venuto a scadere sin dal 2001 in forza dell’atto consensua-
le di risoluzione o al più il 31 dicembre 2005 perchè valida-
mente disdettato per tale data, sicchè il controricorrente
occuperebbe allo stato gli immobili sine titulo.
2.1. Il motivo va rigettato.
Va evidenziato che, pur riferendosi la rubrica del mez-
zo all’esame soltanto a violazione e falsa applicazione di
norme di diritto, nella illustrazione del motivo si lamenta
pure genericamente che la motivazione della sentenza
impugnata non sarebbe convincente e si lamenta che la
stessa sarebbe contraddittoria.
La sentenza impugnata resiste alle censure sollevate.
Con motivazione immune da vizi logici e giuridici, la
Corte di merito ha deciso la causa facendo corretta appli-
cazione del principio secondo cui, in tema di locazione, la
nullità della clausola che limita la durata di un contratto
soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge n. 392 del
1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito
dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del
contratto, ai sensi del secondo comma dell’art.1419 c.c.,
con conseguente applicazione della durata legale prevista
dal quarto comma del citato art. 27, risultando irrilevante
l’avere le parti convenuto che l’invalidità anche di una
sola clausola contrattuale comporti il venir meno del-
l’intero negozio nonchè del principio in base al quale la
disposizione dell’art. 1419, secondo comma, c.c., a norma
della quale la nullità di singole clausole contrattuali non
importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle
sono sostituite di diritto da norme imperative, impedisce
che al risultato dell’invalidità dell’intero contratto possa
pervenirsi in considerazione della sussistenza di un vizio
del consenso cagionato da errore di diritto essenziale,
avente ad oggetto la clausola nulla in rapporto alla norma
imperativa destinata a sostituirla, poichè l’essenzialità di
tale clausola rimane esclusa dalla stessa prevista sua so-
stituzione con una regola posta a tutela di interessi collet-
tivi di preminente interesse pubblico.
Tali principi, già affermati da questa Corte (rispet-
tivamente da Cass. 26 aprile 2004, n. 7927 e da Cass. 29
settembre 2005, n. 19156; Cass. 23 gennaio 1999, n. 645),
vanno ribaditi in questa sede.
3. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
4. Alla luce della particolarità delle questioni esamina-
te, sussistono giusti motivi per compensare per intero tra
le parti le spese del giudizio di cassazione. (Omissis)
corte di cAssAzione civile
sez. ii, 20 novembre 2014, n. 24707
pres. bucciAnte – est. petitti – p.m. russo (diff.) – ric. viA X in romA
(Avv.ti nobili e mAinetti) c. b.m.A. ed AltrA (Avv. zini)
Regolamento di condominio y Limiti (rispetto
delle proprietà esclusive) y Clausole y Interpreta-
zione estensiva y Inammissibilità y Esercizio di atti-
vità di aff‌ittacamere y Liceità y Fattispecie in tema
di bed & breakfast.
. L’esercizio dell’attività di aff‌ittacamere non modif‌ica
la destinazione d’uso a civile abitazione degli appar-
tamenti in cui è condotta. Conseguentemente, anche
in presenza di regolamento condominiale che vieti di
destinare gli appartamenti “ad uso diverso da quello
di civile abitazione o di uff‌icio professionale privato”,
l’attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita,
essendo inammissibile un’interpretazione estensiva
della suddetta norma regolamentare che riservi ai soli
proprietari, ai loro congiunti e ai singoli professionisti
il godimento delle unità immobiliari site nel condomi-
nio. (Mass. Redaz.) (c.c., art. 1362; c.c., art. 1363; c.c.,
art. 1367) (1)
(1) In tema di divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento
dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva imposti da
regolamento contrattuale, cfr. tra le tante Cass. civ. 11 settembre 2014,
n. 19229, in Ius&Lex dvd n. 1/2015, ed. La Tribuna e Cass. civ. 18 settem-
bre 2009, n. 20237, in questa Rivista 2010, 280, con nota di DE TILLA.
La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
svolgimento del processo
Con atto di citazione notif‌icato il 23 settembre 2003. il
condominio di via (omissis) - via (omissis), sito in (omis-
sis), evocava dinanzi al Tribunale di Roma B.M.A. e M. M.L.
dolendosi che le convenute, esercitando negli appartamenti
di loro proprietà (interni 4 e 8 della scala A) attività alber-
ghiera, avevano violato l’art. 6 del regolamento condominiale
che dispone “è fatto divieto di destinare gli appartamenti a
uso diverso da quello di civile abitazione o di uff‌icio profes-
sionale privato”, e chiedendone la condanna alla immediata
cessazione dell’illegittima attività esercitata.
Le resistenti, costituitesi, eccepivano che l’attività di
aff‌ittacamere non comportava alcun cambiamento della

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