Corte di cassazione civile sez. II, 9 aprile 2014, n. 8339

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giur

Arch. loc. e cond. 5/2014

LEGITTIMITÀ

tione temporis - è stato previsto che in caso di omessa,

tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la

deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei

dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati

(art. 20, che ha così modif‌icato l’art. 66 disp. att. c.c.).

Pertanto, nella specie il ricorrente - assente all’as-

semblea per la quale aveva ricevuto regolare avviso di

convocazione - non era legittimato a fare valere il difetto

di convocazione relativo ad altri condomini.

2. Il secondo motivo (regolarità o meno del procedi-

mento di convocazione dell’assemblea) e il terzo motivo

(valore della successiva assemblea di ratif‌ica che irritual-

mente ed erroneamente sarebbe stata invocata da con-

troparte) sono inammissibili, in quanto hanno a oggetto

questioni che non sono state esaminate dalla sentenza qui

impugnata.

3.- Il quarto motivo (nullità della sentenza per viola-

zione dell’art. 1724 c.c.) censura la sentenza impugnata

che, nel ritenere legittima la nomina del nuovo ammini-

stratore f‌issata all’ordine del giorno dell’assemblea senza

che fosse stata preceduta dalla revoca del precedente,

erroneamente aveva ritenuto l’applicabilità al condominio

della previsione dettata dall’art. 1724 c.c. in tema di revoca

tacita del mandato; in particolare, deduce che non trovano

applicazione al condominio le norme in tema estinzione

del mandato.

In ogni caso, tenuto conto che il Careddu era anche

condomino e faceva l’amministratore anche nel proprio

interesse, sarebbe stato necessaria la giusta causa; la re-

voca dell’amministratore avviene a maggioranza, mentre il

mandato collettivo è revocato all’unanimità; la prorogatio

imperii dell’amministratore di condominio è in contrasto

con le norme sul mandato che si estingue per scadenza

del termine.

4.- Il motivo è infondato.

Va osservato, da un canto, che sia in giurisprudenza

che in dottrina è pacif‌ico l’inquadramento dell’attività di

gestione dei beni comuni compiuta dall’amministratore di

condominio nella funzione tipica del contratto di mandato

che si istaura fra il primo e i condomini.

Naturalmente, le norme sul mandato trovano applica-

zione nei limiti in cui siano compatibili con le specif‌iche

disposizioni dettate in materia di condominio degli edif‌ici,

tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle par-

ti e dei servizi comuni: la volontà dei condomini si forma

attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c., dal-

l’assemblea alle quali viene data esecuzione dall’ammini-

stratore.

Peraltro, la peculiarità della disciplina del condominio

non esclude l’applicazione della norma di cui all’art. 1724

c.c. dettata in tema di revoca tacita del mandato. Al ri-

guardo, deve sottolinearsi che, ai sensi dell’art. 1129 c.c.,

l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dal-

l’assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale

senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da

una giusta causa. La norma ha la f‌inalità di assicurare che

la gestione dei beni e dei servizi che deve soddisfare gli in-

teressi comuni riscuota la costante f‌iducia dei condomini:

pertanto, l’assemblea nell’esercizio delle sue prerogative

ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore

senza avere preventivamente revocato l’amministratore

uscente.

Il ricorso va rigettato.

Non va adottata alcuna statuizione in ordine alla rego-

lamentazione delle spese relative alla presente fase, non

avendo l’intimato svolto attività difensiva. (Omissis)

Corte di Cassazione Civile

sez. ii, 9 aprile 2014, n. 8339

pres. triola – est. manna – p.m. Ceroni (diff.) – riC. Cond. via

boCCherini 21 CasaleCChio di reno (avv. donati) C. grimandi (avv.

torriCelli)

Amministratore y Attribuzioni (doveri e poteri)

y Erogazione della spesa per i servizi comuni y Re-

sponsabilità dell’amministratore per fatto del so-

stituto y Fondamento.

. L’amministratore è mandatario del condominio nel-

l’erogazione della spesa per i servizi comuni, sicché

egli, qualora sostituisca altri a se stesso nell’esecuzione

di tale attività, senza esservi autorizzato dall’assemblea

e senza che sia necessario per la natura dell’incarico,

risponde dell’operato del sostituto, a norma dell’art.

1717, primo comma, cod. civ., non rilevando che la so-

stituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini,

fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condo-

minio. (c.c., art. 1130; c.c., art. 1131; c.c., art. 1717) (1)

(1) Per utili riferimenti in argomento, cfr. Cass. civ., sez. II, 4 maggio

1993, n. 5160, in Ius&Lex dvd n.5/2014, ed. La Tribuna, secondo cui

nell’ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica) che

sia al servizio di più edif‌ici condominiali (cosiddetto supercondomi-

nio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne as-

sicuri la gestione, nell’interesse comune. Pertanto, gli amministra-

tori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli

artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all’edif‌icio cui sono

preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i

contributi relativi all’esercizio della centrale termica, salvo che tale

potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell’assemblea dei

comproprietari della centrale. Nel senso, poi, che il mandato, pur

caratterizzato dall’elemento della f‌iducia, non è tuttavia necessaria-

mente basato sull’intuitus personae, onde il mandatario può avvaler-

si dell’opera di un sostituto, salvo che il divieto sia espressamente

stabilito, ovvero si tratti di attività rientranti nei limiti di un incarico

aff‌idato intuitus personae; ne consegue che l’amministratore di un

condominio, da qualif‌icarsi come mandatario, ben può, in difetto di

contraria manifestazione nell’atto di nomina, delegare le proprie

funzioni ad un terzo, se del caso anche con attribuzione di rappre-

sentanza processuale, sempre che questa sia conferita unitamente

alla rappresentanza sostanziale, cfr. Cass. civ. 22 luglio 1999, n. 7888,

in questa Rivista 1999, 936, con nota di MAUTRIZIO DE TILLA. La

presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la legge

di riforma del condominio.

svolgimento del proCesso

Nel 1997 il condominio di via Boccherini 21, in Casalec-

chio sul Reno, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale

di Bologna il suo ex amministratore, Mario Grimandi, per