Corte di cassazione civile sez. III, 30 maggio 2014, n. 12291

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giur
5/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
l’art. 354 c.p.c., riguardante la rimessione della causa da
parte del giudice di appello al primo giudice, ove questi
non abbia provveduto alla detta integrazione, che si riferi-
scono all’ipotesi di litisconsorzio necessario di natura
sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legit-
timati sia stato evocato in giudizio.
In ordine alle spese di entrambi i gradi del giudizio di
merito e di quello di legittimità, in considerazione della
incertezza esistente nella meno recente giurisprudenza di
questa Corte in ordine ai rapporti tra azioni conservative
di cui all’art. 1130 c.c., n. 4 e azioni di carattere reale in
senso stretto, ritiene il Collegio di compensare le spese
dell’intero giudizio. (Omissis)
Corte di Cassazione Civile
sez. iii, 30 maggio 2014, n. 12291
pres. berruti – est. armano – p.m. sgroi (Conf.) – riC. san franCesCo
s.r.l. (avv.ti rendina e altri) C. sportelli (n.C.)
Recesso del conduttore y Gravi motivi y Avve-
nimenti estranei alla costituzione del rapporto y
Molestie di fatto provenienti da un terzo y Configu-
rabilità y Fattispecie.
. I gravi motivi che consentono il recesso del condutto-
re dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27
della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere deter-
minati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e
sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da ren-
dere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo
consistere anche in molestie di fatto da parte di un ter-
zo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente
la facoltà, e non l’obbligo, di agire personalmente con-
tro il terzo stesso ai sensi dell’art. 1585 cod. civ. (Nella
specie, la S.C. ha ritenuto corretta l’applicazione di
tali principi fatta nella sentenza impugnata, secondo
la quale la dismissione della detenzione dell’immobile
era legittimamente dipesa dal disturbo della quiete e
del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo
abbaiare di un cane). (c.c., art. 1585; l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 4; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27) (1)
(1) Non risultano precedenti sulla specifica fattispecie. In tema di
configurabilità dei c.d. “gravi motivi” di vedano Cass. civ. 8 marzo
2007, n. 5328, in Ius&Lex dvd n. 5/2014, Ed. La Tribuna; Cass. civ. 10
dicembre 1996, n. 10980, in questa Rivista 1997, 50; Cass. civ. 3 feb-
braio 1994, n. 1098, ivi 1994, 641; Cass. civ. 20 ottobre 1992, n. 11466,
ivi 1993, 303 e Cass. civ. 12 gennaio 1991, n. 260, ivi 1991, 380.
svolgimento del proCesso
Sportelli Emanuela ha proposto opposizione avverso
il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo
con cui le era stato intimato di pagare la somma di Euro
3.285,35, oltre a interessi e spese, in favore della S. Fran-
cesco Srl, per canoni di locazione insoluti.
La ricorrente ha eccepito di aver validamente esperito
il recesso ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 per gravi
motivi consistenti nel disturbo arrecatole dal continuo
abbaiare di un cane di proprietà dell’inquilino del piano
sovrastante; chiedeva quindi di dichiararsi risolto il con-
tratto di locazione a far data dal 1 aprile 2004 senza nulla
più dovere. Il Tribunale di Bergamo ha ritenuto valido il
recesso esercitato dall’opponente ed ha revocato il decre-
to ingiuntivo opposto.
La Corte di appello di Brescia, con sentenza depositata
il 28 maggio 2007, ha confermato la sentenza di primo
grado.
Propone ricorso la S. Francesco Srl con un motivo. Non
presenta difese l’intimata.
motivi della deCisione
1. Con l’unico motivo la società ricorrente denunzia
violazione artt. 1575 e 1585 c.c. ed erronea applicazione
della L. n. 392 del 1978, art. 4.
Sostiene la ricorrente che i gravi motivi legittimanti il
recesso dal contratto di locazione non possono mai essere
costituiti dal fatto illecito del terzo; in tal caso il legislato-
re ha previsto che il conduttore possa agire direttamente
contro l’autore del fatto illecito, ma non ha previsto in
alcun modo che il conduttore possa recedere semplice-
mente dal contratto.
Nel caso di specie, in violazione dell’ordinaria diligen-
za, la conduttrice non si è rivolta all’autorità giudiziaria
competente e non ha chiesto la cessazione delle molestie
di fatto. Tale comportamento, secondo l’assunto della ri-
corrente, equivale ad aver dato causa al motivo stesso.
2. Il motivo è infondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente
affermato che i gravi motivi che consentono, indipenden-
temente dalle previsioni contrattuali, il recesso del con-
duttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392
del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti
estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti
alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo
gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996,
n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94
Cass. 8 marzo 2007 n. 5328).
3. Come affermato dalla Corte d’appello, in presenza
di molestie di fatto, in base all’art. 1895 c.c., il conduttore
ha la facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma
tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di
tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a
continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro
il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manife-
stamente contrario al quadro normativo teso ad amplia-
re i poteri del conduttore, mentre anche il locatore ha
un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale
pregiudizio economico subito.
4. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha fatto
corretta applicazione di detti principi di diritto, rilevando
che la dismissione della detenzione dell’immobile non era
dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esi-
genze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane,
che aveva arrecato pregiudizio alla salute della signora
Sportelli, provato dalla testimonianza del coniuge e del
suo medico curante.

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