Corte di Appello Civile di Bologna sez. I, 6 Ottobre 2017, n. 2266

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Arch. loc. cond. e imm. 2/2018

Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI BOLOGNA

SEZ. I, 6 OTTOBRE 2017, N. 2266

PRES. CASARI – EST. TARUFFI – RIC. MARIFOGLOU BASINI (AVV. BAIO) C.

NERNOSI ED ALTRO (AVV. PARMEGGIANI)

Regolamento di condominio y Limiti alla proprie-

tà esclusiva y Destinazioni y Formulazione y Criterio

misto y Attività non rientrante tra quelle espressa-

mente vietate y Suff‌icienza y Esclusione y Idoneità

ad arrecare il pregiudizio che il regolamento inten-

de evitare y Verif‌ica y Necessità.

. In tema di divieti e limitazioni di destinazione d’uso

delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singo-

li condòmini, il regolamento condominiale predisposto

dall’originario proprietario ed accettato con i singoli

atti di acquisto può adottare il c.d. criterio misto, nel

senso di individuare sia le f‌inalità al perseguimento

delle quali la predisposizione del divieto è strumentale

(nella specie: “ragioni di decoro, di igiene e di tranquil-

lità”) sia alcune attività che devono ritenersi espressa-

mente vietate (nella specie: “osteria”). In tal caso, la

circostanza che un’attività intrapresa da un condòmino

(nella specie: bar) non rientri tra quelle espressamen-

te vietate dal regolamento non esclude la necessità di

verif‌icare se, in concreto, la stessa sia idonea ad arre-

care il pregiudizio che il condominio ha inteso evitare

(nella specie, alla tranquillità dello stabile). (c.c., art.

1362; c.c., art. 1363) (1)

(1) Analogamente, nel senso che i divieti e le limitazioni di de-

stinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli

condòmini possono essere formulati nel regolamento sia mediante

la elencazione delle attività vietate (in tal senso, al f‌ine di stabilire

se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà veri-

f‌icare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante

riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo

secondo caso, naturalmente, al f‌ine suddetto, è necessario accerta-

re la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre

gli inconvenienti che si vollero evitare), cfr. Cass. civ. 18 settembre

2009, n. 20237, in questa Rivista 2010, 280, con nota di MAURIZIO DE

TILLA, Il regolamento contrattuale di condominio e le limitazioni

alle destinazioni delle unità immobiliari.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notif‌icato il 25 febbraio 2002 Le-

tizia Marifoglou Basini, proprietaria di un appartamento

sito al secondo piano del Condominio Bellavista in Piacen-

za, esponendo di essere disturbata dagli schiamazzi, urla

e rumori vari provenienti dal bar sottostante, conveniva

in giudizio dinanzi al Tribunale di Piacenza il sig. Lorenzo

Boscarelli e la sig.ra Marina Nernosi, il primo proprietario

del locale condotto in locazione dalla seconda, titolare

della ditta individuale Bar Sette Platani con sede in Pia-

cenza, Via Santa Franca n. 57.

Dichiarava l’attrice che da oltre dieci anni era distur-

bata dal continuo vociferare proveniente dal “bar sotto-

stante e che tale situazione era divenuta insopportabile

poiché, impedendole il riposo notturno, aveva alterato il

proprio benessere psico-f‌isico e comportato uno stato di

depressione. A nulla poi erano valse le diff‌ide inviate alla

titolare del bar ed all’amministratore del Condominio per

richiedere che fosse rispettato il Regolamento di Condo-

minio, che all’art. 3 prescriveva che i locali posti al piano

terreno non potessero essere “adibiti a quelle forme di

attività commerciali che possano risultare moleste, per

ragioni di decoro, di igiene e di tranquillità (e cioè strac-

civendolo, rigattiere, osteria, pescheria, riparazione veico-

li, vendita motocicli)”, sicché l’attrice si determinava ad

instaurare il giudizio dinanzi al Tribunale aff‌inché venisse

ordinata alla Nernosi la cessazione dell’attività di bar o,

in subordine, la cessazione o la limitazione dei rumori,

con condanna al risarcimento dei danni. Nel giudizio così

introdotto si costituivano con comparsa di costituzione e

risposta entrambi i convenuti, contestando integralmente

le domande; la difesa della convenuta Nernosi evidenziava

che il bar, per il quale erano state richieste ed ottenute

le debite autorizzazioni amministrative, rimaneva aperto

nelle ore serali solamente nei giorni di lunedì, mercoledì

e venerdì f‌ino alle ore 00.30-01.00 di notte, mentre nei re-

stanti giorni chiudeva alle ore 20.00 e che all’interno del

locale non vi erano giochi o intrattenimenti che potevano

costituire fonte di rumore. Riferiva altresì il convenuto

Boscarelli, proprietario del locale, che l’immobile era sta-

to sin dal 1986 adibito ad attività di bar, come dimostrato

dal contratto di locazione prodotto, e che mai era stata

sollevata alcuna contestazione all’esercizio dell’attività

sinora svolta. Entrambe le difese, poi, contestavano qua-

lunque asserita violazione del Regolamento di Condomi-

nio in quanto l’attività di bar non poteva essere ritenuta

analoga, per tipologia e caratteristiche, a quella di osteria,

menzionata all’art. 3, lett. B, già citato. In corso di cau-

sa il Comune di Piacenza, con ordinanza del 12.09.2003,

ordinava a Marina Nernosi la chiusura del locale alle ore

22 dopo l’acquisizione delle risultanze degli accertamenti

eseguiti da Arpa in data 22 novembre 2002, disposti a se-

guito di esposto presentato al Sindaco dalla Sig.ra Letizia

Marifoglou Basini e dal di lei marito. Il Tribunale ammet-

teva la CTU richiesta, nominando l’ing. Stefano Maserati

per accertare “se i rumori provenienti dal Bar Sette Plata-

ni nelle ore serali che interessano l’appartamento abitato