Corte di Appello Civile di Bologna sez. I, 6 Ottobre 2017, n. 2266

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Arch. loc. cond. e imm. 2/2018
Merito
CORTE DI APPELLO CIVILE DI BOLOGNA
SEZ. I, 6 OTTOBRE 2017, N. 2266
PRES. CASARI – EST. TARUFFI – RIC. MARIFOGLOU BASINI (AVV. BAIO) C.
NERNOSI ED ALTRO (AVV. PARMEGGIANI)
Regolamento di condominio y Limiti alla proprie-
tà esclusiva y Destinazioni y Formulazione y Criterio
misto y Attività non rientrante tra quelle espressa-
mente vietate y Sufficienza y Esclusione y Idoneità
ad arrecare il pregiudizio che il regolamento inten-
de evitare y Verifica y Necessità.
. In tema di divieti e limitazioni di destinazione d’uso
delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singo-
li condòmini, il regolamento condominiale predisposto
dall’originario proprietario ed accettato con i singoli
atti di acquisto può adottare il c.d. criterio misto, nel
senso di individuare sia le finalità al perseguimento
delle quali la predisposizione del divieto è strumentale
(nella specie: “ragioni di decoro, di igiene e di tranquil-
lità”) sia alcune attività che devono ritenersi espressa-
mente vietate (nella specie: “osteria”). In tal caso, la
circostanza che un’attività intrapresa da un condòmino
(nella specie: bar) non rientri tra quelle espressamen-
te vietate dal regolamento non esclude la necessità di
verificare se, in concreto, la stessa sia idonea ad arre-
care il pregiudizio che il condominio ha inteso evitare
(nella specie, alla tranquillità dello stabile). (c.c., art.
1362; c.c., art. 1363) (1)
(1) Analogamente, nel senso che i divieti e le limitazioni di de-
stinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli
condòmini possono essere formulati nel regolamento sia mediante
la elencazione delle attività vietate (in tal senso, al fine di stabilire
se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà veri-
ficare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante
riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo
secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accerta-
re la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre
gli inconvenienti che si vollero evitare), cfr. Cass. civ. 18 settembre
2009, n. 20237, in questa Rivista 2010, 280, con nota di MAURIZIO DE
TILLA, Il regolamento contrattuale di condominio e le limitazioni
alle destinazioni delle unità immobiliari.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25 febbraio 2002 Le-
tizia Marifoglou Basini, proprietaria di un appartamento
sito al secondo piano del Condominio Bellavista in Piacen-
za, esponendo di essere disturbata dagli schiamazzi, urla
e rumori vari provenienti dal bar sottostante, conveniva
in giudizio dinanzi al Tribunale di Piacenza il sig. Lorenzo
Boscarelli e la sig.ra Marina Nernosi, il primo proprietario
del locale condotto in locazione dalla seconda, titolare
della ditta individuale Bar Sette Platani con sede in Pia-
cenza, Via Santa Franca n. 57.
Dichiarava l’attrice che da oltre dieci anni era distur-
bata dal continuo vociferare proveniente dal “bar sotto-
stante e che tale situazione era divenuta insopportabile
poiché, impedendole il riposo notturno, aveva alterato il
proprio benessere psico-fisico e comportato uno stato di
depressione. A nulla poi erano valse le diffide inviate alla
titolare del bar ed all’amministratore del Condominio per
richiedere che fosse rispettato il Regolamento di Condo-
minio, che all’art. 3 prescriveva che i locali posti al piano
terreno non potessero essere “adibiti a quelle forme di
attività commerciali che possano risultare moleste, per
ragioni di decoro, di igiene e di tranquillità (e cioè strac-
civendolo, rigattiere, osteria, pescheria, riparazione veico-
li, vendita motocicli)”, sicché l’attrice si determinava ad
instaurare il giudizio dinanzi al Tribunale affinché venisse
ordinata alla Nernosi la cessazione dell’attività di bar o,
in subordine, la cessazione o la limitazione dei rumori,
con condanna al risarcimento dei danni. Nel giudizio così
introdotto si costituivano con comparsa di costituzione e
risposta entrambi i convenuti, contestando integralmente
le domande; la difesa della convenuta Nernosi evidenziava
che il bar, per il quale erano state richieste ed ottenute
le debite autorizzazioni amministrative, rimaneva aperto
nelle ore serali solamente nei giorni di lunedì, mercoledì
e venerdì fino alle ore 00.30-01.00 di notte, mentre nei re-
stanti giorni chiudeva alle ore 20.00 e che all’interno del
locale non vi erano giochi o intrattenimenti che potevano
costituire fonte di rumore. Riferiva altresì il convenuto
Boscarelli, proprietario del locale, che l’immobile era sta-
to sin dal 1986 adibito ad attività di bar, come dimostrato
dal contratto di locazione prodotto, e che mai era stata
sollevata alcuna contestazione all’esercizio dell’attività
sinora svolta. Entrambe le difese, poi, contestavano qua-
lunque asserita violazione del Regolamento di Condomi-
nio in quanto l’attività di bar non poteva essere ritenuta
analoga, per tipologia e caratteristiche, a quella di osteria,
menzionata all’art. 3, lett. B, già citato. In corso di cau-
sa il Comune di Piacenza, con ordinanza del 12.09.2003,
ordinava a Marina Nernosi la chiusura del locale alle ore
22 dopo l’acquisizione delle risultanze degli accertamenti
eseguiti da Arpa in data 22 novembre 2002, disposti a se-
guito di esposto presentato al Sindaco dalla Sig.ra Letizia
Marifoglou Basini e dal di lei marito. Il Tribunale ammet-
teva la CTU richiesta, nominando l’ing. Stefano Maserati
per accertare “se i rumori provenienti dal Bar Sette Plata-
ni nelle ore serali che interessano l’appartamento abitato

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