Corte Di Appello Civile Di Napoli Sez. II, 22 Aprile 2016, N. 1541

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Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI NAPOLI

SEZ. II, 22 APRILE 2016, N. 1541

PRES. CASTIGLIONE MORELLI – EST. D’AMORE – RIC. X C. Y

Contratto di locazione y Durata y Disdetta y Co-

municazione y Lettera raccomandata y Valore proba-

torio y Contestazione dell’esistenza del contenuto

della comunicazione y Onere probatorio y Grava sul

conduttore.

. In tema di comunicazione della disdetta di un con-

tratto di locazione, il locatore deve limitarsi a fornire

la prova che la raccomandata sia giunta a conoscenza

del conduttore, mentre incombe su quest’ultimo, che

ne contesti il contenuto, l’onere di provare che la rac-

comandata ricevuta aveva un contenuto diverso ovve-

ro che il plico non conteneva alcuna lettera. (c.c., art.

1335; c.c., art. 2729) (1)

(1) Si veda la recente Cass. civ. 22 maggio 2015, n. 10630, in Ius&Lex

dvd n. 2/2016, ed. La Tribuna nonchè Cass. civ. 22 ottobre 2013, n.

23920, in questa Rivista 2014, 180 (riferita a fattispecie analoga) e

Cass. civ. 24 giugno 2013, n. 15762 in Ius&Lex dvd n. 2/2016, ed. La

Tribuna.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per f‌inita locazione,

notif‌icato in data 17 febbraio 2012 X, premesso di esse-

re proprietario e locatore dell’unità immobiliare sita in

Napoli alla (omissis) condotto locazione per uso diverso

dalla (omissis) giusto contratto decorrente dal 1° maggio

1999, rinnovatosi alla prima scadenza del 30 aprile 2005 e,

scaduto il 30 aprile 2011 in virtù di disdetta comunicata

con lettera raccomandata, spedita in data 8 aprile 2010 e

ricevuta il 10 aprile 2010, conveniva la società conduttri-

ce dinanzi al Tribunale di Napoli onde sentir convalidare

l’intimato sfratto.

Radicatosi il contraddittorio si costituiva Y in persona

del legale rappresentante pro-tempore, che eccepiva l’im-

procedibilità e l’infondatezza della domanda per non es-

sere stata preceduta da alcuna disdetta del rapporto lo-

catizio; in particolare, l’intimata deduceva che la lettera

datata 2 aprile 2010 era stata redatta successivamente ed

associata dalla controparte alla raccomandata ricevuta in

data 10 aprile 2011, ma, contenente altra comunicazione

ovvero l’invito al ritiro di alcune suppellettili e la circo-

stanza che con detta missiva non fosse stata comunicata

la volontà di disdetta dal contratto di locazione era dimo-

strabile ampiamente dalle stesse difese formulate dal lo-

catore in numerosi atti processuali e verbali d’udienza dei

diversi altri giudizi, instaurati ed aventi ad oggetto il me-

desimo rapporto. Ed invero, secondo l’assunto difensivo

dell’intimata, il locatore aveva negli altri giudizi sostenuto

la tesi della durata annuale del contratto di locazione de

quo scaduto nel 2000 per poi arrivare ad affermare, solo a

seguito di pronunce a lui sfavorevoli, che la scadenza era

individuabile al 1° maggio 2011 pur in assenza di preven-

tiva disdetta, non necessaria in ragione di espresse pat-

tuizioni contrattuali così implicitamente riconoscendo di

non averla inviata. La società intimata provvedeva, quindi,

a ricostruire il travagliato iter processuale inerente il rap-

porto di locazione de quo che aveva visto pronunciarsi il

Tribunale di Napoli con sentenza n. 6854/2003 del 5 giugno

2003, passata in giudicato, che, in accoglimento dell’oppo-

sizione avverso l’ordinanza di convalida di sfratto, aveva

annullato detta ordinanza, previo accertamento che la

società era conduttrice dell’immobile giusto contratto del

1° maggio 1999, e reimmesso la stessa nella detenzione

dell’immobile per essere stata illegittimamente sfrattata.

Il rapporto contrattuale vedeva instaurarsi anche: giudi-

zio di opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. promosso dal

neoconduttore succeduto nella locazione dell’immobile,

conclusosi con sentenza dichiarativa dell’ineff‌icacia della

sentenza n. 6854/2003, riformata in grado di appello; in-

timazione di sfratto per morosità notif‌icata in data 7 giu-

gno 2003 non iscritto a ruolo; intimazione di sfratto per

morosità notif‌icata in data 7 febbraio 2008 il cui giudizio

era ancora in corso; giudizio di risoluzione per mancata

pagamento dei canoni, conclusosi nella contumacia della

conduttrice con sentenza di accoglimento della domanda,

annullata dalla Corte d’appello di Napoli per nullità della

notif‌ica e rimessione degli atti ai sensi dell’art. 354 c.p.c..

In particolare, l’intimata assumeva a riprova del proprio

assunto difensivo che giammai il locatore avrebbe avuto in-

teresse ad inviare la disdetta datata 2 aprile 2010 essendo

già munito, in detta epoca, di una sentenza n. 8008/2008

con cui il Tribunale di Napoli aveva accolto la sua domanda

di risoluzione e che era stata annullata dalla Corte d’appel-

lo di Napoli successivamente in data 25 marzo 2011.

All’esito dell’udienza per la comparizione delle parti il

Giudice rigettava la richiesta di emissione dell’ordinanza

provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito; in

particolare, il Giudice, premesso che era onere dell’intima-

ta produrre ciò che riteneva spedito con la raccomandata

di cui non era contestata la ricezione, ma, il contenuto,

precisava quali gravi motivi contrari all’emissione dell’or-

dinanza provvisoria di rilascio le seguenti circostanze:

mentre la disdetta risulta indirizzata a (omissis) quale

legale rappresentante della società intimata, le ricevute

Arch. loc. cond. e imm. 6/2016