Corte Di Appello Civile Di Firenze 26 Marzo 2015, N. 526

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2016

Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI FIRENZE

26 MARZO 2015, N. 526

PRES. ED EST. BARBARISI – RIC. FONTANELLI (AVV. DELLA BIANCHINA) C.

PICCIONE G. ED ALTRI (AVV.TI PUCCI E FRANCIONI)

Contratto di locazione y Nullità y Diritto del con-

duttore a ripetere i canoni pagati ai sensi dell’art.

2033 c.c. y Sussiste y Diritto del locatore alla inden-

nità di occupazione dell’immobile ai sensi dell’art.

2041 c.c. y Sussiste y Compensabilità giudiziale dei

rispettivi crediti e debiti y Sussiste y Necessità di

domanda specif‌ica del locatore in proposito y Sus-

siste.

. Nel caso di dichiarazione di nullità di un contratto di

locazione di immobile abitativo, il locatore ha diritto

alla immediata restituzione di tale immobile che è de-

tenuto dal conduttore senza alcun titolo, mentre que-

sto ultimo ha diritto, ai sensi dell’articolo 2033 c.c., alla

ripetizione dei canoni, il cui trattenimento da parte del

locatore non avrebbe alcuna causa legittima. Tuttavia

il locatore ha diritto, ai sensi dell’articolo 2041 c.c., ad

una indennità correlata alla occupazione dell’immobi-

le, i cui parametri di riferimento sono rappresentati

dall’arricchimento del conduttore e dal correlativo im-

poverimento del locatore per la perdita, durante l’oc-

cupazione, del valore locativo dell’immobile. I canoni

pattuiti con il contratto nullo possono costituire un uti-

le riferimento per la determinazione della indennità,

ed il debito del locatore può trovare compensazione in

sede giudiziale, con il suo credito, ma alla condizione

che questo sia stato oggetto di specif‌ica domanda. (c.c.,

art. 2033; c.c., art. 2041)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione regolarmente ex adverso notif‌i-

cato, Fontanelli Stefano conveniva in giudizio, innanzi

questa Corte di Appello, Piccione Gaspare, Randazzo Mar-

gherita, Piccione Antonino e Piccione Francesco, propo-

nendo gravame avverso la sentenza n. 116/13 emessa dal

Tribunale di Empoli in data 21 marzo/6 giugno 2013 che, in

accoglimento del ricorso avanzato dal Fontanelli Stefano,

dichiarava la nullità del contratto di locazione ad uso abi-

tativo inter partes concluso in forma verbale in relazione

all’immobile del ricorrente (sito in Comune di Montaione,

in via Mura, n. 26) condannando il Fontanelli alla resti-

tuzione in favore di Piccione Gaspare dei canoni mensili

di locazione percepiti e i resistenti Randazzo Margherita,

Piccione Antonino e Piccione Francesco al rilascio imme-

diato dell’immobile per cui è giudizio, condannando altre-

sì parte resistente alla spese processuali del grado.

Il primo giudice aveva per vero ritenuto che il contratto

di locazione dovesse ritenersi nullo per essere stato con-

cluso (per necessità transitorie, originariamente tra Fon-

tanelli e Piccione Gaspare, sino al settembre 2009, e poi

proseguito con i genitori e il fratello di quest’ultimo) privo

della forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4 L. 431/98,

giusta l’esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia

tra le parti che con il f‌isco. Da ciò ne conseguiva l’obbligo

del locatore di restituire i canoni percepiti e per il condut-

tore di rilasciare l’immobile. La domanda riconvenzionale

di riconduzione del rapporto, ex art. 13 comma quinto L.

431/98, avanzata da parte resistente, doveva ritenersi in-

vece infondata non essendo stata provata la pretesa del lo-

catore di aver imposto l’accordo verbale. Parte appellante

ritenendo la sentenza gravata errata e ingiusta, si aff‌idava

ai seguenti motivi di gravame:

a) il giudice di primo grado lo aveva erroneamente

condannato alla restituzione dei canoni percepiti non

considerando il principio secondo il quale la nullità del

contratto comporta per ciascuna delle parti il diritto di

ripetere la prestazione effettuata, principio che trova tut-

tavia un limite nel caso, come nella fattispecie, per essere

la prestazione del godimento dell’immobile già avvenuto

e, per tanto, per sua natura irripetibile; sicché, in questo

caso, l’altra parte ha diritto di ritenere la controprestazio-

ne onde evitare un inammissibile arricchimento;

b) il Tribunale aveva altresì erroneamente ritenuto

di negare la domanda volta a ottenere il pagamento dei

canoni di locazione non corrisposti dai Piccione dal set-

tembre 2009 anche a titolo di indennità di occupazione

(e ammontanti ad € 2.450,00) creando infatti anche tale

statuizione un ingiustif‌icato arricchimento di controparte.

Veniva pertanto richiesta la parziale riforma della sen-

tenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in

epigrafe trascritte.

Radicatosi il contraddittorio, Piccione Gaspare, Randaz-

zo Margherita, Piccione Antonino e Piccione Francesco,

nel costituirsi in giudizio, preliminarmente eccepivano l’i-

nammissibilità dell’appello per mancato ottemperamento

delle condizioni di cui all’art. 342 comma primo nn. 1 e

2 cod. proc. civ. difettando nell’esposizione, l’indicazione

delle parti del provvedimento che si intende appellare e,

soprattutto, delle modif‌iche che vengono richieste alla ri-

costruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado

difettando altresì l’indicazione delle circostanze da cui

deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai f‌ini

della decisione. Nel merito contestavano, perché infon-