Corte di Appello Civile di Napoli sez. II, 6 maggio 2015, n. 1727

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giur
5/2015 Arch. loc. e cond.
MERITO
Si costituiscono D’Ambrosio ed Angrisano contestando
l’ammissibilità ex art. 342 c.p.c. e la fondatezza dei suindi-
cati motivi di appello.
La Corte ritiene fondata l’eccezione preliminare – ri-
proposta nello specifico motivo sub 2) – relativa alla nulli-
tà del contratto per omessa registrazione ai sensi dell’art.
1, comma 346, L. n. 311/04 (“i contratti di locazione . . .
sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono regi-
strati”), essendo documentato che il contratto stipulato in
data 20 gennaio 2010 è stato registrato solo l’anno succes-
sivo, in data 18 gennaio 2011.
Ai fini dell’integrazione della omessa registrazione non
può che farsi riferimento alla legislazione tributaria, del resto
espressamente richiamata (“ricorrendone i presupposti”),
laddove si prevede che il contratto debba essere registrato nel
termine di 30 giorni dalla stipulazione (artt. 16 e 17, D.P.R. n.
131/86); una volta integrata l’omissione, il contratto è da in-
tendersi non registrato e, quindi, matura la nullità così come
espressamente previsto dalla legislazione civile.
Nel codice civile la nullità è, come noto, in linea di prin-
cipio non sanabile (art. 1423 c.c.), mentre è suscettibile di
sanatoria il mero illecito tributario, così come è avvenuto
nel caso di specie, mediante il pagamento dell’imposta,
con le sanzioni e gli interessi maturati, in attuazione della
normativa tributaria.
In senso contrario non è congruo invocare il principio
stabilito dall’art. 1, terzo comma, L. n. 212/00, secondo cui
“le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tri-
butario non possono essere causa di nullità del contratto”,
in quanto la richiamata legislazione civile sulla nullità del
contratto di locazione esclude in radice che sia in que-
stione una mera violazione di una disposizione di rilievo
esclusivamente tributario; la Corte costituzionale ha, in-
fatti, riconosciuto, in occasione dello scrutinio del citato
art. 1, comma 346 cit., che tale disciplina eleva la norma
tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione
implica la nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c. (Corte cost.
5 dicembre 2007, n. 420), in tal senso correttamente in-
quadrando la norma nell’ambito dei rapporti interprivati
piuttosto che in quelli tra il privato e la P.A.
Il principio di indifferenza tra ambito negoziale ed am-
bito fiscale implica, piuttosto, che la sanatoria dell’illecito
tributario non si estende di per sé alla disciplina contrat-
tuale, in applicazione della quale si è nella fattispecie già
integrata una nullità assoluta ai sensi dell’art. 1418 c.c.
Una peculiare sanatoria ex nunc è stata, invero, in-
trodotta anche nella legislazione civile in virtù dell’art.
3, commi 8 e 9, D.L.vo n. 23/11 – dichiarati costituzional-
mente illegittimi da Corte cost. n. 50/14 e, tuttavia, proro-
gati negli effetti sino al 31 dicembre 2015 in base all’art.
5, L. n. 80/14 – ma la predetta disciplina non si applica al
caso di specie, ove la tardiva registrazione è intervenuta
(gennaio 2011) prima dell’entrata in vigore della suindi-
cata novella (aprile 2011).
Deve, comunque, sottolinearsi come il legislatore civile
abbia ritenuto necessario introdurre una nuova disciplina
per sanare il contratto originariamente nullo per omessa
registrazione “entro il termine stabilito dalla legge”, in tal
senso dimostrando di non credere che fosse già operante
una diversa sanatoria mutuata dal sistema tributario.
Il regime di nullità insanabile, poi, non è affatto privo
di ragionevolezza rispetto agli interessi pubblici inerenti
al prelievo fiscale in quanto mira a spiegare una evidente
efficacia dissuasiva, nel senso, cioè, di non rendere conve-
niente alle parti di omettere la registrazione riservandosi
di provvedere solo in caso di sopravvenuto conflitto tra i
contraenti, in tal senso prefiggendosi un obiettivo confor-
mativo ben più ambizioso rispetto a quello conseguibile
dalle eventuali sanatorie a posteriori, circoscritte alle ipo-
tesi di contenzioso tra le parti.
L’interferenza delle ragioni fiscali sull’autonomia nego-
ziale risponde, del resto, alla ratio ispiratrice del sistema
della legge n. 431/98, che ha bensì liberalizzato i corrispet-
tivi delle locazioni abitative ma ha, nel contempo, imposto
alle parti oneri di trasparenza sui contratti – a cominciare
dalla forma scritta ad essentiam – per agevolare la perce-
zione dei tributi in relazione ai canoni – presumibilmente
maggiori – invalsi sul mercato; tale ratio, già evidente at-
traverso la nullità del patto aggiunto non registrato ai sen-
si dell’art. 13, comma 1, L. cit., ha trovato, quindi, coerente
seguito nella nullità dell’intero contratto non registrato di
cui all’art. 1, comma 346, L. n. 311/04.
L’incidenza della omessa registrazione sulla validità del
contratto non sembra, inoltre, affatto incompatibile con
l’autonomia negoziale, tenuto conto dei limiti che ab ex-
tra possono legittimamente essere imposti anche al fine
di agevolarne “i controlli opportuni” in vista del coordi-
namento con le finalità sociali insite nel prelievo fiscale
(artt. 41, terzo comma e 53 Cost.).
Alla nullità del contratto di locazione consegue il riget-
to delle contrapposte domande di risoluzione unitamen-
te alle accessorie domande di condanna al pagamento di
corrispettivi, indebiti e risarcimento danni, le quali tutte
presuppongono inadempienze ad obblighi derivanti dal
contratto.
La reciproca soccombenza ed il margine di incertezza
nell’applicazione della normativa in questione giustificano
la totale compensazione delle spese processuali. (Omissis)
CORTE DI APPELLO CIVILE DI NAPOLI
SEZ. II, 6 MAGGIO 2015, N. 1727
PRES. VENUTA – EST. ONORATO – REL. ONORATO – RIC. PASQUALE MANNA & C.
SAS (AVV. D’ETTORE) C. CARLOTTA CAROLINA (AVV. SARRACINO)
Contratti in genere y Scioglimento del contratto y
Risoluzione per inadempimento y Inesatto adempi-
mento y Pagamento tramite bonifico bancario non
contrattualmente stabilito y Offerta non formale
ex art. 1120 c.c. y Equivalenza y Impedimento della
risoluzione y Sussistenza.
. Il bonifico bancario eseguito dal conduttore prima
della proposizione da parte del locatore della domanda
di risoluzione contrattuale, pur costituendo inesatto
adempimento (laddove tale modalità di pagamento

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