Corte di appello civile di Bologna sez. III, 7 ottobre 2014

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Arch. loc. e cond. 1/2015
Merito
corte di Appello civile di boloGnA
sez. iii, 7 ottobre 2014
pres. colonnA – est. sAlvAtore – ric. toscAni (Avv. belluomini) c.
dordoni (Avv. AlibrAndi)
Prelazione e riscatto y Vendita dell’immobile y In
blocco y Configurabilità y Criteri.
. Al fine di stabilire se ricorra l’ipotesi della c.d. vendita
in blocco di più immobili, tale da escludere il diritto di
prelazione del conduttore, occorre avere riguardo non
solo al criterio di carattere oggettivo determinato dalla
frazionabilità e divisibilità dei beni promessi in vendi-
ta, di per sé non sufficiente in quanto assume rilievo
nelle singole ipotesi il criterio soggettivo relativo alla
concreta volontà delle parti, desumibile dal contenuto
del contratto di vendita, in base al quale il giudice deve
determinare la volontà dei contraenti di addivenire ad
una vendita unitaria del complesso immobiliare e non
frazionabile e ciò al fine di ottenere il venditore un
maggiore corrispettivo e l’acquirente l’interesse ad un
acquisto e utilizzazione unitaria dei beni. (l. 27 luglio
1978, n. 392, art. 38; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39)
(1)
(1) Principio in linea con l’orientamento espresso, tra le altre, anche
da Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23749, in questa Rivista 2009, 33.
svolGimento del processo e motivi dellA decisione
Toscani Bruno citava in giudizio avanti al Tribunale
di Piacenza Carlo, Giorgio e Mario Campominosi e Nevio
Abelli e Marisa Dordoni deducendo di essere titolare di
un’impresa individuale di commercio di pellicce e acces-
sori, esercitato nei locali posti a piano terra in un fabbri-
cato di proprietà dei sig. Campominosi da lui ricevuti in
locazione a partire dal 1979, in base a contratto stipulato
tra le parti. Nel luglio 1983 i proprietari dell’immobile ave-
vano venduto parte del fabbricato a Garilli Assunta, Lina
Sartori e Nicoletta Ansoldi e successivamente, con atto del
3 ottobre 1988, avevano venduto ai signori Abelli Nevio e
Dordoni Marisa la restante parte del fabbricato, ove erano
compresi i locali da lui condotti in locazione, senza essere
stato posto in condizione di esercitare il suo diritto di pre-
lazione sui beni venduti nel 1988 ed a tal fine aveva agito in
giudizio sia verso i venditori che gli acquirenti chiedendo
il riconoscimento del suo diritto e offrendo in pagamento
dell’immobile il prezzo complessivo pagato dagli acquiren-
ti pari a 510 milioni (domanda in seguito rinunciata) o la
minor somma relativa alla sola porzione immobiliare da
lui in precedenza condotta in locazione. All’esito del giu-
dizio di primo grado il Tribunale di Piacenza, dando atto
che i proprietari dell’immobile avevano provveduto ad una
vendita in blocco dei beni e, che non vi era stata alcuna
violazione del diritto di prelazione del locatore, rigettava
la domanda proposta dal Toscani. La sentenza veniva im-
pugnata e la Corte di Appello di Bologna con sentenza del
23 giugno 2010 accoglieva il gravame proposto da Toscani
Bruno dichiarando che lo stesso aveva prelazione sui beni
condotti in locazione e che aveva diritto all’acquisto dei
beni condotti in locazione per l’importo di € 180.457,27,
non vertendosi in ipotesi di vendita in blocco ma di beni
tra loro del tutto autonomi e divisibili. Avverso la sentenza
della Corte di Appello di Bologna proponevano ricorso
per cassazione i venditori dell’immobile Campominosi
Carlo, Mario e Giorgio e gli acquirenti Dordoni e Abelli
e la Corte di legittimità, con sentenza n 19215/2013, cas-
sava con rinvio la decisione impugnata e rimetteva gli
atti ad altra sezione della medesima Corte per un nuova
decisione sulla base del principio di diritto già enunciato
nella sentenza 23749/2008, ribadito in questa sede, nel
senso che il giudice di merito, nell’accertare il diritto di
prelazione del conduttore, non deve limitarsi a verificare
la situazione catastale dell’immobile ma deve accertare se
il trasferimento del bene è unitario per volontà delle par-
ti, secondo le pattuizioni specifiche intervenute in sede
negoziale, anche con riferimento ai vantaggi economici
derivanti da una compravendita unitaria del bene rispetto
alla vendita del singolo bene, interessi che non possono
essere sbilanciati oltre il limite riconoscibile del diritto
di riscatto del conduttore sulle unità a lui locate che va
invece riconosciuto in ipotesi di vendita cumulativa di una
pluralità di beni, senza che tra gli stessi non vi sia alcun
legame specifico né funzionale né economico.
Il giudizio è stato riassunto avanti a questa Corte da
Toscani Bruno con richiesta di riforma della sentenza di
primo grado e riconoscimento del suo diritto di riscatto
e quindi di acquisire la proprietà della parte di immobile
condotta in locazione previo pagamento del prezzo pari a
€ 180.457,27 o della diversa somma ritenuta dovuta, con
il favore delle spese di lite. Si sono costituiti in giudizio
i sigg. Campominosi Carlo, Giorgio e Mario chiedendo, in
conformità alla decisione di legittimità ed ai principi ivi
enunciati, il rigetto delle domande formulate dal Toscani
con il favore delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio.
Si sono altresì costituiti in giudizio Fabio Abelli e Marisa
Dordoni chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte
dal Toscani e dichiarare i venditori tenuti alla garanzia per
evizione nei loro confronti, con vittoria delle spese di lite.

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