Corte di appello civile di Bologna sez. III, 7 ottobre 2014

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Arch. loc. e cond. 1/2015

Merito

corte di Appello civile di boloGnA

sez. iii, 7 ottobre 2014

pres. colonnA – est. sAlvAtore – ric. toscAni (Avv. belluomini) c.

dordoni (Avv. AlibrAndi)

Prelazione e riscatto y Vendita dell’immobile y In

blocco y Conf‌igurabilità y Criteri.

. Al f‌ine di stabilire se ricorra l’ipotesi della c.d. vendita

in blocco di più immobili, tale da escludere il diritto di

prelazione del conduttore, occorre avere riguardo non

solo al criterio di carattere oggettivo determinato dalla

frazionabilità e divisibilità dei beni promessi in vendi-

ta, di per sé non suff‌iciente in quanto assume rilievo

nelle singole ipotesi il criterio soggettivo relativo alla

concreta volontà delle parti, desumibile dal contenuto

del contratto di vendita, in base al quale il giudice deve

determinare la volontà dei contraenti di addivenire ad

una vendita unitaria del complesso immobiliare e non

frazionabile e ciò al f‌ine di ottenere il venditore un

maggiore corrispettivo e l’acquirente l’interesse ad un

acquisto e utilizzazione unitaria dei beni. (l. 27 luglio

1978, n. 392, art. 38; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39)

(1)

(1) Principio in linea con l’orientamento espresso, tra le altre, anche

da Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23749, in questa Rivista 2009, 33.

svolGimento del processo e motivi dellA decisione

Toscani Bruno citava in giudizio avanti al Tribunale

di Piacenza Carlo, Giorgio e Mario Campominosi e Nevio

Abelli e Marisa Dordoni deducendo di essere titolare di

un’impresa individuale di commercio di pellicce e acces-

sori, esercitato nei locali posti a piano terra in un fabbri-

cato di proprietà dei sig. Campominosi da lui ricevuti in

locazione a partire dal 1979, in base a contratto stipulato

tra le parti. Nel luglio 1983 i proprietari dell’immobile ave-

vano venduto parte del fabbricato a Garilli Assunta, Lina

Sartori e Nicoletta Ansoldi e successivamente, con atto del

3 ottobre 1988, avevano venduto ai signori Abelli Nevio e

Dordoni Marisa la restante parte del fabbricato, ove erano

compresi i locali da lui condotti in locazione, senza essere

stato posto in condizione di esercitare il suo diritto di pre-

lazione sui beni venduti nel 1988 ed a tal f‌ine aveva agito in

giudizio sia verso i venditori che gli acquirenti chiedendo

il riconoscimento del suo diritto e offrendo in pagamento

dell’immobile il prezzo complessivo pagato dagli acquiren-

ti pari a 510 milioni (domanda in seguito rinunciata) o la

minor somma relativa alla sola porzione immobiliare da

lui in precedenza condotta in locazione. All’esito del giu-

dizio di primo grado il Tribunale di Piacenza, dando atto

che i proprietari dell’immobile avevano provveduto ad una

vendita in blocco dei beni e, che non vi era stata alcuna

violazione del diritto di prelazione del locatore, rigettava

la domanda proposta dal Toscani. La sentenza veniva im-

pugnata e la Corte di Appello di Bologna con sentenza del

23 giugno 2010 accoglieva il gravame proposto da Toscani

Bruno dichiarando che lo stesso aveva prelazione sui beni

condotti in locazione e che aveva diritto all’acquisto dei

beni condotti in locazione per l’importo di € 180.457,27,

non vertendosi in ipotesi di vendita in blocco ma di beni

tra loro del tutto autonomi e divisibili. Avverso la sentenza

della Corte di Appello di Bologna proponevano ricorso

per cassazione i venditori dell’immobile Campominosi

Carlo, Mario e Giorgio e gli acquirenti Dordoni e Abelli

e la Corte di legittimità, con sentenza n 19215/2013, cas-

sava con rinvio la decisione impugnata e rimetteva gli

atti ad altra sezione della medesima Corte per un nuova

decisione sulla base del principio di diritto già enunciato

nella sentenza 23749/2008, ribadito in questa sede, nel

senso che il giudice di merito, nell’accertare il diritto di

prelazione del conduttore, non deve limitarsi a verif‌icare

la situazione catastale dell’immobile ma deve accertare se

il trasferimento del bene è unitario per volontà delle par-

ti, secondo le pattuizioni specif‌iche intervenute in sede

negoziale, anche con riferimento ai vantaggi economici

derivanti da una compravendita unitaria del bene rispetto

alla vendita del singolo bene, interessi che non possono

essere sbilanciati oltre il limite riconoscibile del diritto

di riscatto del conduttore sulle unità a lui locate che va

invece riconosciuto in ipotesi di vendita cumulativa di una

pluralità di beni, senza che tra gli stessi non vi sia alcun

legame specif‌ico né funzionale né economico.

Il giudizio è stato riassunto avanti a questa Corte da

Toscani Bruno con richiesta di riforma della sentenza di

primo grado e riconoscimento del suo diritto di riscatto

e quindi di acquisire la proprietà della parte di immobile

condotta in locazione previo pagamento del prezzo pari a

€ 180.457,27 o della diversa somma ritenuta dovuta, con

il favore delle spese di lite. Si sono costituiti in giudizio

i sigg. Campominosi Carlo, Giorgio e Mario chiedendo, in

conformità alla decisione di legittimità ed ai principi ivi

enunciati, il rigetto delle domande formulate dal Toscani

con il favore delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio.

Si sono altresì costituiti in giudizio Fabio Abelli e Marisa

Dordoni chiedendo il rigetto di tutte le domande proposte

dal Toscani e dichiarare i venditori tenuti alla garanzia per

evizione nei loro confronti, con vittoria delle spese di lite.