Corte di cassazione civile sez. III, 29 maggio 2013, n. 13449
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Arch. loc. e cond. 3/2014
LEGITTIMITÀ
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 29 MAGGIO 2013, N. 13449
PRES. TRIFONE – EST. AMENDOLA – P.M. CARASANITI (DIFF.) – RIC. TURBO
DI DOMENICO ALBERTI & C. S.A.S. (AVV. BASTA) C. UNES MAXI S.P.A. (AVV.
CAMISASCA)
Disdetta y Forma y A mezzo raccomandata con rice-
vuta di ritorno y Esclusione.
. La disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e
recettizio, espressione di un diritto potestativo attri-
buito ex lege al locatore e concretantesi in una manife-
stazione di volontà diretta a impedire la prosecuzione
o la rinnovazione tacita del rapporto locativo: atto che
può essere comunicato in qualsiasi modo, purché ido-
neo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca
volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla
scadenza. In tale contesto è stato anche evidenziato
che la stessa sua comunicazione a mezzo lettera racco-
mandata, prevista dall’articolo 3 della legge 392/1978,
peraltro abrogato dall’articolo 14 della legge 431/1998,
non è forma prescritta a pena di nullità (Mass. Redaz.)
(c.c., art. 1599; c.c., art. 1602)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 26 febbraio 2004 ABI Costru-
zioni s.r.l. convenne innanzi al Tribunale di Milano la s.a.s.
Turbo di Alberti Domenico & C. chiedendo la convalida
della licenza per finita locazione, già intimata alla con-
troparte per la scadenza del 31 marzo 2004.
Costituitasi in giudizio, la convenuta contestò le avver-
se pretese.
Con sentenza del 21 ottobre 2004 il giudice adito re-
spinse la domanda.
Ritenne il decidente che la disdetta intimata da ABI,
ancorchè tempestiva, non fosse tuttavia efficace, atteso
che l’immobile era stato venduto, con atto del 20 dicembre
2002, trascritto il 7 gennaio 2003, a Unes Maxi s.p.a., senza
che la ricorrente avesse dichiarato di agire come rappre-
sentante del nuovo proprietario e locatore.
Proposto gravame sia dall’avente causa Unes, interve-
nuta nel processo ex art. 111 c.p.c., che da ABI, la Corte
d’appello, in data 10 ottobre 2007, in riforma della decisio-
ne impugnata, ha accertato la cessazione del contratto di
locazione stipulato tra le parti.
Per la cassazione di detta decisione ricorre a questa
Corte Turbo s.a.s. di Alberti Domenico & C, formulando tre
motivi e notificando l’atto ad ABI Costruzioni s.r.l. e a Unes
Maxi s.p.a..
Solo quest’ultima ha resistito con controricorso, men-
tre nessuna attività difensiva ha svolto l’altra intimata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Con il primo motivo l’impugnante lamenta violazio-
ne degli artt. 100 e 657 c.p.c., artt. 1599 e 1602 c.c.. Eviden-
zia che ABI, nel momento in cui aveva intimato la licenza
per finita locazione, non era più proprietaria dell’immobi-
le, nè titolare del rapporto locatizio, tanto vero che aveva
affermato di avere agito come mandataria della sua avente
causa. In tale contesto, contrariamente a quanto ritenuto
dalla Corte territoriale, ne andava esclusa la legittimazio-
ne a disdire la locazione. Formula il seguente quesito:
dica la Suprema Corte se, ai sensi delle norme innanzi
richiamate, sia legittimato attivamente a richiedere la
licenza per finita locazione il precedente proprietario e lo-
catore di un immobile nell’ipotesi che, durante il periodo
di efficacia del rapporto contrattuale, l’immobile sia stato
alienato a terzi e della cessione sia stato reso edotto il
conduttore.
1.2 Con il secondo mezzo l’esponente lamenta vizi mo-
tivazionali con riferimento alla mancanza, nella lettera di
disdetta inviata da ABI, della contemplatio domini. In ma-
niera affatto illogica il giudice di merito avrebbe ritenuto
dirimente l’esistenza del contratto preliminare di vendita
dell’immobile e la conoscenza che dello stesso aveva la
conduttrice, laddove tali elementi non dimostravano affat-
to che vi fosse stata spendita del nome del rappresentato,
da parte del rappresentante. Del resto, nel momento in cui
era stata inoltrata la disdetta, le parti avevano già stipula-
to il contratto definitivo, di talchè questo costituiva l’unica
fonte dei diritti e degli obblighi delle parti.
1.3 Con il terzo motivo la ricorrente deduce violazione
degli artt. 1398 e 1399 c.c.. Le critiche si appuntano contro
l’affermazione del giudice di merito secondo cui il compor-
tamento del mandante successivo all’invio della disdetta
costituiva ratifica dell’operato della dante causa. Sostiene
per contro l’esponente che l’ammissibilità della ratifica -
in mancanza di espressa spendita del nome - costituiva
violazione degli artt. 1398 e 1399 c.c..
Nel quesito di diritto chiede alla Corte di dire se sia
legittima la ratifica tacita, ai sensi dell’art. 1399 c.c., nel-
l’ipotesi in cui non vi sia stata esplicita spendita del nome
del rappresentato.
2. Le censure non colgono nel segno per le ragioni che
seguono.
Occorre muovere dalla considerazione che il tessuto ar-
gomentativo del provvedimento impugnato è all’evidenza
basato sul presupposto che nel preliminare la promissaria
acquirente avesse conferito alla promittente venditrice
mandato a disdettare il contratto di locazione in corso con
Turbo, alla stregua di quanto affermato dalle appellanti.
Trattasi di circostanza, in un certo senso, pacifica, posto
che tutta la causa risulta piuttosto incentrata sugli effetti
della mancanza di una espressa conteplatio domini nella
lettera di disdetta. Ora, tale rilievo, ritenuto dirimente dal
Tribunale, ai fini del rigetto della pretesa azionata, è stato
invece considerato irrilevante dalla Corte territoriale, in
ragione della piena consapevolezza che la conduttrice
aveva di quel contratto nonchè del fatto che ABI, pur non
avendo speso il nome di Unes, aveva sicuramente agito per
conto della nuova proprietaria, posto che questa aveva fat-
to inequivocabilmente intendere di averle conferito man-
dato e ne aveva in ogni caso, con il suo comportamento
successivo, ratificato l’operato.
3. Ciò posto, le critiche svolte nel primo motivo di ri-
corso, ruotando esclusivamente intorno alla mancanza di
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