Omessa convocazione di tutti I condòmini: chi è legittimato a dedurre il vizio?

• Autore: Franco Petrolati
• Pagine: 772-773

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1. I termini del problema

Si è ormai consolidata la svolta giurisprudenziale che segnò il passaggio dal regime di nullità a quello di annullabilità della delibera assembleare inficiata dalla omessa convocazione di uno o più condòmini.

Il principio di diritto sancito dalle sezioni unite della Cassazione costituisce, infatti, uno stabile ius receptum, secondo cui “la mancata comunicazione, a taluno dei condòmini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ. è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio ¹.

È stato, tuttavia, prospettato, in dottrina e nella giurisprudenza di merito, un ulteriore corollario di tale principio con riguardo alla legittimazione a far valere il vizio in questione.

Si è, infatti, assunto che solo il condomino asseritamene non convocato sarebbe legittimato a dedurre il relativo vizio quale motivo di impugnazione della delibera assembleare; ciò perché il regime legale di annullabilità implica di regola che la legittimazione sia riservata alla “parte nel cui interesse” l’invalidità è prevista dalla legge (art. 1441 c.c.). I condòmini effettivamente convocati non sarebbero, in tal senso, affatto investiti da una omissione che riguarda altri e, quindi, solo costoro sarebbero legittimati a far valere la tutela che la norma appresta per rimediare alla violazione di legge.

Si tratta di una tesi che, a ben vedere, è incompatibile con la disciplina speciale del condominio, quale ricostruita da tempo dalla giurisprudenza di legittimità, oltre che, sul piano sostanziale, con l’assetto degli interessi meritevoli di garanzia nella gestione del condominio.

2. La normativa di specie sul condominio

È da richiamare, innanzitutto, il disposto dell’art. 1137 c.c. laddove riserva ad “ogni condomino”, dissenziente od assente, il potere di impugnare le deliberazioni assembleari “contrarie alla legge”.

Da tale disciplina si possono trarre, invero, due osservazioni: da una lato, la legittimazione è espressamente riconosciuta a ciascun condomino, senza alcuna esclusione, purchè non abbia concorso con il proprio voto favorevole alla formazione della deliberazione; dall’altro, tale legittimazione è estesa a qualsiasi profilo di violazione di legge e non è istituita, almeno in termini espressi, alcuna connessione tra titolarità del potere di impugnazione...