Controversie condominiali - questioni aperte

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 501-513

Relazione svolta al Convegno del Coordinamento dei Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 14 settembre 2002.

Page 501

@1. La rappresentanza del condominio in giudizio - La legittimazione processuale dell'amministratore del condominio - La legittimazione dei singoli condomini.

Dal lato attivo l'amministratore ha, ai sensi dell'art. 1131 c.c., la rappresentanza dei partecipanti al condominio e può, quindi, agire a tutela di un interesse comune sia contro i condomini sia contro i terzi, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. pertanto, quando la rappresentanza attiva esula dalla sfera di dette attribuzioni essa deve essere necessariamente sorretta da apposita investitura deliberata dall'assemblea condominiale o prevista nel regolamento di condominio ¹.

Più specificamente, nei confronti dei singoli condomini l'amministratore è legittimato ad operare e quindi ad agire in giudizio, senza alcuna autorizzazione, nei confronti dei singoli condomini, al fine: a) di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza dei regolamenti di condominio ²; b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, così da assicurare il miglior godimento di tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determianti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ³.

Quando, pertanto, l'oggetto esorbita dai limiti anzidetti e incide, invece, su obblighi o diritti esclusivi dei singoli condomini, la rappresentanza di diritto dell'amministratore deve essere senz'altro esclusa ⁴.

Va inoltre ricordato che i poteri di rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio differiscono a seconda se si tratti di rappresentanza attiva o di rappresentanza passiva: nel primo caso, infatti, essi coincidono con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitogli dal regolamento di condominio o dall'assemblea (art. 1131, primo comma, c.c.); nel secondo caso, invece, la rappresentanza dell'amministratore non incontra limiti, tanto che egli non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero successivamente necessarie, compreso il ricorso per cassazione (art. 1131, secondo comma, c.c.); a tal proposito, la stessa inosservanza dell'obbligo di informare i condomini dell'esistenza di un procedimento contro il condominio (art. 1131, secondo comma, c.c.) ha rilevanza puramente interna e non incide sui poteri di rappresentanza processuale dell'amministratore ⁵.

Va altresì precisato che la rappresentanza giudiziale attiva dell'amministratore del condominio, per le cause relative a materie che non rientrano nella sfera delle sue attribuzioni, si determina in base agli specifici poteri a lui conferiti dall'assemblea dei condomini a norma dell'art. 1131 c.c., e non in virtù di un mandato generale, a norma dell'art. 1708 c.c. ⁶.

Le azioni che l'amministratore di un condominio è legittimato a proporre non possono certamente essere limitate dalla volontà dell'assemblea ⁷.

Sul piano del mandato specifico a rappresentare i condomini si è ritenuto che il verbale con cui l'assemblea condominiale attribuisce all'amministratore l'incarico di promuovere un giudizio per far valere una pretesa assegnata ai singoli condomini dai rispettivi atti di acquisto, integra gli estremi dell'atto scritto richiesto dall'art. 77 c.p.c. per il valido conferimento della rappresentanza processuale, senza che sia necessario che la sottoscrizione del verbale stesso sia autenticata da notaio. I poteri conferiti all'amministratore del condominio con detta delibera concernono la posizione di tutti i condomini, non essendo consentito discriminare, quanto agli effetti conseguiti, la posizione di coloro che non abbiano partecipato all'assemblea o non abbiano espresso voto conforme alla volontà della maggioranza ⁸.

L'amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o perché dimissionario, continua ad esercitare i suoi poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini ⁹.

Non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato alla ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di disporre senza apposita autorizzazione assembleare, tramite transazione ovvero mera ricognizione di debito, di una lite che si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini ¹⁰.

Riguardo alla tutela dei diritti esclusivi va precisato che la legittimazione ad agire dell'amministratore del condominio nel caso di azioni reali concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti - diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari - non può trovare fondamento nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini (fattispecie di domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo) ¹¹.

È evidente che la legittimazione dell'amministratore del condominio ad esercitare azioni a tutela del possesso della cosa comune non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti esclusivi o comuni ¹².

Il condominio non è, infatti, un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni senza che si ren-Page 502da necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini ¹³.

Deriva, da quanto precede, che i condomini, i quali non hanno partecipato al giudizio (di primo o di secondo grado) siccome rappresentati nel processo all'amministratore del condominio, possono proporre impugnazione in luogo dell'amministratore medesimo, non impugnante ¹⁴.

Ciò è tanto più esatto in quanto si è ritenuto che l'attività processuale svolta dall'amministratore di un condominio non investito del potere di esercitarla è sanata per effetto della ratifica costituita dall'appello proposto da tutti i condomni contro la sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti dell'amministratore, ancorché lo stesso abbia agito come rappresentante del condominio e non dei singoli condomini, posto che l'amministratore del condominio è il rappresentante di una collettività di persone fisiche individuate dal loro rapporto di proprietà con un determinato edificio sicché sussiste la contemplatio domini nei loro riguardi quali condomini ancorché non indicati ¹⁵.

La disposizione contenuta nell'art. 1131 c.c. in ordine ai poteri di rappresentanza, anche giudiziaria, dell'amministratore del condominio non ha carattere esclusivo e, pertanto, l'assemblea dei condomini può conferire la propria rappresentanza processuale anche a persona diversa dall'amministratore, in quanto tra i poteri di gestione della cosa comune riservati all'assemblea deve ritenersi compreso quello di conferire la procura a rappresentante in giudizio il condominio a singoli partecipanti alla comunione o a terzi ¹⁶.

L'amministratore in carica può agire in giudizio anche contro il precedente amministratore se, dal comportamento di quest'ultimo, sono derivati danni alla comunità condominiale ¹⁷.

In particolare, il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all'esercizio della gestione condominiale senza necessità di esser autorizzato con delibera assemleare perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste - esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi - comprende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente ¹⁸.

La delibera con la quale l'amministratore venga autorizzato a intraprendere un giudizio in nome e per conto del condominio, in ordine all'esistenza della quale nessuna contestazione viene mossa nel corso di un giudizio di primo grado, estende i propri effetti per tutti i gradi del giudizio, con implicito conferimento della facoltà di proporre le relative impugnazioni. Il mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa, d'altra parte, è privo di qualsiasi rilevanza sul rapporto processuale in atto, che permane in capo al condominio, senza che sussista la necessità di un ulteriore conferimento di poteri rappresentativi ¹⁹.

La parte che, dopo aver agito nei confronti di un condominio, nella persona dell'amministratore, ne contesta il potere di rappresentanza per dedurne l'inammissibilità del ricorso per cassazione da questo proposto, ha l'onere di fornire la prova della sua eccezione, concretandosi questa nella allegazione di un fatto estintivo o modificativo dell'incarico che non può essere presunto dal mero decorso dell'anno di durata di questo (incarico), atteso che la disposizione...