La nullità del contratto di locazione nella disciplina della cedolare secca

• Autore: Scripelliti Nino
• Pagine: 246-250

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dott

Dottr I n A

la nullità del cOntrattO di lOcaziOne nella disciplina della cedOlare secca (*)

di nino Scripelliti

1. Una panoramica delle cause di nullità dei contratti di locazione abitativa, inizia con la mancanza della forma scritta, prevista ad substantiam dall’art. 1, comma 4, legge
n. 431/1998,(1) in precedenza limitata ai contratti ultra-novennali ex art. 1350, n. 8, c.c.. Questa nullità ha carattere assoluto e non essendo disposta nell’interesse di una delle parti piuttosto che dell’altra, non è sanabile (2) ed è rilevabile d’ufficio ex art. 1421 c.c. Lo scopo è quello di attribuire alle parti certezza dei propri diritti e dei propri obblighi, oltre a realizzare maggiore visibilità per il fisco del contratto di locazione.

Accertata la nullità ex tunc, l’intero assetto contrattuale sarà travolto rendendo prive di causa le prestazioni delle parti, che tuttavia potranno trovare riequilibrio in applicazione dell’art. 2041 c.c.: quindi l’occupante dovrà rilasciare l’immobile, con diritto alla restituzione di quanto pagato, tuttavia riconoscendo al proprietario per l’uso dell’immobile il pagamento di un importo corrispondente, tendenzialmente, al canone di mercato (3), poiché diver-samente, l’occupante verrebbe ad arricchirsi senza causa, del valore di uso dell’immobile.

Tuttavia, quando sia stato il locatore ad imporre la forma verbale condizionando a tale forma l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto in violazione dell’articolo 1, comma 4, tale rapporto di fatto sarà soggetto alla diver-sa disciplina dell’art. 13, comma 5, della legge n. 431/1998, con la possibilità per il conduttore di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale. Nel giudizio che dovesse accertare la pretesa del locatore di stipulare il contratto in forma verbale, il giudice determinerà ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’articolo 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata. In tal modo il contratto sarà reso conforme alla disciplina della legge e degli accordi collettivi, con una pronunzia adeguatrice e con efficacia retroattiva all’origine del rapporto, piuttosto che costitutiva di altro rapporto. Questa opera giurisdizionale di adeguamento alla legge del contratto verbale altrimenti nullo, ha effetto di sanzione per il comportamento del locatore di pressione morale esercitata sul potenziale conduttore (4).

Per contro, nel caso in cui la mancanza di forma scritta sia stata pretesa dal conduttore o liberamente concordata dalle parti, la nullità-sanzione colpirà entrambe le parti

del contratto secondo i principi generali in tema di contratto nullo. Ne seguirà il diritto del locatore di agire per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e quello del conduttore di ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente il canone di mercato (cfr. supra, nota 3), poiché, come già osservato, la restituzione di tutto quanto pagato sarebbe causa di un ingiustificato arricchimento dell’occupante
(5): ovviamente l’applicazione dell’art. 2041 c.c. potrà avvenire a seguito di eccezione riconvenzionale del proprietario, in difetto della quale tutto quanto pagato dall’occupante in forza del contratto nullo dovrà essere restituito. L’azione, per l’occupante, avrà natura di ripetizione di indebito, alla quale tuttavia si applicherà il termine decadenziale di sei mesi di cui all’art. 13, comma 2, della legge, ove si detta la disciplina generale delle restituzioni nel sistema delle locazioni, analoga a quella di cui all’art. 79 della legge n. 392/1978.

2. L’art. 13, comma 1, della legge n.431/1998, prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta dal contratto “scritto e registrato”, e di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge. Inoltre per i contratti di cui al comma 3 dell’art. 2 (a canone concordato alle associazioni di categoria) è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi locali; ed infine per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’art. 2 (a canone libero), è nullo qualsiasi obbligo del conduttore e qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, qualora in contrasto con le disposizioni della legge (sul punto, infra, la nota 7) .

In realtà la nullità della pattuizione di un canone che non risulti dal contratto scritto e registrato è, in primo luogo, la conseguenza della obbligatorietà della forma scritta disposta dall’art. 1, comma 4, mentre è una novità il riferimento alla registrazione, prima dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 (legge finanziaria per il 2005) (6). In effetti nella interpretazione dell’art. 13, comma 1, occorre tenere conto di alcuni autorevoli interventi della Corte di Cassazione ove si afferma il ben diverso significato di questa nullità, che colpisce non le originarie pattuizioni del canone non registrate, ma solo quelle di eventuale aumento del canone, sopravvenute nel corso del rapporto di locazione (7).

L’art. 13 prosegue comminando per i contratti di cui al comma 3 dell’art. 2, la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi tra le categorie di proprietari ed inquilini; e per i contratti stipulati di cui al comma 1 dell’art. 2, comminando la nullità di ogni pattuizione, se in contrasto con la legge, che imponga a carico del conduttore

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“qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o norma-tivo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”. Ne consegue il diritto del conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, alla restituzione delle somme indebitamente versate ed alla riconduzione della locazione alle condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2. Sono norme di evidente derivazione equocanonistica (art. 79 legge n. 392/1978, abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall’art. 14 legge n. 431/1998), pur dovendosi tenere conto che quanto alla durata minima legale, gli artt. 1 e 27 della legge n. 392/1978, ne prevedevano l’automatico inserimento ipso jure nei contratti che avessero previsto una durata inferiore, mentre la legge n. 431/1998 ora prevede l’espunzione con pronuncia giudiziale, delle clausole difformi dalle norme...