Contratti non registrati, il punto dopo due sentenze della consulta

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 476-476

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dott

5/2015 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

CONTRATTI NON REGISTRATI,

IL PUNTO DOPO DUE SENTENZE

DELLA CONSULTA

di Nino Scripelliti

Sembra ovvio, ma così evidentemente non era per il

Governo che con il decreto legge 47/2014 prorogò, dopo

che era stato dichiarato incostituzionale, gli effetti dell’ar-

ticolo 3, commi 8 e 9, del D.L.vo n. 23/2011 che, nell’oc-

casione della istituzione della cedolare secca sui canoni

di locazione, aveva disposto alcune gravi sanzioni per il

locatore per il caso di mancata registrazione del contratto

nel termine di legge (30 giorni), come la durata quadrien-

nale del rapporto di locazione a partire dalla registrazione

e la riduzione del canone al triplo della rendita catastale.

Questi effetti punitivi per i locatori, oltre che non previsti

dalla legge delega, erano manifestamente sproporzionati

ed iniqui, e mossi dal pregiudizio di una diffusa evasione

nell’ambito delle locazioni, anche se la mancata registra-

zione del contratto di locazione non implica affatto che il

canone non venga dichiarato agli effetti dell’imposta sul

reddito, senza, tuttavia, evitare le sanzioni.

A questa disciplina pose rimedio la Corte costituzio-

nale che, con sentenza n. 50/2014 dichiarò illegittimo

l’articolo 3, commi 8 e 9, del D.L.vo n. 23/2011. Non pas-

sarono tuttavia 15 giorni che il Parlamento, con prontezza

certamente degna di miglior causa, introdusse nel decreto

legge n. 47/2014 convertito con legge n. 80/2014, l’articolo

5, comma 1-ter, che disponeva che sarebbero stati mante-

nuti, f‌ino alla data del 31 dicembre 2015, «gli effetti pro-

dottisi e i rapporti giuridici sorti» sulla base dei contratti

di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9,

del decreto legislativo n. 23/2011. In sostanza, il provvedi-

mento disapplicava, o rinviava l’eff‌icacia, apparentemente

f‌ino al 31 dicembre 2015, della sentenza della Corte co-

stituzionale n. 50/2014. Ed è su quest’ultimo decreto-legge

che nuovamente, e si spera def‌initivamente, è intervenuta

la Corte costituzionale con la recentissima sentenza n. 169

del 16 luglio 2015 (pubblicata per esteso in questa Rivista

- N.d.R.), dichiarandone l’incostituzionalità.

Infatti, ha motivato la Corte, è vietato al legislatore

(e quindi anche al Governo in via d’urgenza) prorogare

l’eff‌icacia di norme incostituzionali, le quali non possono

essere applicate «dal giorno successivo alla pubblicazione

della decisione».

A questa non edif‌icante alternanza tra leggi e dichia-

razioni di incostituzionalità, sopravvivono tuttavia alcune

questioni. Infatti della, speriamo def‌initiva, rimozione

dell’art. 3, commi 8 e 9, del D.L.vo n. 23/2011, non po-

tranno benef‌iciare i locatori quando vi sia stata sentenza

passata in giudicato in favore del conduttore; e nemmeno

potranno benef‌iciare i conduttori che non abbiano eserci-

tato il loro diritto durante il vigore della legge dichiarata

incostituzionale o quando vi sia stata risoluzione consen-

suale del contratto, o rilascio dell’immobile per scadenza

del termine. Inoltre, considerato che l’articolo 5, comma

1-ter del decreto-legge n. 47/2014, si limitava a proroga-

re f‌ino al 31 dicembre 2015 «gli effetti prodottisi e i rap-

porti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione

registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto

legislativo n. 23/2011, ci si chiede se eventuali contratti

non registrati ma successivi alla proroga incostituzionale,

siano potuti cadere sotto le maglie del D.L.vo n. 23/2011,

che pure non istituiva nuove sanzioni a carico dei locatori,

ma prorogava l’eff‌icacia di quelle previste nel decreto legi-

slativo n. 23/2011.

Inf‌ine, eventuali accordi stragiudiziali tra inquilino e

locatore non potranno essere ridiscussi o contestati, poi-

chè la transazione, di regola ed in mancanza di specif‌iche

riserve, copre in via tombale la controversia, al riparo di

qualunque possibile contestazione. Per contro, la pro-

nuncia di incostituzionalità avrà immediato effetto nelle

cause in corso o in quelle nelle quali la eventuale senten-

za sfavorevole per il locatore non fosse ancora passata in

giudicato (ma sarà necessario proporre appello), poichè

la norma annullata non dovrà più essere applicata. In con-

clusione, un maggior senso di misura nella vicenda non

avrebbe pregiudicato il principio della certezza del diritto.