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Arch. loc. e cond. 4/2013
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CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. UN., 16 MAGGIO 2013, N. 11830
PRES. PREDEN – EST. VIVALDI – P.M. VELARDI (CONF.) – RIC. PRO GENIA S.R.L.
(AVV. PAGANO) C. G. AND G. SERVICE S.R.L.
Contratto di locazione y Rinnovazione y Tacita y
Immobile ad uso non abitativo y Pignoramento y Au-
torizzazione del giudice dell’esecuzione y Necessità
y Esclusione.
. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso
non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone,
la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza
contrattuale, per il mancato esercizio da parte del loca-
tore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa
(artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392), costitui-
sce un effetto automatico che scaturisce direttamente
dalla legge, e non da una manifestazione di volontà
negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento
dell’immobile e di successivo fallimento del locatore,
tale rinnovazione non necessita di autorizzazione del
giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma
dell’art. 560 c.p.c. (Mass. Redaz.) (c.c. art. 560; l. 27
luglio 1978, n. 392, art. 28; l. 27 luglio 1978, n. 392, art.
29) (1)
(1) Con la sentenza in oggetto le S.U. hanno ritenuto di dare con-
tinuità al principio fissato da Cass. civ., sez. III, 7 maggio 2009, n.
10498, in questa Rivista 2009, 481. Prima di tale ultima pronuncia la
Corte di Cassazione si era, invece, espressa in senso favorevole alla
necessità dell’autorizzazione, con orientamento costante a partire
da Cass. civ., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8800 , ivi 1998, 861; Cass.
civ., sez. III, 25 febbraio 1999, n. 1639, in Ius&Lex n. 4/2013, Ed. La
Tribuna; Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2002, n. 15297, ibidem e Cass.
civ., sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26238, in questa Rivista 2008, 285.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La srl Pro Genia intimò sfratto per morosità, ai sensi
dell’art. 658 c.p.c., alla srl G. and G. Service, al fine di otte-
nere il rilascio dell’immobile da quest’ultima condotto in
locazione, con contestuale citazione per la convalida.
Evidenziò di avere acquistato, con contratto di cessio-
ne del 19 luglio 2005, i diritti derivanti dal contratto di
locazione dell’immobile sito in Latina, via Isonzo n. 221,
dato in conduzione dalla srl Pro.Cen.Co. all’intimata srl G.
and G. Service che si era resa morosa, nel pagamento dei
canoni, per il complessivo importo di € 46.110,50.
L’intimata si oppose alla convalida eccependo la caren-
za di legittimazione attiva dell’intimante e l’inesistenza
del diritto della stessa a percepire i canoni di locazione,
per essere stati gli stessi pignorati con atto antecedente al
contratto di cessione.
Il tribunale di Latina, in accoglimento della domanda,
dichiarò la risoluzione del contratto di locazione per ina-
dempimento della conduttrice srl G. and G. Service.
A diversa conclusione pervenne la Corte d’Appello che,
con sentenza del 24 marzo 2010, in riforma della sentenza
di primo grado, rigettò la “ domanda di sfratto per morosi-
tà proposta dalla S.r.L. Pro Genia nei confronti della S.r.L.
G. and G. Service, e la domanda di pagamento dei canoni
insoluti”.
Ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro
motivi la srl Pro Genia.
L’intimata non ha svolto attività difensiva.
Fissata la trattazione del ricorso per l’udienza del 12
aprile 2012, la Terza Sezione civile della Corte ha emesso
ordinanza interlocutoria (n. 7826), depositata il 17 mag-
gio 2012, di rimessione degli atti al Primo Presidente per
l’eventuale assegnazione della causa alle sezioni unite.
Il Primo Presidente ha provveduto in tal senso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La questione di diritto posta dall’ordinanza di rimes-
sione.
La Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, chia-
mata a decidere l’impugnazione proposta dalla società
Pro Genia srl, ha rimesso gli atti al primo presidente per
l’eventuale assegnazione alle sezioni unite della Corte per
la composizione del contrasto, sottoponendo la seguente
questione di diritto:
Se, in caso di pignoramento dell’immobile e di succes-
sivo fallimento del locatore, operi, quale effetto ex lege, la
rinnovazione tacita di cui agli artt. 28 e 29 della legge n.
392 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessi-
ti, o meno, dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione
ex art. 560, secondo comma, c.p.c..
Sottolinea l’ordinanza interlocutoria che la giurispru-
denza della Corte di cassazione si era espressa in senso
favorevole alla necessità dell’autorizzazione, con orienta-
mento costante da Cass. 2576/1970 a Cass. 1639/1999, fino
alla pronuncia della stessa terza sezione civile n. 10498
del 2009, che aveva affermato l’opposto principio secondo
cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso
non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone, la
rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza con-
trattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore,
della facoltà di diniego della rinnovazione stessa, costitui-
sce un effetto automatico scaturente direttamente dalla
legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.

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