Contrasti

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Arch. loc. e cond. 4/2013

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CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. UN., 16 MAGGIO 2013, N. 11830

PRES. PREDEN – EST. VIVALDI – P.M. VELARDI (CONF.) – RIC. PRO GENIA S.R.L.

(AVV. PAGANO) C. G. AND G. SERVICE S.R.L.

Contratto di locazione y Rinnovazione y Tacita y

Immobile ad uso non abitativo y Pignoramento y Au-

torizzazione del giudice dell’esecuzione y Necessità

y Esclusione.

. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso

non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone,

la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza

contrattuale, per il mancato esercizio da parte del loca-

tore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa

(artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392), costitui-

sce un effetto automatico che scaturisce direttamente

dalla legge, e non da una manifestazione di volontà

negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento

dell’immobile e di successivo fallimento del locatore,

tale rinnovazione non necessita di autorizzazione del

giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma

dell’art. 560 c.p.c. (Mass. Redaz.) (c.c. art. 560; l. 27

luglio 1978, n. 392, art. 28; l. 27 luglio 1978, n. 392, art.

29) (1)

(1) Con la sentenza in oggetto le S.U. hanno ritenuto di dare con-

tinuità al principio f‌issato da Cass. civ., sez. III, 7 maggio 2009, n.

10498, in questa Rivista 2009, 481. Prima di tale ultima pronuncia la

Corte di Cassazione si era, invece, espressa in senso favorevole alla

necessità dell’autorizzazione, con orientamento costante a partire

da Cass. civ., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8800 , ivi 1998, 861; Cass.

civ., sez. III, 25 febbraio 1999, n. 1639, in Ius&Lex n. 4/2013, Ed. La

Tribuna; Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2002, n. 15297, ibidem e Cass.

civ., sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26238, in questa Rivista 2008, 285.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La srl Pro Genia intimò sfratto per morosità, ai sensi

dell’art. 658 c.p.c., alla srl G. and G. Service, al f‌ine di otte-

nere il rilascio dell’immobile da quest’ultima condotto in

locazione, con contestuale citazione per la convalida.

Evidenziò di avere acquistato, con contratto di cessio-

ne del 19 luglio 2005, i diritti derivanti dal contratto di

locazione dell’immobile sito in Latina, via Isonzo n. 221,

dato in conduzione dalla srl Pro.Cen.Co. all’intimata srl G.

and G. Service che si era resa morosa, nel pagamento dei

canoni, per il complessivo importo di € 46.110,50.

L’intimata si oppose alla convalida eccependo la caren-

za di legittimazione attiva dell’intimante e l’inesistenza

del diritto della stessa a percepire i canoni di locazione,

per essere stati gli stessi pignorati con atto antecedente al

contratto di cessione.

Il tribunale di Latina, in accoglimento della domanda,

dichiarò la risoluzione del contratto di locazione per ina-

dempimento della conduttrice srl G. and G. Service.

A diversa conclusione pervenne la Corte d’Appello che,

con sentenza del 24 marzo 2010, in riforma della sentenza

di primo grado, rigettò la “ domanda di sfratto per morosi-

tà proposta dalla S.r.L. Pro Genia nei confronti della S.r.L.

G. and G. Service, e la domanda di pagamento dei canoni

insoluti”.

Ha proposto ricorso per cassazione aff‌idato a quattro

motivi la srl Pro Genia.

L’intimata non ha svolto attività difensiva.

Fissata la trattazione del ricorso per l’udienza del 12

aprile 2012, la Terza Sezione civile della Corte ha emesso

ordinanza interlocutoria (n. 7826), depositata il 17 mag-

gio 2012, di rimessione degli atti al Primo Presidente per

l’eventuale assegnazione della causa alle sezioni unite.

Il Primo Presidente ha provveduto in tal senso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La questione di diritto posta dall’ordinanza di rimes-

sione.

La Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, chia-

mata a decidere l’impugnazione proposta dalla società

Pro Genia srl, ha rimesso gli atti al primo presidente per

l’eventuale assegnazione alle sezioni unite della Corte per

la composizione del contrasto, sottoponendo la seguente

questione di diritto:

Se, in caso di pignoramento dell’immobile e di succes-

sivo fallimento del locatore, operi, quale effetto ex lege, la

rinnovazione tacita di cui agli artt. 28 e 29 della legge n.

392 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessi-

ti, o meno, dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione

ex art. 560, secondo comma, c.p.c..

Sottolinea l’ordinanza interlocutoria che la giurispru-

denza della Corte di cassazione si era espressa in senso

favorevole alla necessità dell’autorizzazione, con orienta-

mento costante da Cass. 2576/1970 a Cass. 1639/1999, f‌ino

alla pronuncia della stessa terza sezione civile n. 10498

del 2009, che aveva affermato l’opposto principio secondo

cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso

non abitativo, disciplinata dalla legge sull’equo canone, la

rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza con-

trattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore,

della facoltà di diniego della rinnovazione stessa, costitui-

sce un effetto automatico scaturente direttamente dalla

legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.