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Arch. loc. e cond. 5/2012
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CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. UN., 4 LUGLIO 2012, N. 11135
PRES. VITTORIA – EST. PETITTI – P.M. CICCOLO (PARZ. DIFF.) – RIC. F.C. (AVV.
RINALDO) C. T.C. (AVV. SUSINI)
Comproprietà indivisa y Amministrazione y Loca-
zione della cosa comune y Gestione d’affari y Confi-
gurabilità y Conseguenze y Diritto del comproprie-
tario non locatore di esigere i canoni locativi dal
conduttore y Sussistenza y Fondamento y Limiti
. La locazione della cosa comune da parte di uno dei
comproprietari rientra nell’ambito della gestione di af-
fari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali
quella di cui all’art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di
gestione non rappresentativa, il comproprietario non
locatore può ratificare l’operato del gestore e, ai sensi
dell’art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile
per effetto del richiamo al mandato contenuto nel ci-
tato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel con-
traddittorio con il comproprietario locatore, la quota
dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di pro-
prietà indivisa. (c.c. art. 1102; c.c. art. 1105; c.c. art.
1571; c.c. art. 1705; c.c. art. 2031; c.c. art. 2032; c.p.c.
art. 102) (1)
(1) Per una completa ricostruzione sulla evoluzione interpretativa
della precedente giurisprudenza si rinvia ai numerosi richiami con-
tenuti in parte motiva.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
F.C., in qualità di comproprietaria, nella misura della
metà, di un immobile adibito ad uso commerciale, loca-
to dall’altra comproprietaria N.A. a T.C., chiedeva, con
ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l’accertamento del diritto a
ricevere la metà del canone di locazione e la condanna
del conduttore al pagamento di tale quota a far data dalla
domanda giudiziale.
Il conduttore si costituiva assumendo di essere tenuto
esclusivamente a pagare unitariamente il canone alla loca-
trice secondo il vincolo contrattuale assunto, dichiarando-
si disponibile a stipulare nuovo contratto con entrambe le
comproprietarie o a provvedere al versamento del canone
su un libretto bancario o postale.
Anche la comproprietaria locatrice N. si costituiva
chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi con-
fronti e proponendo, in via subordinata, domanda ricon-
venzionale volta alla condanna dell’attrice al risarcimento
dei danni.
Il giudice di primo grado accoglieva la domanda rite-
nendo applicabile alla fattispecie il modello negoziale del
mandato senza rappresentanza e in particolare l’art. 1705
c.c., che consente al mandante, sostituendosi al mandata-
rio, di esercitare i diritti di credito derivanti dal mandato.
Condannava, pertanto, il T. a corrispondere all’attrice il
50% dei canoni maturati tra il mese di agosto del 2002 e
la cessazione della locazione, con gli interessi legali sui
canoni scaduti dalle scadenze al saldo; respingeva altresì
le domande riconvenzionali della N., compensando tra le
parti le spese processuali.
La sentenza veniva impugnata in via principale dal
conduttore, il quale deduceva che il Tribunale aveva erra-
to nel fare riferimento, ai fini della decisione, agli istituti
della comunione e del mandato.
Resistevano all’impugnazione sia F.C. che N. A.; que-
st’ultima, oltre ad aderire alla impugnazione proposta dal
T., proponeva appello incidentale condizionato.
La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata
il 18 dicembre 2004, in riforma della pronuncia di primo
grado, respingeva la domanda proposta dalla F. e rigettava
l’impugnazione incidentale condizionata.
La Corte d’appello disattendeva, in primo luogo, l’ecce-
zione di carenza di interesse all’impugnazione principale
in capo al T., formulata dalla F.. La Corte d’appello rile-
vava che, non essendo stata disposta l’estromissione del
conduttore nel giudizio di primo grado, non poteva dirsi
venuto meno l’interesse di quest’ultimo a conseguire una
situazione di certezza processuale idonea ad elidere la
concorrenza della pretesa della N., fondata sul contratto
di locazione, e della F., fondata sulla sua qualità di com-
proprietaria, e a sottrarlo al rischio di essere esposto a una
duplicazione del pagamento di una quota pari alla metà
del canone locativo.
La Corte d’appello rilevava quindi che la proprietà o
la titolarità di altro diritto reale su un immobile non co-
stituisce presupposto necessario e indefettibile per l’as-
sunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente,
per la valida stipulazione di un contratto di locazione, che
dell’immobile il locatore abbia la disponibilità e sia in gra-
do di trasferirne la detenzione. Affermava quindi che, in
presenza di una situazione di comproprietà, la locazione
della cosa comune da parte di uno dei proprietari si per-
feziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali
anche se il comproprietario locatore abbia travalicato i
limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’art. 1105 c.c.,
nell’ambito della fruizione della cosa comune. Rilevava
quindi che, poichè il contratto non produce effetti diretti
nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti, se
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