Circolare Confedilizia 27 giugno 2014, Prot. n. 18244.14/GST/dg. Suggerimenti per provvedimenti di sfratto

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PRATICA pra
CIRCOLARE CONFEDILIZIA 27 GIUGNO 2014,
PROT. N. 18244.14/GST/DG. SUGGERIMENTI PER PROVVEDIMENTI
DI SFRATTO.
Assai di frequente insorge la necessità per i proprietari di casa – in relazione all’esecuzione ovvero alla risoluzione
e alla cessazione dei contratti di locazione – di fare ricorso all’opera degli avvocati per la promozione di procedure
giudiziarie.
Nell’ambito di tali procedure giudiziarie i procedimenti di sfratto – che si segnalano per il loro numero elevato –
presentano peculiarità di procedura e richiedono, appunto in relazione a questa, un regolamento preciso dei comporta-
menti e delle modalità di comunicazione nel corso della pratica.
Il procedimento di sfratto, in particolare, presenta aspetti tecnici di non agevole comprensione per il locatore che lo
promuove e soprattutto comporta – a differenza di altre ipotesi di vertenza giudiziaria – la necessità di comunicazione
continua tra cliente ed avvocato, anche in considerazione del fatto che il procedimento concerne un rapporto con-
trattuale – quello derivante dal contratto di locazione – che continua ad avere corso, quanto meno in linea di fatto,
durante lo svolgersi del procedimento.
Anche per ragioni di chiarezza e di trasparenza di rapporti – oltre che per il migliore esito della procedura – appare
opportuno f‌issare dei punti o comunque fornire dei suggerimenti relativamente alla conduzione del rapporto tra cliente
ed avvocato in relazione a tali procedure.
Alla luce di queste considerazioni, si è ritenuto di predisporre un elenco di suggerimenti relativi ad aspetti ed adem-
pimenti di carattere pratico nella conduzione delle procedure di sfratto con riferimento al rapporto intercorrente tra il
proprietario-locatore ed il suo avvocato.
Il testo che segue – redatto dal nostro avv. Scalettaris – nasce appunto da queste esigenze ed ha la f‌inalità ora
indicata.
Si segnala che i suggerimenti elencati – che possono contribuire a conferire chiarezza al rapporto professionale –
potranno essere richiamati in sede di conferimento all’avvocato dell’incarico di promozione di una procedura di sfratto
così da venire a costituire parte del relativo contenuto: il richiamo, peraltro, potrà essere integrale o parziale, a seconda
delle valutazioni e delle determinazioni degli interessati.
Restando a disposizione, si porgono distinti saluti.
CONFERIMENTO DI INCARICO ALL’AVVOCATO PER LA PROMOZIONE DI PROCEDIMENTO DI SFRATTO: MODALI-
TÀ DI CONDUZIONE DEL RAPPORTO CLIENTE/AVVOCATO.
Si suggerisce che da parte del cliente e dell’avvocato si osservino – in relazione al procedimento di sfratto – le
seguenti modalità di conduzione del rapporto.
1. Nel caso di sfratto per morosità, in difetto di contrarie indicazioni da parte del cliente, sarà richiesta al giudice
– sia con l’atto di intimazione, sia successivamente in sede di udienza nel caso di convalida dello sfratto – oltre alla
convalida dello sfratto anche la pronuncia dell’ingiunzione di pagamento dei canoni insoluti e delle spese.
2. Con riguardo allo sfratto per morosità, a fronte di eventuali iniziative dell’intimato che intervengano dopo il confe-
rimento dell’incarico all’avvocato di promozione della procedura di sfratto per morosità e siano dirette al pagamento dei
canoni insoluti, il locatore preliminarmente inviterà il conduttore a rivolgersi all’avvocato di esso locatore.
3. In ogni caso, una volta conferito all’avvocato dal proprietario-locatore l’incarico di promozione della procedura
di sfratto, il cliente darà immediata comunicazione all’avvocato in forma scritta di ogni fatto nuovo relativo alla con-
troversia e soprattutto di ogni pagamento che fosse effettuato dal conduttore (pagamento concernente anche i canoni
che maturassero successivamente al momento del conferimento dell’incarico), con indicazione delle date, degli importi
pagati e dell’eventuale imputazione di questi. In difetto di comunicazione da parte del cliente di pagamenti effettuati
in suo favore dal conduttore dopo il conferimento dell’incarico all’avvocato, questi considererà che nessun nuovo paga-
mento sia stato effettuato dal conduttore, nemmeno relativamente ai canoni maturati successivamente al periodo cui si
riferisce la morosità esistente al momento del conferimento dell’incarico.
4. Quanto indicato sub 3. vale anche con riguardo ai pagamenti che fossero effettuati da parte del conduttore a
seguito della concessione del termine di grazia ex art. 55 L. 392/’78.
5. Sempre con riguardo allo sfratto per morosità, nel caso di richiesta da parte del conduttore di concessione del
termine di grazia, l’avvocato del locatore, in difetto di diverse indicazioni da parte del cliente ed ove le condizioni di
diff‌icoltà del conduttore non risultino provate (cfr. Cass. 1264 del 2003), si opporrà a tale istanza.
6. Nel caso di sfratto per f‌inita locazione, il difensore dell’intimante, nel chiedere la convalida dello sfratto, chiederà
anche la liquidazione delle spese della procedura e la condanna dell’intimato al relativo rimborso in favore dell’attore
(cfr. Cass. n. 11197 del 2007).
7. Nel caso in cui il convenuto si opponga alla convalida dello sfratto sarà proposta di regola – salve indicazioni
diverse da parte del cliente e salvo che specif‌iche ragioni lo impediscano o sconsiglino – istanza al giudice di pronuncia
dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni dell’intimato ex art. 665 c.p.c.
Arch. loc. e cond. 4/2014

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