Conduttore uguale consumatore?

• Autore: Luca Stendardi
• Pagine: 237-239

Intervento svolto al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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@Premessa

– Il presente intervento trae spunto dalla problematica in ordine all’applicabilità delle norme per la tutela del consumatore in presenza di clausole limitative della responsabilità del locatore inserite in un contratto di locazione. Ciò con particolare attenzione alla destinazione dei locali convenuta tra le parti, nonché allo stato e alla conformità degli impianti posti a servizio dell’unità immobiliare locata.

L’introduzione nel nostro ordinamento giuridico di una specifica tutela per il consumatore discende dalla normativa comunitaria che è ispirata all’esigenza di approntare una protezione speciale per questo soggetto qualificato come «parte debole» del rapporto con l’interlocutore professionale, rispetto al quale non si pone in una posizione di simmetria contrattuale. Da qui l’approccio specifico per tale categoria di contraenti diretto a garantire un sostanziale equilibrio effettivo – normativo ed economico – del contratto, approccio mancante nel nostro codice civile che si fondava su un concetto formale di eguaglianza.

In ordine alle obbligazioni del locatore, per giurisprudenza di legittimità costante, l’art. 1575 c.c. obbliga il locatore a mantenere la cosa locata idonea all’uso convenuto, ma non a modificarla o trasformarla, rispetto allo stato esistente al momento della stipula della locazione, per renderla idonea all’esercizio di una specifica attività per cui è stata locata, pur se determinati requisiti siano prescritti dalla pubblica autorità.

Infatti la destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso.

Per quanto riguarda l’uso abitativo, in particolare, la giurisprudenza ritiene che la mancata abitabilità dell’immobile non comporti la facoltà per il conduttore di sospendere il pagamento dei canoni fintanto che l’immobile stesso è utilizzato.

@Definizione di consumatore, professionista, prodotto

– Prima del decreto legislativo 206/2005 (Codice del consumo) la disciplina dei contratti conclusi dal consumatore era contenuta negli articoli dal 1469 bis e seguenti del codice civile. Detta normativa definiva il consumatore come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta”. Il professionista era, invece “la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che, nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza il contratto”.

La definizione contenuta nel D.L.vo del 2005 è parzialmente diversa in quanto ha aggiunto al termine consumatore anche il termine utente. L’articolo 3 dello stesso decreto definisce poi come professionista, e quindi tenuto a fornire determinate garanzie, “la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario”.

Il prodotto viene definito dal Codice del consumo come “qualsiasi prodotto destinato al consumatore, anche nel quadro di una prestazione di servizi, o suscettibile, in condizioni ragionevolmente prevedibili, di essere...