L'applicazione al condominio delle norme sulle distanze legali

• Autore: de Tilla Maurizio
• Pagine: 293-297

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giur

Arch. loc. e cond. 3/2012

LEGITTIMITÀ

L’APPLICAZIONE AL

CONDOMINIO DELLE NORME

SULLE DISTANZE LEGALI

di Maurizio de Tilla

Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha

ribadito il principio in base al quale le norme sulle distan-

ze legali, rivolte fondamentalmente a regolare rapporti

fra proprietà contigue e separate, sono applicabili anche

nei rapporti tra i condòmini di un edif‌icio condominiale

quando siano compatibili con l’applicazione delle norme

particolari relative alle cose comuni (articolo 1102 c.c.),

cioè quando l’applicazione di queste ultime non sia in con-

trasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto prevalgono le

norme sulle cose comuni con la conseguente inapplicabi-

lità di quelle relative alle distanze legali che nel condo-

minio degli edif‌ici e nei rapporti fra singolo condomino e

condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto

alle prime (Cass. 18 marzo 2010 n. 6546; Trib. Tivoli 13

febbraio 2008; Trib. Bari 1 ottobre 2007 n. 2219; Cass. 14

aprile 2004 n. 7044; Cass. 5 giugno 2003 n. 8978; Cass. 1

dicembre 2000 n. 15394; Cass. 9 ottobre 1998 n. 9995).

Al riguardo occorre ricordare i principi che in modo

particolare sono stati chiariti e precisati da Cass. 14 aprile

2004 n. 7044 (di recente integralmente ripresi e riportati

da Cass. 6546/2010).

Secondo Cass. 7044/2004, in considerazione della

peculiarità del condominio degli edif‌ici, caratterizzato

dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà

esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servi-

zi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli

piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra

condòmini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un

costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti

i partecipanti alla comunione, dovendo verif‌icarsi neces-

sariamente - alla stregua delle norme che disciplinano la

comunione - che l’uso del bene comune da parte di ciascu-

no sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. 30 maggio

2003 n. 8808).

Trova perciò applicazione la disciplina che, regolando

in modo particolare e specif‌ico il godimento e l’utilizza-

zione dei beni comuni, ha natura speciale rispetto alla

normativa che, nell’ambito dei rapporti di vicinato, stabili-

sce le limitazioni legali fra proprietà conf‌inanti, che sono

imposte con carattere di reciprocità indipendentemente

dalla verif‌ica di un pregiudizio derivante dalla loro inos-

servanza.

Al riguardo occorre fare riferimento quindi all’articolo

1102 c.c. - applicabile, ai sensi dell’articolo 1139 c.c., al

condominio - che, nello stabilire i poteri e i limiti di ciascun

partecipante nell’uso dei beni comuni, f‌issa al tempo stesso

le condizioni di liceità della condotta del comunista.

Con riferimento al condominio la norma consente,

infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in

funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché

il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne

impedisca l’altrui pari uso.

In def‌initiva l’estensione del diritto di ciascun comuni-

sta trova il limite nella necessità di non sacrif‌icare ma di

consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli

altri partecipanti (Cass. 1 agosto 2001 n. 10453).

Pertanto, qualora - attraverso la valutazione delle esi-

genze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione -

il giudice verif‌ichi che l’uso della cosa comune sia avvenu-

to nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti

dall’articolo 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari,

deve ritenersi legittima l’opera seppure realizzata senza

il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra

proprietà contigue e che trovano applicazione nel condo-

minio, sempreché la relativa osservanza sia compatibile

con la struttura dell’edif‌icio condominiale, in cui le singo-

le proprietà coesistono in unico edif‌icio.

Infatti la prevalenza della norma speciale, dettata in

materia di condominio, determina l’inapplicabilità di

quella generale, quando i diritti o le facoltà da questa

previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri

legittimamente esercitati dal partecipante alla comunio-

ne sulla base dell’articolo 1102 c.c.: in considerazione del

rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la pro-

prietà esclusiva, che caratterizza il condominio, non sem-

bra ragionevole individuare a carico del diritto del singolo

condomino - che si serva delle parti comuni in funzione

del migliore e più razionale godimento del bene di pro-

prietà individuale - limiti o condizioni estranei alla rego-

lamentazione e al contemperamento degli interessi dei

partecipanti alla comunione secondo i parametri stabiliti

dalla specif‌ica disciplina al riguardo dettata dall’articolo

1102 c.c.

La decisione ricalca il più recente orientamento della

giurisprudenza.

Con altra statuizione il giudice di legittimità ha ricor-

dato che il principio secondo cui in materia di condominio

trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella

specie con riferimento al diritto di veduta) non ha caratte-

re assoluto, non derogando l’art. 1102 c.c. al disposto del-

l’art. 907 c.c., giacché, dovendosi tenere conto in concreto

della struttura dell’edif‌icio, delle caratteristiche dello sta-

to dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle

facoltà spettanti ai singoli condòmini, il giudice di merito

deve verif‌icare, nel singolo caso, se esse siano o meno

compatibili con i diritti dei condòmini. (Nella specie, gli

attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata

dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentan-

do la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi