Il condominio come soggetto funzionale

• Autore: Franco Petrolati
• Pagine: 151-153

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dott

Arch. loc. e cond. 2/2014

RIFORMA DEL CONDOMINIO

IL CONDOMINIO COME

SOGGETTO FUNZIONALE

di Franco Petrolati

SOMMARIO

1. La riforma. 2. L’assetto pluralista della proprietà. 3. Prof‌ili

monistici funzionali. 4. Spunti ricostruttivi.

1. La riforma

È noto che la legge di riforma (n. 220/12) ha deluso le

aspettative di coloro che attendevano la soluzione della

questione relativa alla soggettività del condominio, anche

se non sono da trascurare le incisive novità introdotte su-

gli assetti organizzativi e funzionali, nell’ambito di una di-

sciplina che mantiene un’ampia cornice di inderogabilità

da parte dei singoli partecipanti, relativamente non solo

agli atti di gestione del condominio ma anche alla regola-

mentazione pattizia (art.1138, comma 4, c.c.; art. 72 disp.

att., c.c.).

Il nuovo sistema normativo offre, tuttavia, l’occasione

per una rif‌lessione aggiornata sulla conf‌igurabilità di una

autonoma soggettività funzionale nella situazione del

condominio, tenuto conto anche di una evoluzione giuri-

sprudenziale – costitutiva nel tempo di un autentico con-

dominio c.d. materiale - che ha chiaramente fornito, sotto

vari prof‌ili, le fondamenta della riforma legislativa.

È evidente il pregio di tale operazione di emersione

dello ius receptum, che viene così dotato del rango della

sovranità proprio della legge, uscendo dagli archivi della

giurisprudenza; tuttavia può osservarsi, in linea generale,

che il miglior legislatore non è quello che guarda indietro,

al diritto vivente negli orientamenti della Suprema Corte,

bensì quello che sia capace di intuire le linee evolutive del

sistema anche in relazione ai più larghi conf‌ini sovranazio-

nali entro i quali operano le gestioni non solo dei capitali

immateriali ma anche delle tradizionali res immobiliari.

2. L’assetto pluralista della proprietà

L’art. 1117 c.c., pur riformulato dalla riforma con qual-

che elemento di novità in senso estensivo dal punto di vista

soggettivo (come il condòmino “periodico”) ed oggettivo

(come “le facciate”), mantiene sicuramente inalterata la

situazione di base del condominio, intesa come “proprietà

comune” dei partecipanti, ciascuno dei quali si individua

in ragione della titolarità esclusiva delle unità immobiliari

al servizio delle quali le parti comuni sono destinate.

Di qui l’interesse di ogni condòmino a difendere la ri-

spettiva quota di comproprietà in relazione al vincolo di

destinazione impresso sul bene comune: la giurisprudenza

riconosce, quindi, l’autonoma legittimazione di ogni con-

dòmino a rivendicare tale contitolarità, senza che sia ne-

cessario coinvolgere gli altri partecipanti, singolarmente o

collettivamente a mezzo dell’amministratore (in tal senso,

da ultimo, Cass. sez. un. 13 novembre 2013 n. 25454).

Analogo assetto pluralista è, poi, rinvenibile, attraverso

il nuovo art. 1117 bis c.c., sia nelle situazioni minori, di

condominio c.d. parziale, sia in quelle maggiori, di c.d. su-

percondominio, comunque caratterizzate dalla condivisio-

ne di taluni dei medesimi beni indicati nel precedente art.

1117 c.c., nell’ambito di una frazione di un unico edif‌icio

o tra più edif‌ici.

Ulteriore corollario della situazione pluralistica di

contitolarità nei beni comuni è, sul piano processuale, la

ritenuta incapacità dei condòmini ad assumere la veste

di testimoni nelle cause vertenti tra il condominio, rap-

presentato dall’amministratore, e singoli condòmini, in

tema di ripartizione delle spese (Cass. 23 agosto 2007 n.

17925; Cass. 16 luglio 1997 n. 6483); si ritiene, infatti, che

tutti i condòmini siano già parte del processo in virtù della

presenza in giudizio dell’intero condominio e, come tali,

siano anche autonomamente legittimati ad impugnare

l’eventuale sentenza sfavorevole pur in difetto di gravame

da parte dell’amministratore del condominio (Cass.11

gennaio 2012 n. 177; Cass.18 febbraio 2010 n. 3900).

È, altresì, da segnalare che nel nuovo art. 1117-quater

c.p.c. viene specif‌icamente prevista la legittimazione dei

singoli condòmini, oltre che dell’amministratore, a fron-

teggiare le attività pregiudizievoli per la destinazione dei

beni comuni anche attraverso una diff‌ida stragiudiziale

rivolta direttamente all’autore dell’illecito: tale immedia-

ta contrapposizione tra condòmini, pur non assolvendo un

ruolo importante nella gestione del condominio, dimostra,

tuttavia, il chiaro intento del legislatore della riforma di

confermare l’assetto pluralista della situazione di base del

condominio in relazione ad uno dei suoi connotati geneti-

ci, vale a dire il vincolo di destinazione dei beni comuni.

3. Prof‌ili monistici funzionali

Nonostante la persistente situazione di contitolarità

dei beni comuni si delinea, tuttavia, quanto all’assetto

funzionale relativo alla gestione del condominio, una or-

ganizzazione dotata di attribuzioni che, entro certi limiti,

si sostituiscono ai poteri - ed alle connesse responsabilità

- dei singoli condòmini.

È da ricordare, in tal senso, l’orientamento secondo

cui nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione

di deliberazioni della assemblea condominiale, che perse-

guano f‌inalità di gestione di un servizio comune e tendano

a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza

diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti, la

legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, è ricono-

sciuta soltanto all’amministratore, con esclusione della

possibilità di impugnazione da parte del singolo condomi-

no (Cass. 21 settembre 2011 n. 19223; Cass.19 ottobre 2010

n. 21444; Cass. 4 maggio 2005 n. 9213).

Entro gli stessi limiti viene coerentemente esclusa an-

che la tradizionale incapacità a testimoniare dei singoli

condòmini, avuto riguardo alla esclusiva legittimazione