Condominio e case per vacanza

Autore:Paolo Scalettaris
Pagine:552-557
 
ESTRATTO GRATUITO
552
dott
5/2013 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
CONDOMINIO
E CASE PER VACANZA
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Utilizzazione degli impianti e servizi comuni.
3. Turn-over negli alloggi. 4. L’attività dell’amministratore. 5.
L’assemblea condominiale. 6. Impianti e beni comuni. 7. La
contabilità condominiale. 8. Immissioni. 9. Il supercondomi-
nio. 10. La multiproprietà.
1. Premessa
Nei condominii siti nelle località turistiche numerosi
sono gli alloggi destinati a casa per vacanza: ancorché non
vi siano questioni che si presentino solo ed esclusivamente
nel caso di condominii siti in tali località, in questi alcuni
aspetti pur comuni alla realtà condominiale assumono rilie-
vo maggiore o profili diversi. Da ciò l’opportunità dell’esame
delle condizioni e dei problemi propri di tale realtà.
Esame che deve estendersi anche ai nuovi profili della
realtà condominiale legati alla riforma della disciplina del
condominio negli edifici introdotta dalla legge n. 220 del
2012.
Qui di seguito faremo cenno ad alcuni degli aspetti
anzidetti.
2. Utilizzazione degli impianti e servizi comuni
Innanzitutto va segnalato che spesso gli edifici in con-
dominio siti nelle località turistiche sono composti sia da
unità immobiliari utilizzate in via permanente e continua-
tiva dai loro proprietari o conduttori sia da unità che sono
invece utilizzate solo per il periodo corrispondente alla
stagione turistica.
Ciò spesso dà luogo a divergenze di interessi fra i con-
domini.
Si considerino, per esempio, le questioni relative al
funzionamento dell’impianto di riscaldamento nei condo-
minii siti nelle località balneari: i condomini che utilizzano
con continuità e per tutto l’anno le loro unità immobiliari
hanno evidentemente l’interesse al funzionamento con-
tinuativo dell’impianto; di contro i condomini che usano
la loro unità solo nel periodo della stagione estiva hanno
interesse a che l’impianto non venga affatto utilizzato o
che quantomeno esso – ove sia utilizzato – funzioni nella
misura minima possibile. Da ciò la necessità di individuare
un ordine di prevalenza delle esigenze e di trovare soluzio-
ni che raccordino le esigenze degli uni e degli altri.
Si consideri poi l’impianto idrico comune: ove nel
condominio non sia esistente o comunque funzionante un
impianto di riscaldamento, vi è – di norma - l’esigenza di
evitare che nel periodo invernale l’acqua nelle tubature
geli. Ciò consiglierebbe la chiusura dell’impianto e lo svuo-
tamento delle tubature all’inizio dell’inverno: vi è da do-
mandarsi però se la chiusura dell’impianto sia consentita
nel caso in cui anche un solo condomino pretenda invece
di fruire dell’acqua corrente durante l’inverno (o comun-
que in periodi dell’anno durante i quali gli altri condomini
intendessero disporre la chiusura dell’impianto). Anche in
questo caso si pone un problema di individuazione delle
esigenze e dei diritti che devono considerarsi prevalenti e
comunque un problema di raccordo e di contemperamen-
to di esigenze.
Da notare che le questioni cui ora si è fatto cenno –
peraltro frequentissime nella realtà dei condominii nelle
località soprattutto balneari e fonte assai spesso di diver-
genze profonde e di controversie vivaci tra i condomini –
costituiscono in qualche modo il punto di incrocio di alcuni
dei problemi di fondo dell’intera materia condominiale. Da
un lato, e con riferimento al profilo relativo ai diritti sulle
unità oggetto di proprietà esclusiva, vi è infatti il principio
per il quale ciascun condomino deve potere avere piena
libertà di utilizzo e di godimento dell’unità immobiliare
di cui ha la proprietà esclusiva; accanto a questo – e con
riferimento agli impianti e beni comuni - si pone poi il prin-
cipio generale in materia di comunione (e di condominio)
fissato dall’art. 1102 c.c., norma che – come è noto - at-
tribuisce ad ogni comproprietario il diritto di utilizzare il
bene comune, pur con alcuni precisi limiti (1).
Su altro versante invece si colloca il potere riconosciuto
all’assemblea dei comunisti o dei condomini di intervento
per la fissazione delle modalità di uso del bene comune
(2). Va peraltro ricordato che quest’ultimo potere non può
giungere ad impedire l’uso del bene comune nemmeno
ad un solo condomino. Infatti, ancorché si ritenga paci-
ficamente che “in tema di utilizzazione dei beni comuni,
l’assemblea di condominio, con deliberazione presa a mag-
gioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete e di
modificarne, nell’interesse collettivo, quelle in atto ove
accerti che queste sono divenute onerose ovvero che van-
no sostituite con altre idonee modalità di utilizzo”, è certo
che un limite a tale potere dell’assemblea è costituito dal
divieto di sottrarre“il bene comune alla sua destinazione
principale”e di impedire“l’uso paritario a tutti condomini
secondo il loro diritto”e conseguentemente di incidere sul
diritto di cui sono titolari i singoli condomini (3).
Accanto a questi temi, peraltro già assai complessi e
delicati, si pone ancora – con riguardo alle questioni spe-
cifiche cui sopra abbiamo fatto cenno – la questione del
rapporto, nell’ambito del condominio, tra le parti comuni
e le parti di proprietà esclusiva: rapporto per la cui defi-
nizione – come è noto – la giurisprudenza ha da tempo
fatto ricorso al concetto della “accessorietà” (4), ma che
proprio alla luce del nesso funzionale e strumentale così
richiamato dà luogo nei casi che sopra si sono accennati
ad interrogativi assai delicati. Ci si domanda infatti se ed
in quale misura le modalità e la misura dell’utilizzo delle
parti e degli impianti comuni (rispetto alle quali, come si
è detto, all’assemblea compete in via generale il potere di

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA