Spese condominiali ed obblighi del venditore e dell'acquirente

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 474-475

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Con la decisione in rassegna la Corte di Cassazione ha affrontato la questione di diritto riguardante la imputabilità, in caso di compravendita di una unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime del condominio, delle obbligazioni per le spese per la conservazione delle parti comuni: in particolare, la determinazione del criterio in base al quale le spese si addebitano al venditore o all'acquirente. Il che esige la definizione della natura delle obbligazioni dei condomini; la determinazione della rilevanza del momento in cui vengono eseguiti i lavori che giustificano le spese; la precisazione della diversa funzione della deliberazione dell'assemblea di approvazione e di ripartizione delle spese.

La Corte Suprema ha, quindi, precisato che a norma dell'art. 1123 c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno.

Com'è noto, la figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: donde la contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).

Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.

Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla...