Regolamento condominiale e limiti al godimento dei beni di proprietà esclusiva

AutoreGuido dall'Agata
Pagine135-136

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Può il regolamento di condominio porre dei limiti al diritto di godimento della cosa comune? Può inoltre incidere sulle facoltà di godimento di beni in proprietà esclusiva?

Secondo una recente sentenza del Giudice di pace di Pordenone la risposta a entrambi i quesiti non può che essere affermativa.

In verità, la predetta sentenza non introduce principi nuovi, limitandosi a riaffermare principi pacifici in dottrina e giurisprudenza. Tuttavia, ritengo che sia utile commentarla se non altro perché c'è sempre qualcuno disposto ad affrontare i rischi di un nuovo processo nella speranza di imbattersi in un giudice di diverso orientamento.

L'art. 1102 c.c. consente ai singoli condomini di usare della cosa comune con i seguenti limiti:

a) che non ne sia alterata la destinazione;

b) che non sia impedito il pari uso da parte degli altri condomini.

L'art. 1138 c.c., ultimo cpv., precisa che «Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni...». Questa norma, ovviamente, pone dei problemi la cui soluzione è essenziale per la comprensione della sentenza in commento.

Occorre precisare, a questo punto, che i regolamenti condominiali possono essere assembleari e contrattuali. Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea condominiale con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. e può essere modificato con le medesime maggioranze. L'ultimo capoverso dell'art. 1138 si riferisce, ovviamente, a questo tipo di regolamento.

Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con l'atto di acquisto. Trattasi di un vero e proprio contratto che trae la sua forza vincolante dalla volontà dei condomini e la sua giustificazione nel principio di autonomia contrattuale.

Solo un tale regolamento può introdurre particolari limitazioni circa le facoltà di godimento non solo della cosa comune ma anche delle cose in proprietà esclusiva. La pronuncia del giudice di pace va proprio in questo senso e, perciò, ritengo che sia corretta sotto ogni profilo. Sotto il profilo processuale, però, il giudice ha limitato correttamente il suo esame e la conseguente decisione alla misura e alle modalità di uso dei servizi condominiali, in quanto è sottratta alla sua competenza il giudizio sui diritti immobiliari (art. 7 c.p.c.). Materia, questa, di...

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