Condhotel, approvato il decreto attuativo

AutoreAntonio Nucera
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dott dott
Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
CONDHOTEL, APPROVATO
IL DECRETO ATTUATIVO
di Antonio Nucera
È stato def‌initivamente approvato il D.P.C.M. che – in
attuazione dell’art. 31, comma 1, D.L. 12 settembre 2014
n. 133 (come convertito in legge) – def‌inisce le condizio-
ni di esercizio dei condhotel nel nostro Paese indicando,
altresì, “i criteri e le modalità di rimozione del vincolo di
destinazione alberghiera” con riguardo agli interventi edi-
lizi sulle strutture alberghiere esistenti.
Il provvedimento individua innanzitutto – in linea so-
stanzialmente con quanto già previsto dal predetto art.
31 – il condhotel come “un esercizio alberghiero aperto
al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più
unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da par-
ti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed
eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività
e, in forma integrata e complementare, in unità abitative
a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo
di cucina”, la cui superf‌icie complessiva non può superare
la percentuale del 40 per cento del totale della superf‌icie
netta destinata alle camere.
Quanto alle condizioni di esercizio, lo stesso provve-
dimento impone – “al netto delle unità abitative ad uso
residenziale” risultanti dall’intervento di riqualif‌icazione
(intervento che deve portare, peraltro, ad “una classif‌ica-
zione minima di tre stelle” della struttura interessata) – la
“presenza di almeno sette camere” ubicate “in una o più
unità immobiliari inserite in un contesto unitario” e aventi
“una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edi-
f‌icio alberghiero sede del ricevimento”. Prevede, altresì,
“la presenza di una portineria unica per tutti coloro che
usufruiscono del condhotel sia in qualità di ospiti dell’e-
sercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitati-
ve ad uso residenziale” (con la possibilità di un “ingresso
specif‌ico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e for-
nitori”). Dispone, inf‌ine, che la gestione dei servizi, delle
camere e delle unità abitative (da realizzarsi queste ulti-
me, ovviamente, nel rispetto della normativa in materia
di agibilità) sia “unitaria e integrata” e duri per il periodo
specif‌icato nel contratto di trasferimento dell’unità abi-
tativa o comunque (salvo casi di forza maggiore) per un
tempo “non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio
del condhotel”.
Altre norme regolano, poi, l’acquisto (da trascriversi
nei registri immobiliari) delle unità abitative ad uso resi-
denziale ubicate in un condhotel, gli obblighi del gestore
unico (cioè del soggetto responsabile della gestione dell’e-
sercizio alberghiero) e quelli del proprietario dell’unità
abitativa ad uso residenziale.
In particolare, con riguardo all’acquisto, si prescrive
che i contratti di trasferimento rechino: a) “una descri-
zione accurata e dettagliata dell’immobile”, “dell’ubica-
zione all’interno dell’esercizio del condhotel”, “dell’intera
struttura” nonché “di tutti i costi connessi alla proprietà
dell’unità residenziale”; b) “le condizioni di godimento e le
modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni”;
c) “la previsione che l’unità abitativa a uso residenziale,
ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso,
possa essere adibita da parte del gestore unico a impiego
alberghiero”.
Inoltre, i contratti in parola devono stabilire “le moda-
lità di utilizzo delle singole unità abitative, qualora venga
meno per qualunque causa l’attività del gestore unico”. E
in questa prospettiva è previsto anche che, “nel caso di
interruzione dell’erogazione dei servizi comuni o di so-
pravvenuta impossibilità, a qualunque titolo intervenuta,
il proprietario della struttura alberghiera” si impegni, at-
traverso apposita pattuizione, a subentrare negli obblighi
posti a carico del gestore unico e, in subordine, nel caso di
impossibilità sopravvenuta anche per il proprietario della
struttura alberghiera, ad “indennizzare il proprietario
dell’unità abitativa”.
Per ciò che concerne, invece, gli obblighi del gestore
unico e del proprietario dell’unità abitativa, si dispone che
il primo garantisca (“oltre alla prestazione di tutti i servizi
previsti dalla normativa vigente”, ivi inclusi quelli di cui
alle “leggi regionali e alle relative direttive di attuazione
per il livello in cui il condhotel è classif‌icato”, anche)
quanto stabilito in via convenzionale circa le modalità
di godimento delle strutture comuni; il secondo rispetti
“le modalità di conduzione del condhotel”, “l’omogeneità
estetica dell’immobile in caso di interventi edilizi sull’uni-
tà acquisita”, “gli ulteriori obblighi” def‌initi nel contratto
di compravendita.
Inf‌ine, il decreto in rassegna regola “gli adempimenti in
materia di sicurezza e a f‌ini statistici” (prevedendo, da un
lato, ex art. 109, R.D. n. 773/’31, la comunicazione alla que-
stura delle generalità delle persone alloggiate entro le 24
ore successive al loro arrivo; dall’altro lato, ex art. 7, D.L.vo
n. 322/’89, un’ulteriore comunicazione, agli enti preposti,
delle presenze turistiche), nonché la rimozione (limitata-
mente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad
uso residenziale) del vincolo di destinazione alberghiera.
Da ultimo – precisato che le Regioni (alle quali spetta
disciplinare “le modalità per l’avvio e l’esercizio dell’atti-
vità dei condhotel”) sono tenute ad adeguare i loro rego-
lamenti a quanto previsto nel D.P.C.M. in commento entro
un anno dalla sua pubblicazione in Gazzetta – resta da
dire, per completezza di trattazione, dei rif‌lessi condomi-
niali di questa nuova forma di esercizio alberghiero.
In argomento va subito rilevato, allora, che – nonostan-
te l’equivoco recato dal nome in uso (cfr. C. SFORZA FO-
GLIANI, Codice del nuovo condominio dopo la riforma,
ed. La Tribuna, V edizione, 2017, 92) – le disposizioni di
cui all’art. 1117-bis c.c., in tema di supercondominio, non
possono considerarsi applicabili per regolare i rapporti
tra l’edif‌icio alberghiero e le unità immobiliari ubicate al
suo esterno, siano queste ultime indipendenti o inserite
in altri edif‌ici. E ciò, per via dell’ordinaria mancanza, in
tale ipotesi, del presupposto di accessorietà necessaria tra
beni comuni, elencati in via esemplif‌icativa dall’art. 1117
c.c., e proprietà singole.
La disciplina condominiale deve ritenersi applicabile,
invece, laddove si proceda alla vendita di una o più unità
immobiliari ad uso residenziale nell’ambito dello stesso
edif‌icio alberghiero. È pacif‌ico, infatti, che la costituzione
di un condominio avviene da sé (ex se) e di diritto (ope
iuris) e quindi senza un atto formale: semplicemente con
il frazionamento – da parte dell’unico proprietario – di un
edif‌icio, i cui piani o porzioni di piano siano attribuiti a
più soggetti in proprietà esclusiva (cfr. fra le altre, Cass.
sent. n. 18226 del 10 settembre 2004). E tra i requisiti non
v’è neanche la necessità che il numero dei partecipanti sia
superiore a due (Cass. sent. n. 2046 del 31 gennaio 2006).
Dunque, all’esito della riqualif‌icazione della struttura
alberghiera e della successiva vendita delle singole unità
abitative così realizzate, non può che venirsi a creare un
condominio, con tutto ciò che questo comporta. E anche
nel caso in cui negli atti di trasferimento (o in un even-
tuale regolamento formato dall’originario proprietario) si
prevedano particolari disposizioni in materia di condomi-
nio, nessuna pattuizione potrà comunque incidere sulle
norme inderogabili come individuate dall’art. 1138 cod.
civ. e dell’art. 72 disp. att. c.c. Così, laddove il numero dei
condòmini risulti superiore a otto, sarà obbligatorio – ex
art. 1129 c.c. (norma inderogabile) – nominare un ammi-
nistratore (che quindi si verrà ad aff‌iancare, all’evidenza,
alla f‌igura del gestore unico), il quale sarà chiamato a
svolgere il suo incarico nel rispetto dei compiti e dei poteri
che gli assegna ordinariamente la legge, salvo limitazioni
che, in ipotesi, potranno riguardare gli adempimenti pre-
visti dall’art. 1130 c.c. (norma derogabile), ma non certo
quelli di cui al predetto art. 1129 c.c. (come, ad esempio,
aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condo-
minio oppure agire per la riscossione forzosa dei crediti
condominiali).
Il D.P.C.M. in argomento e la norma (art. 31, D.L. n.
133/’14, come convertito) alla quale tale decreto ha dato
attuazione sono scaricabili dal sito di Confedilizia (www.
confedilizia.it).

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