Sulla responsabilità del condominio concorrente con quella del costruttore- venditore

Autore:de Tilla Maurizio
Pagine:180-182
 
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giur
2/2012 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
. Ai fini della responsabilità prevista dall’articolo 2051
c.c., è necessaria una relazione tra la cosa in custodia
e l’evento dannoso; qualora, pertanto, la cattiva coi-
bentazione delle parti comuni si riverbera sulle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio non
è responsabile allorquando tale difetto non sia dovuto
alle caratteristiche intrinseche dell’edificio, ma ad al-
tri fattori che causano effettivamente il danno. L’umi-
dità conseguente a inadeguata coibentazione delle
strutture perimetrali di un edificio può integrare, ove
sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene,
grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del
costruttore, ex articolo 1669 c.c.. Tuttavia, qualora il
fenomeno sia causa di danni a singoli condòmini, nei
confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex
articolo 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale cu-
stode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella
cosa. (c.c., art. 1669; c.c., art. 2051)
(*) Questa sentenza è stata pubblicata per esteso in questa Rivista
2012, 56. Si riportano ulteriormente le sole massime con relativa nota di
MARIZIO DE TILLA.
SULLA RESPONSABILITÀ
DEL CONDOMINIO
CONCORRENTE CON QUELLA
DEL COSTRUTTORE-VENDITORE
di Maurizio de Tilla
La Cassazione - con la decisione che si commenta - ha
anzitutto affermato che i giudici di merito hanno errato
laddove non hanno correttamente applicato i principi che
regolano la responsabilità del condominio.
Ed, infatti, riguardo ai danni che una porzione di pro-
prietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi
delle parti comuni, imputabili all’originario costruttore-
venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la
possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condo-
minio, non in forza dell’articolo 1669 cod. civ., dato che il
condominio quale successore a titolo particolare di detto
costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo
carico da detta norma, ma in base all’articolo 2051 c.c.
in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosser-
vanza da parte del condominio medesimo dell’obbligo di
provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche
dannose della cosa.
Nello specifico la Cassazione ha rilevato che l’umidità
conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture
perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compro-
messa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto
dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex
articolo 1669 c.c.. Tuttavia, qualora il fenomeno sia cau-
sa di danni a singoli condòmini, nei confronti di costoro
è responsabile in via autonoma ex articolo 2051 c.c. il
condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le
caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
La decisione va condivisa nella parte che aggiunge alla
responsabilità del costruttore quella del condominio.
Riguardo alla responsabilità dell’appaltatore va
ricordato che gli artt. 1667 e 1669 c.c. disciplinano tale
responsabilità rispettivamente per le difformità ed i vizi
dell’opera e per la rovina ed i gravi difetti.
L’art. 1667 c.c. stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla
garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia
non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le
difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano ricono-
scibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede
taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare
all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni
dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appal-
tatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha oc-
cultati.
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni
dal giorno della consegna dell’opera. Il committente con-
venuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia,
purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro
sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i
due anni dalla consegna.
Il successivo art. 1668 c.c. stabilisce che il committente
può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a
spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzio-
nalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel
caso di colpa dell’appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da
renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il com-
mittente può chiedere la risoluzione del contratto.
L’art. 1669 c.c. riguarda la responsabilità dell’appalta-
tore per gravi difetti e per rovina dell’opera.
Si tratta di una responsabilità extracontrattuale di
ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale,
che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti, e
pertanto la relativa azione può essere esercitata non solo
dal committente nei confronti dell’appaltatore, ma anche
dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito
l’immobile sotto la propria responsabilità, senza che abbia
rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico
in relazione al quale la costruzione è stata effettuata. Ne
consegue che l’applicazione della suindicata norma nei
confronti del venditore è giustificata allorché la posizione

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