Accordo di mediazione immobiliare concluso da un consumatore collegato ad una proposta irrevocabile di acquisto: legittimità o vessatorietà della clausola concernente l'obbligo di pagamento del compenso provvigionale anche nell'ipotesi di revoca della proposta

• Autore: Vito Amendolagine
• Pagine: 187-188

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@1. La natura giuridica della proposta irrevocabile: la posizione assunta dalla dottrina.

La controversia, esaminata dal tribunale nella sentenza in commento, verte sostanzialmente sulla presunta inapplicabilità della disciplina predisposta nel Capo XIV bis del codice civile, intitolato «Dei contratti del consumatore», fondata sull'estraneità della fattispecie in esame rispetto alle norme vigenti in materia di contratti stipulati dal consumatore.

In buona sostanza, il nodo da sciogliere, assume rilevanza sotto un duplice aspetto riguardante rispettivamente, da un lato l'esatto inquadramento dell'accordo stipulato dalle parti sulla base del rapporto ¹ instauratosi, e, dall'altro, successivamente, la definizione dei confini applicativi riferibili alla normativa attualmente vigente nei contratti conclusi dal consumatore che, sotto il profilo che qui più interessa, potrebbe ritornare utile al fine di verificare l'eventuale ricorrenza del carattere di vessatorietà che, ove realmente esistente, potrebbe inficiare la validità di una clausola contenuta in una scrittura privata, predisposta da un professionista e sottoscritta dal consumatore, collegata ad una proposta irrevocabile ² d'acquisto di un'immobile.

In merito alla prima questione, la dottrina ha mosso i suoi passi partendo dal contratto inteso come semplice atto negoziale, distinguendolo dal contratto inteso come rapporto giuridico ³ costituente il regolamento dei contrapposti interessi delle parti ⁴.

In pratica, su tale punto, si tenderebbe a riprendere indirettamente la vexata quaestio già esistente, e risalente nel tempo, tra essentialia, naturalia ed accidentalia negotii ⁵ rispetto a coloro che privilegiano la tesi fondata esclusivamente sull'economicità o patrimonialità del contratto, comprensiva sia del regolamento sia del comportamento osservato dalle parti in occasione dell'attuazione dell'accordo negoziale.

Premessa la distinzione esistente poi tra promesse unilaterali di cui agli artt. 1987-1991 c.c. e quella di cui all'art. 1333 c.c. ⁶ riferendosi a quest'ultima fattispecie, mentre alcuni autori ⁷ ne hanno evidenziato la natura giuridica di atto prenegoziale, conformemente a quanto sostenuto dal tribunale nella sentenza in epigrafe, altri ⁸ hanno sottolineato l'eccezionale particolarità degli effetti derivanti dalla clausola di irrevocabilità, per effetto dei quali, l'atto prenegoziale si convertirebbe in un vero e proprio negozio giuridico ⁹.

In quanto semplice «atto prenegoziale», la proposta irrevocabile redatta su un modulo a stampa predisposto unilateralmente da una parte non richiederebbe neppure la specifica approvazione per iscritto ai sensi degli artt. 1341 e 1342, c.c. dovendosene escludere la vessatorietà ¹⁰.

E fin qui nulla quaestio circa quanto asserito nella decisione. Ma quid juris per quanto concerne la diversa qualificazione giuridica della scrittura privata nella quale si prevedeva il compenso dovuto all'agenzia immobiliare?

Infatti, nella controversia de qua, preso atto della natura «prenegoziale» della proposta irrevocabile e della sua accettazione da parte dei promissari venditori dell'immobile, i termini della contesa vertono essenzialmente intorno al valore da attribuire sul piano giuridico alla scrittura privata sottoscritta dal proponente, nella quale quest'ultimo si obbligava a pagare il compenso provvisionale a favore della società d'intermediazione immobiliare.

@2. La disciplina del consumatore: nozione ed ambito di applicazione dell'art. 1469 bis c.c.

Il secondo comma dell'art. 1469 bis c.c. (modificato dall'art. 25, della legge 21 dicembre 1999, n. 526) recita: «consumatore è la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta», mentre «il professionista è la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che, nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale utilizza il contratto di cui al primo comma».

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Pertanto, deve essere considerato «consumatore» la persona fisica che addiviene alla conclusione di un contratto per soddisfare esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio di un'attività economica, risultando così preminente il rapporto instauratosi tra le parti (società di intermediazione immobiliare e cliente) che, nella fattispecie, è costituito dalla prestazione di servizi...