La Comunicazione Dell'Amministratore Di Condominio All'Agenzia Delle Entrate Prevista Dal D.M. 1 Dicembre 2016. Prime Osservazioni Nell'Ottica Condominiale

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 389-395

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dott

DOTTRINA

Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

LA COMUNICAZIONE

DELL’AMMINISTRATORE

DI CONDOMINIO ALL’AGENZIA

DELLE ENTRATE PREVISTA

DAL D.M. 1 DICEMBRE 2016.

PRIME OSSERVAZIONI

NELL’OTTICA CONDOMINIALE

di Paolo Scalettaris

SOMMARIO

1. Premessa. 2. Il testo del decreto ed i provvedimenti tecnici

applicativi; 2.1) Il decreto. 2.2) I provvedimenti tecnici appli-

cativi. 3. Il nuovo obbligo dell’amministratore di condominio;

3.1) Ambito di applicazione e carattere di novità della disposi-

zione. 3.2) Il contenuto dell’obbligo dell’amministratore. 3.3)

Gli interventi sulle parti comuni. 3.4) Le spese a carico dei sin-

goli condòmini. 4. Il raccordo delle previsioni del decreto con

la disciplina e la realtà del condominio; 4.1) Il ruolo dell’as-

semblea e quello dell’amministratore. 4.2) I diversi passaggi

delle vicende nel condominio. 4.3) Le scadenze e la cronologia

delle vicende condominiali. 4.4) La soglia per l’obbligatorietà

della presenza dell’amministratore del condominio. 5. Sugge-

rimenti e spunti in sede di applicazione delle disposizioni del

decreto; 5.1) La preparazione dell’assemblea. 5.2) Il fondo

speciale. 5.3) L’imputazione dei pagamenti dei condòmini.

5.4) Il costo ed il compenso per l’attività dell’amministratore.

5.5) Il passaggio delle consegne.

1. Premessa

Il decreto 1 dicembre 2016 del Ministero dell’economia

e delle f‌inanze (1) f‌issa l’obbligo dell’amministratore di

condominio di comunicare all’Agenzia delle entrate, “ai

f‌ini dell’elaborazione della dichiarazione precompilata”,

i dati relativi a determinate opere aventi rilievo in tema

di detrazioni f‌iscali che siano eseguite sulle parti comuni

dell’edif‌icio.

Esamineremo qui di seguito le disposizioni del decreto

ed alcuni dei problemi interpretativi ed applicativi che ne

derivano sul piano della disciplina del condominio.

2. Il testo del decreto ed i provvedimenti tecnici appli-

cativi

È opportuno innanzitutto ricordare il testo del decreto

nella parte relativa all’obbligo anzidetto dell’amministra-

tore di condominio.

2.1. Il decreto

Il decreto ministeriale, dopo avere formulato nelle sue

premesse richiami alla normativa f‌iscale ed alle norme in

tema di condominio (viene richiamato l’art. 1130 c.c.), di-

spone, con il suo art. 2 (“Trasmissione telematica dei dati

relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio

e di riqualif‌icazione energetica effettuati su parti comuni

di edif‌ici residenziali”), quanto segue.

“Ai f‌ini della elaborazione della dichiarazione dei red-

diti da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati

relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmet-

tono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28

febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i

dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal

condominio con riferimento agli interventi di recupero del

patrimonio edilizio e di riqualif‌icazione energetica effet-

tuati sulle parti comuni di edif‌ici residenziali, nonché con

riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodome-

stici f‌inalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile

oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono

essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli con-

domini”.

2.2. I provvedimenti tecnici applicativi

Per l’applicazione di queste disposizioni l’Agenzia delle

entrate ha predisposto un provvedimento tecnico conte-

nente una serie di indicazioni operative ed ha elaborato

un software (“Software di compilazione delle comunica-

zioni delle spese di ristrutturazione edilizia e di risparmio

energetico su parti comuni condominiali”) accompagnato

da una “guida operativa”.

È risultato però che alcuni degli elementi inseriti nel

software non corrispondevano pienamente – con riguardo

in particolare all’individuazione dei soggetti dei quali l’am-

ministratore deve comunicare i dati – alle previsioni del

decreto ministeriale: a seguito della segnalazione di tali

incongruenze l’Agenzia delle entrate ha disposto in via ec-

cezionale e per il solo anno 2017 la proroga del termine del

28 febbraio al 7 marzo ed ha chiarito che il soggetto di cui

l’amministratore del condominio deve comunicare il codi-

ce f‌iscale è (se non sia stata data all’amministratore indi-

cazione di un soggetto diverso) il proprietario o il titolare

di altro diritto reale sull’unità immobiliare e che non ha

rilievo ai f‌ini della comunicazione in esame l’“intestazione

del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da

altri per il pagamento della quota condominiale”.

3. Il nuovo obbligo dell’amministratore di condominio

Esaminiamo dunque il contenuto dell’obbligo che il

decreto ministeriale ha imposto agli amministratori di

condominio.

3.1. Ambito di applicazione e carattere di novità della

disposizione

In primo luogo si nota che con il decreto in esame viene

posto a carico degli amministratori di condominio un obbli-

go nuovo, obbligo che in precedenza non era previsto. Ciò

– sembra debba ritenersi – in coerenza con l’orientamen-

to che da qualche tempo viene seguito dal legislatore che

vede il ricorso alla f‌igura dell’amministratore del condomi-

nio anche per adempimenti ed attività dirette a perseguire

f‌inalità di carattere f‌iscale (si tratta di un orientamento del