Comproprietari E Assemblea, Polizza Assicurativa Fabbricati, Problemi Vari Di Condominio

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 1-3

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Arch. loc. cond. e imm. 1/2018

Dottrina

COMPROPRIETARI

E ASSEMBLEA, POLIZZA

ASSICURATIVA FABBRICATI,

PROBLEMI VARI

DI CONDOMINIO

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Compravendita e pagamento dei contributi condominiali.

2. Registro di anagrafe condominiale e prove documentali

delle informazioni rese. 3. Comproprietari e partecipazione

all’assemblea di condominio. 4. Tracciabilità dei pagamenti

in occasione di appalti. 5. Stipula di polizza assicurativa fab-

bricati. 6. Occupazione abusiva? Il Ministero deve risarcire i

danni alla proprietà.

1. Compravendita e pagamento dei contributi condomi-

niali

Su queste colonne abbiamo già trattato, sotto diversi

prof‌ili, del problema relativo all’imputazione, in caso di

compravendita, dei contributi condominiali pendenti; se,

cioè, tenuto al relativo pagamento sia il nuovo o il vecchio

proprietario. Da ultimo, abbiamo segnalato che, secondo

la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercar-

si nella natura (ordinaria o straordinaria) dei contributi

condominiali in questione. Ciò posto, si ritiene utile porre

l’accento su un altro aspetto connesso all’argomento, vale

a dire l’applicabilità, sempre in caso di compravendita,

dell’art. 63, quarto comma, delle Disposizioni di attuazio-

ne del Codice civile; disposizione secondo la quale “chi

subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido

con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in

corso e a quello precedente” (dove “anno” – si badi bene –

è da intendersi come “anno di gestione” e non come “anno

solare”). Al riguardo è da tener presente che la giurispru-

denza è univocamente orientata (cfr., da ultimo, Cass. ord.

n. 702 del 16.1.’15) nel ritenere che tale previsione si ap-

plichi non solo ai rapporti interni tra acquirente e alienan-

te, ma anche nei rapporti tra quest’ultimo e il condominio.

Ciò, in quanto trattasi di “norma speciale rispetto a quella

posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104

cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun

limite di tempo, in solido col cedente a pagare i contributi

dovuti dal cedente e non versati”. Deriva da quanto prece-

de, allora, che l’amministratore, per gli oneri non ricadenti

nell’ambito temporale di applicazione del quarto comma

del citato art. 63 (si pensi al caso di contributi deliberati

e maturati al di fuori dell’”anno in corso” e di “quello pre-

cedente” la compravendita), potrà agire solo nei confronti

dell’ex proprietario e non anche nei confronti dell’acqui-

rente, attuale condòmino. Per un approfondimento circa

la possibilità dell’amministratore di ottenere decreto in-

giuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del vec-

chio proprietario si rinvia a quanto precisato dettagliata-

mente su Confedilizia notizie di novembre 2016.

2. Registro di anagrafe condominiale e prove documen-

tali delle informazioni rese

Su queste colonne abbiamo trattato più volte del regi-

stro di anagrafe condominiale disciplinato dall’art. 1130

cod. civ. Torniamo, ora, sull’argomento per evidenziare

come i condòmini non siano tenuti a fornire prove docu-

mentali delle informazioni rese all’amministratore per la

tenuta di tale registro. Sul punto l’Autorità per la prote-

zione dei dati personali ha osservato infatti che, in base

alla disciplina sulla privacy, l’amministratore può trattare

solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle

f‌inalità da perseguire. Può, pertanto, acquisire le informa-

zioni che consentono di identif‌icare e contattare i singoli

partecipanti al condominio – siano essi proprietari, usu-

fruttuari, conduttori o comodatari – chiedendo le genera-

lità comprensive di codice f‌iscale, residenza o domicilio.

Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana,

il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può

invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia di

altra documentazione: come, ad esempio, l’atto di compra-

vendita in cui sono riportati i dati (cfr. comunicato stampa

del 23.4.’14: “Trasparenza e privacy nel condominio: i chia-

rimenti del Garante”). Si tratta di una puntualizzazione

importante (confermata, peraltro, dal Garante anche più

recentemente con provvedimento n. 106 del 19.2.’15) che

dà, all’evidenza, un’inequivocabile indicazione tanto agli

amministratori, su come formare il registro in questione,

quanto ai condòmini, su come rispondere nel caso rice-

vano, ai f‌ini dell’anagrafe condominiale, una richiesta di

copia dell’atto di acquisto del loro immobile.

Sempre in tema di anagrafe condominiale, vi è poi da

sottolineare, ove occorra l’acquisizione dei dati catastali,

che la Confedilizia ha stipulato un’apposita convenzione