Codice del consumo e condominio, spedizione dell'avviso di convocazione, revoca dell'amministratore ed altri problemi immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 5-7

1

Arch. loc. cond. e imm. 1/2019

Dottrina

CODICE DEL CONSUMO

E CONDOMINIO,

SPEDIZIONE DELL’AVVISO

DI CONVOCAZIONE,

REVOCA

DELL’AMMINISTRATORE

ED ALTRI PROBLEMI

IMMOBILIARI

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Ministero dell’interno e danno derivante da occupazio-

ne abusiva. 2. La politica dia risposte sull’immobiliare. 3. I

piacevoli effetti collaterali della sharing economy. 4. Codice

del consumo e condominio. 5. Forma scritta per l’avviso di

convocazione. 6. I passaggi chiave per la revoca dell’ammi-

nistratore.

1. Ministero dell’interno e danno derivante da occupa-

zione abusiva

Il Ministero dell’interno è stato condannato a risarcire

un proprietario privato per il danno derivante dall’occupa-

zione abusiva di un immobile.

La sentenza – emessa dal Tribunale di Roma e, a quan-

to consta, prima a stabilire questo principio – condanna il

Ministero, per via dell’impossibilità di ricavare un reddito

dall’immobile occupato, a pagare mensilmente un importo

in favore del proprietario f‌ino al momento della liberazione

dell’immobile, “oltre ad interessi, con decorrenza da cia-

scuna scadenza mensile, sulla somma rivalutata anno per

anno”. Le forze di polizia – spiega la pronuncia – sono “vin-

colate, nella attività di tutela dell’ordine pubblico e della

pubblica sicurezza e del rispetto delle leggi, ed in partico-

lare nella tutela della legalità, ad intervenire nell’interesse

del singolo”. Non averlo fatto – si legge nel provvedimen-

to – “prof‌ila quindi una responsabilità diretta ex articolo

2043 del codice civile del Ministero, in virtù del principio

di immedesimazione organica dei suoi funzionari”. Sotto

il prof‌ilo del risarcimento, poi, il Tribunale osserva che “il

danno può essere considerato in re ipsa, discendendo dalla

perdita della disponibilità del bene immobile la cui natura

è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conse-

guire l’utilità da esso ricavabile”. Si tratta di una sentenza

importantissima, che fa giustizia di una situazione di ille-

galità che, nel caso in questione, si protraeva da oltre quat-

tro anni. Conf‌idiamo che essa sia di monito per la politica

aff‌inché questa intervenga in modo deciso per interrompe-

re il fenomeno delle occupazioni abusive in atto nel nostro

Paese. Secondo i dati uff‌iciali, a Roma gli edif‌ici occupati

illegalmente sono 101 (con 11.600 occupanti), uno addi-

rittura da 13 anni; a Reggio Calabria 110 (solo fra quelli

popolari); a Torino 24; a Venezia 19.

2. La politica dia risposte sull’immobiliare

Confedilizia fa una richiesta molto chiara, a mezzo

del suo Presidente Giorgio Spaziani Testa: che si inizi ad

affrontare il tema del rilancio del settore immobiliare,

uscendo dal circolo vizioso che porta molti a limitare l’at-

tenzione al tema della tassazione sulla prima casa.

L’immobiliare non è solo la prima casa. L’immobiliare è

un comparto dell’economia che – grazie al suo sterminato

indotto – consente come nessun altro, se non è bloccato

da vincoli normativi e f‌iscali, di favorire lo sviluppo e la

crescita dell’intero Paese.

Il quadro non è positivo. L’edilizia solo in Italia non sta

registrando segnali di ripresa. Eurostat, difatti, rileva che

il nostro Paese è il solo in Europa in cui i prezzi delle abi-

tazioni (e cioè il valore dei risparmi delle famiglie) conti-

nuano a scendere. Sull’immobiliare gravano 50 miliardi di

euro annui di tributi, la metà dei quali di tipo patrimoniale

(cioè, indipendentemente dal reddito che si percepisce, o

non si percepisce). Quella f‌iscale è la prima emergenza da

affrontare, con misure incisive. Bisogna perseguire il ritor-

no al livello di imposizione locale pre-Monti (dai 9 miliardi

dell’Ici si è arrivati ai 21 di Imu e Tasi e sono ancora tas-

sate molte “prime case”, quelle impropriamente def‌inite di

lusso), abbandonando il criterio patrimoniale. Va prevista

la deducibilità dei tributi locali dall’imposta sul reddito,

come avviene in molti Paesi. È necessario estendere la ce-

dolare secca sugli aff‌itti, il cui successo è stato certif‌icato

dal Def dello scorso anno, a tutti i contratti di locazione.

Occorre stabilizzare la cedolare del 10% sugli aff‌itti a ca-

none calmierato e f‌issare un limite alla tassazione Imu-

Tasi sulle case locate con questi contratti. Va eliminata

l’assurda regola della tassazione dei canoni di locazione

non percepiti e ripristinata la deduzione del 15% per i red-

diti da locazione (ridotta al 5% dal Governo Monti). Devo-