Cessazione Della Locazione E Restituzione Della Cosa Locata. Oneri E Obblighi Per Le Parti

AutoreSandro Scoppa
Pagine410-411P
410
giur
4/2018 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
del danno per mancata tinteggiatura dell’immobile al mo-
mento della restituzione in caso di imbrattamento delle
pareti o fori sui muri e sul soff‌itto, trattandosi di spesa
di ordinaria manutenzione che la legge pone a carico del
locatore (cfr. Trib. Modena 10 luglio 2002).
In conclusione, non potendo ritenersi raggiunta la
prova della riferibilità del danno all’uso difforme o cattivo
fattone dalla conduttrice, la domanda di risarcimento pro-
posta da V.A. deve essere rigettata.
3. Assolutamente da rigettare è la domanda riconven-
zionale proposta dalla convenuta C.V., essendo rimasto del
tutto sfornito di prova il danno allegato e non potendo ov-
viamente a ciò sopperire la consulenza tecnica d’uff‌icio.
4. In considerazione della soccombenza reciproca, sia
pure parziale, e tenuto conto dell’art. 92 c.p.c. nel testo
vigente alla data di instaurazione del giudizio, sussistono
i presupposti per l’integrale compensazione delle spese di
lite tra le parti. (Omissis)
CESSAZIONE DELLA
LOCAZIONE E RESTITUZIONE
DELLA COSA LOCATA. ONERI
E OBBLIGHI PER LE PARTI
di Sandro Scoppa
1 - La sentenza in commento affronta innanzi tutto il
problema relativo all’esatto adempimento dell’obbligazione
a carico del conduttore, di restituzione della cosa locata,
di cui all’art. 1590 cod. civ. E lo risolve muovendosi nel
solco di un orientamento ormai consolidato, facendo ap-
plicazione del principio secondo cui, in caso di cessazione
del contratto, per scadenza del termine o per una causa
di estinzione anticipata, essa s’intende adempiuta con la
riconsegna delle chiavi o con l’incondizionata messa a di-
sposizione del bene, senza che sia al riguardo necessaria la
redazione di un verbale in contraddittorio tra le parti (in
tal senso cfr. Cass. 17 gennaio 2012 n. 550, Cass. 12 aprile
2006 n. 8616 e Cass. 24 marzo 2004 n. 5841, ad plurimis).
Secondo l’orientamento della giurisprudenza (v. Cass.
15 maggio 2007, n. 11189), l’obbligazione restitutoria ha
natura contrattuale e, corrispondentemente, rif‌lette sif-
fatta natura anche la responsabilità del conduttore per la
ritardata riconsegna della cosa (art. 1591 c.c.) o per la tra-
sformazione o il deterioramento di essa non dovuto all’uso
conforme agli accordi convenzionali (art. 1590 c.c.). La
stessa obbligazione non ha tuttavia carattere sinallagmati-
co, ma scaturisce dalla natura propria della locazione che
è contratto a termine e nasce alla sua scadenza.
La riconsegna determina lo scioglimento del vincolo
contrattuale, esonera il conduttore dall’ulteriore obbligo
di pagamento dei canoni, e perfeziona il trasferimento,
che deve essere pieno e senza riserve, della detenzione
dell’immobile al locatore, il quale potrà quindi disporre
liberamente del suo bene.
In caso di abbandono dell’immobile locato, la fattispecie
restitutoria non si realizza (v. Cass. 30 marzo 1977 n. 1218),
come pure sottolineato nella richiamata sentenza, ove il giu-
dicante ha considerato inidonea allo scopo la comunicazione
del già citato conduttore di aver lasciato l’immobile in epoca
antecedente alla consegna delle chiavi. In sostanza, pur nel
silenzio della legge, che non impone alcuna specif‌ica forma-
lità di restituzione, è necessario che il locatore ritorni in pos-
sesso della cosa in modo da poterne disporre liberamente.
2 - L’altro problema affrontato in sentenza dallo stesso
giudice riguarda lo stato dell’immobile locato al momento
della riconsegna, una volta cessato il contratto, il quale,
per espressa previsione contenuta nell’art. 1590, comma
1, codice civile, l’inquilino lo deve restituire nelle stesse
condizioni in cui gli è stato consegnato, salvo il deterio-
ramento o il consumo legati all’utilizzo pattuito. Detta
conformità al contratto dell’immobile, al momento della
restituzione, deve essere desunta tenendo conto della
descrizione operata all’atto dell’instaurazione della loca-
zione, presumendosi, in mancanza di descrizione, che il
conduttore abbia ricevuto il bene in buono stato locativo.
Diversamente, se all’epilogo del rapporto l’immobile
locato presenta danni eccedenti il “normale” consumo, il
medesimo conduttore sarà tenuto a risarcire il proprieta-
rio dei danni arrecati al bene, la cui quantif‌icazione dovrà
essere operata tenendo conto sia del costo delle opere
necessarie per la rimessione in pristino (c.d. danno emer-
gente), sia delle perdite correlate al mancato godimento
del bene (c.d. lucro cessante).
La prova dei danni è a carico del locatore, il quale è
tenuto a dimostrare l’uso difforme o scorretto della cosa
da parte del locatario (cfr. Cass. 26 gennaio 2015 n. 1320,
Cass. 24 maggio 2013 n. 12977, Cass. 7 luglio 2005 n.
14305). Anche mediante presunzioni, come del resto re-
centemente affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n.
6387 del 15 marzo 2018 ove, dopo aver precisato che «in-
combe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova
del fatto costitutivo del vantato diritto […], e cioè il de-
terioramento intervenuto tra il momento della consegna
e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi
onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della
sua responsabilità, che il deterioramento si è verif‌icato
per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputa-
bile», ha concluso che «la prova del fatto costitutivo della
pretesa può essere peraltro dal locatore data anche per
presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango
non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato
nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non “più de-

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