La cedolare secca sugli affitti

• Autore: Spaziani Testa Giorgio
• Pagine: 4-14

4

dott

1/2012 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

LA CEDOLARE SECCA SUGLI

AFFITTI

di Giorgio Spaziani Testa (*)

SOMMARIO

1. La tassazione degli immobili prima della cedolare secca.

2. La cedolare secca nel sistema del federalismo f‌iscale. 3.

Ambito di applicazione della cedolare e tributi sostituiti . 4.

Modalità applicative. 5. Sospensione della facoltà di chiedere

l’aggiornamento del canone. 6. Le nuove sanzioni .

1. La tassazione degli immobili prima della cedolare

secca

Gli immobili sono colpiti da tributi di tipo patrimoniale

(l’Ici, soppressa nel 2008 esclusivamente per le abitazioni

adibite ad abitazione principale, e con esclusione delle

unità immobiliari di categoria A/1, A/8 e A/9, nonché la

stessa Irpef nel caso degli immobili tenuti a disposizione,

dei quali viene inciso un reddito meramente f‌igurativo);

reddituale (l’Irpef e le relative addizionali comunali e

regionali, nonché l’Ires); indiretti, sui trasferimenti (Iva,

imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, impo-

sta sulle successioni e sulle donazioni). Ma sul settore

gravano, direttamente o indirettamente, un’altra serie di

tributi: dall’Irap (in relazione ai fabbricati non strumenta-

li) alla tassa o tariffa sui rif‌iuti; dall’imposta sostitutiva sui

mutui al tributo provinciale per la protezione dell’ambien-

te. Arrivando poi a tributi come l’addizionale provinciale

e comunale sul consumo di energia elettrica e l’accisa sul

consumo di energia elettrica. Un elenco consistente, in-

somma, al quale dovrebbero essere aggiunti i contributi ai

Consorzi di bonif‌ica, di cui la giurisprudenza ha da tempo

riconosciuto la natura tributaria.

Dalla molteplicità e varietà delle forme di imposizione

sopra richiamate discende il fatto che esse riguardano un

altrettanto numeroso e variegato insieme di soggetti che

da tali tributi sono colpiti. Alla foltissima categoria dei

proprietari della casa di abitazione - interessati da nume-

rose delle tassazioni sopra indicate - si aff‌iancano infatti

soggetti che vengono incisi in relazione all’attività econo-

mica svolta: dai locatori “puri” - persone f‌isiche o società

immobiliari che siano - ai fondi immobiliari; dai gestori di

bed and breakfast alle società di intermediazione immobi-

liare quotate (le Siiq).

La situazione nella quale si inseriscono i provvedi-

menti in materia di federalismo f‌iscale si caratterizza,

dunque, per una notevole complessità del sistema e per

un alto livello della tassazione. Caratteristiche alle quali

deve aggiungersi quella della accentuata differenziazione

dei regimi impositivi in relazione alla natura dei soggetti,

in particolare fra tassazione ordinaria del settore immobi-

liare - in capo a persone f‌isiche e società immobiliari - e

imposizione sui fondi immobiliari e sulle Siiq, ampiamen-

te agevolata. Differenze particolarmente pronunciate in

un settore della f‌iscalità immobiliare estremamente im-

portante e delicato come è quello della imposizione sulle

locazioni.

Venendo al regime ordinario di tassazione delle loca-

zioni ai f‌ini delle imposte sui redditi, esso prevede che

il reddito dei fabbricati concessi in locazione sia pari al

maggiore tra il canone risultante dal contratto - ridotto

del 15% - e la rendita catastale (art. 37, c. 4-bis, d.p.r.

22 dicembre 1986, n. 917, Testo Unico delle imposte sui

redditi). Per i fabbricati situati nella città di Venezia cen-

tro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la

riduzione è elevata al 25%.

Ai f‌ini Irpef, il canone imponibile deve essere cumula-

to con gli altri redditi del soggetto e tassato - nell’ambito

del reddito complessivo - secondo i seguenti scaglioni di

reddito e con le rispettive aliquote marginali di imposta:

f‌ino a 15.000 euro = 23%; oltre 15.000 euro e f‌ino a 28.000

euro = 27%; oltre 28.000 euro e f‌ino a 55.000 euro = 38%;

oltre 55.000 euro e f‌ino a 75.000 euro = 41%; oltre 75.000

euro = 43%

Le regole generali prevedono che per determinare il

reddito imponibile, da collocare all’interno dei relativi sca-

glioni, vengano sottratti dal reddito complessivo gli oneri

deducibili e la deduzione per l’abitazione principale (e

sue pertinenze). Applicando le aliquote previste per i vari

scaglioni, si ottiene l’imposta lorda. Diminuendo l’imposta

lorda, f‌ino alla concorrenza del suo ammontare, di tutte le

detrazioni riconosciute, si arriva all’imposta netta.

Sul reddito da locazione si applicano, oltre all’Irpef, le

relative addizionali regionali e comunali, che sono impo-

ste sul reddito che devono essere versate alle Regioni e ai

Comuni da tutti i contribuenti (residenti e non residenti

nel territorio italiano) per i quali, nell’anno di riferimento,

risulti dovuta l’Irpef.

L’aliquota dell’addizionale regionale è stabilita nella

misura dello 0,9%, ma le Regioni possono elevarla f‌ino

all’1,4%. Nelle Regioni che presentano in bilancio un disa-

vanzo sanitario, è obbligatoria l’applicazione dell’aliquota

massima dell’1,4%.

L’aliquota dell’addizionale comunale può essere stabili-

ta dai Comuni f‌ino allo 0,8%. Ogni Comune può comunque

prevedere, per i contribuenti in possesso di specif‌ici requi-

siti reddituali, una soglia di esenzione.

Un trattamento f‌iscale di favore godono - a determinate

condizioni - gli immobili ad uso abitativo concessi in lo-

cazione mediante contratti stipulati secondo gli Accordi,

def‌initi in sede locale fra le organizzazioni della proprietà

edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative,

previsti dall’art. 2, c. 3, della l. 9 dicembre 1998, n. 431 (ov-

vero secondo l’eventuale decreto sostitutivo di cui all’art.

4, c. 3, della stessa legge).

Si tratta dei cosiddetti contratti agevolati, di durata di

3 anni, con proroga di 2 anni, salvo disdetta a determinate

condizioni, stipulati nel rispetto della citata l. n. 431/1998