La cedolare secca sugli affitti

Autore:Spaziani Testa Giorgio
Pagine:4-14
RIEPILOGO

1. La tassazione degli immobili prima della cedolare secca. 2. La cedolare secca nel sistema del federalismo fiscale. 3. Ambito di applicazione della cedolare e tributi sostituiti . 4. Modalità applicative. 5. Sospensione della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone. 6. Le nuove sanzioni .

 
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dott
1/2012 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
LA CEDOLARE SECCA SUGLI
AFFITTI
di Giorgio Spaziani Testa (*)
SOMMARIO
1. La tassazione degli immobili prima della cedolare secca.
2. La cedolare secca nel sistema del federalismo fiscale. 3.
Ambito di applicazione della cedolare e tributi sostituiti . 4.
Modalità applicative. 5. Sospensione della facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone. 6. Le nuove sanzioni .
1. La tassazione degli immobili prima della cedolare
secca
Gli immobili sono colpiti da tributi di tipo patrimoniale
(l’Ici, soppressa nel 2008 esclusivamente per le abitazioni
adibite ad abitazione principale, e con esclusione delle
unità immobiliari di categoria A/1, A/8 e A/9, nonché la
stessa Irpef nel caso degli immobili tenuti a disposizione,
dei quali viene inciso un reddito meramente figurativo);
reddituale (l’Irpef e le relative addizionali comunali e
regionali, nonché l’Ires); indiretti, sui trasferimenti (Iva,
imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, impo-
sta sulle successioni e sulle donazioni). Ma sul settore
gravano, direttamente o indirettamente, un’altra serie di
tributi: dall’Irap (in relazione ai fabbricati non strumenta-
li) alla tassa o tariffa sui rifiuti; dall’imposta sostitutiva sui
mutui al tributo provinciale per la protezione dell’ambien-
te. Arrivando poi a tributi come l’addizionale provinciale
e comunale sul consumo di energia elettrica e l’accisa sul
consumo di energia elettrica. Un elenco consistente, in-
somma, al quale dovrebbero essere aggiunti i contributi ai
Consorzi di bonifica, di cui la giurisprudenza ha da tempo
riconosciuto la natura tributaria.
Dalla molteplicità e varietà delle forme di imposizione
sopra richiamate discende il fatto che esse riguardano un
altrettanto numeroso e variegato insieme di soggetti che
da tali tributi sono colpiti. Alla foltissima categoria dei
proprietari della casa di abitazione - interessati da nume-
rose delle tassazioni sopra indicate - si affiancano infatti
soggetti che vengono incisi in relazione all’attività econo-
mica svolta: dai locatori “puri” - persone fisiche o società
immobiliari che siano - ai fondi immobiliari; dai gestori di
bed and breakfast alle società di intermediazione immobi-
liare quotate (le Siiq).
La situazione nella quale si inseriscono i provvedi-
menti in materia di federalismo fiscale si caratterizza,
dunque, per una notevole complessità del sistema e per
un alto livello della tassazione. Caratteristiche alle quali
deve aggiungersi quella della accentuata differenziazione
dei regimi impositivi in relazione alla natura dei soggetti,
in particolare fra tassazione ordinaria del settore immobi-
liare - in capo a persone fisiche e società immobiliari - e
imposizione sui fondi immobiliari e sulle Siiq, ampiamen-
te agevolata. Differenze particolarmente pronunciate in
un settore della fiscalità immobiliare estremamente im-
portante e delicato come è quello della imposizione sulle
locazioni.
Venendo al regime ordinario di tassazione delle loca-
zioni ai fini delle imposte sui redditi, esso prevede che
il reddito dei fabbricati concessi in locazione sia pari al
maggiore tra il canone risultante dal contratto - ridotto
del 15% - e la rendita catastale (art. 37, c. 4-bis, d.p.r.
22 dicembre 1986, n. 917, Testo Unico delle imposte sui
redditi). Per i fabbricati situati nella città di Venezia cen-
tro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la
riduzione è elevata al 25%.
Ai fini Irpef, il canone imponibile deve essere cumula-
to con gli altri redditi del soggetto e tassato - nell’ambito
del reddito complessivo - secondo i seguenti scaglioni di
reddito e con le rispettive aliquote marginali di imposta:
fino a 15.000 euro = 23%; oltre 15.000 euro e fino a 28.000
euro = 27%; oltre 28.000 euro e fino a 55.000 euro = 38%;
oltre 55.000 euro e fino a 75.000 euro = 41%; oltre 75.000
euro = 43%
Le regole generali prevedono che per determinare il
reddito imponibile, da collocare all’interno dei relativi sca-
glioni, vengano sottratti dal reddito complessivo gli oneri
deducibili e la deduzione per l’abitazione principale (e
sue pertinenze). Applicando le aliquote previste per i vari
scaglioni, si ottiene l’imposta lorda. Diminuendo l’imposta
lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, di tutte le
detrazioni riconosciute, si arriva all’imposta netta.
Sul reddito da locazione si applicano, oltre all’Irpef, le
relative addizionali regionali e comunali, che sono impo-
ste sul reddito che devono essere versate alle Regioni e ai
Comuni da tutti i contribuenti (residenti e non residenti
nel territorio italiano) per i quali, nell’anno di riferimento,
risulti dovuta l’Irpef.
L’aliquota dell’addizionale regionale è stabilita nella
misura dello 0,9%, ma le Regioni possono elevarla fino
all’1,4%. Nelle Regioni che presentano in bilancio un disa-
vanzo sanitario, è obbligatoria l’applicazione dell’aliquota
massima dell’1,4%.
L’aliquota dell’addizionale comunale può essere stabili-
ta dai Comuni fino allo 0,8%. Ogni Comune può comunque
prevedere, per i contribuenti in possesso di specifici requi-
siti reddituali, una soglia di esenzione.
Un trattamento fiscale di favore godono - a determinate
condizioni - gli immobili ad uso abitativo concessi in lo-
cazione mediante contratti stipulati secondo gli Accordi,
definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative,
previsti dall’art. 2, c. 3, della l. 9 dicembre 1998, n. 431 (ov-
vero secondo l’eventuale decreto sostitutivo di cui all’art.
4, c. 3, della stessa legge).
Si tratta dei cosiddetti contratti agevolati, di durata di
3 anni, con proroga di 2 anni, salvo disdetta a determinate
condizioni, stipulati nel rispetto della citata l. n. 431/1998

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