Le cautele del terzo nella contrattazione e nel contratto: individuazione dei contraenti, condizioni, modalità di pagamento, depositi, garanzie, comunicazione dell’elenco dei condomini e della quota di spese, anche in relazione alle norme sulla tutela dei dati personali (privacy)

Autore:Nino Scripelliti

    Intervento svolto al 19° Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.

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@1. Premessa

Con la affermazione da parte della nota sentenza della Corte di cassazione n. 9148/2008 della parziarietà in luogo della solidarietà delle obbligazioni, il condominio, soprattutto se di considerevoli dimensioni, potrebbe essere considerato un contraente meno affidabile. Al di sopra di certe dimensioni del condominio (variabili in relazione alle zone ed al tipo di fornitura e di fornitori), il recupero delle quote non pagate può scendere, per i creditori, al di sotto della convenienza delle iniziative giudiziali e comunque rappresenta un problema pratico a causa dell’eccessivo frazionamento della obbligazione pecuniaria, onde si può temere che i fornitori di merce e di servizi condominiali, scontata preventivamente una certa quota di crediti non esigibili o che non è conveniente esigere, distribuiscano tale quota sul prezzo della fornitura con l’effetto di maggiori oneri per i condomini solvibili ed in generale, di peggiori condizioni contrattuali. Non solo: sarà difficile che ai migliori fornitori convenga di contrattare con un condominio di ragguardevoli dimensioni senza idonee garanzie in grado di recuperare la solidarietà o suoi effetti sostanziali. Certo, i migliori fornitori avranno maggior peso contrattuale e, più degli altri, saranno in grado di dettare le condizioni del contratto e di imporre garanzie e cautele contrattuali. Ma quali? È interesse del condominio individuare questi strumenti che, rassicurando i fornitori, realizzano anche l’interesse condominiale alla chiarezza ed alla funzionalità dei rapporti contrattuali con i terzi, e distribuiscono equamente all’interno del condominio gli oneri della gestione.

@2. Deliberazioni assembleari

Ritengo che si possa affermare con certezza che, la solidarietà tra i condomini esclusa dalla citata sentenza della Corte di cassazione sulla base dell’art. 1123 c.c., non possa essere ripristinata da una deliberazione della assemblea, sia specifica con riferimento ad una determinata obbligazione, ovvero di portata generale e di natura regolamentare. Infatti la maggioranza della assemblea non può imporre alla minoranza e quindi agli assenti o ai dissenzienti, una maggior estensione delle obbligazioni condominiali rispetto al limite posto dalla legge nella recente interpretazione creativa della Corte. Si tratterebbe di deliberazione nulla in quanto esorbitante le competenze della assemblea, salvo che non risulti adottata alla unanimità dalla totalità dei condomini, con gli effetti di un negozio di natura contrattuale; ma anche in tal caso la deliberazione (se non inserita nel regolamento) potrebbe valere per un oggetto determinato (quindi per un certo contratto di appalto o per le obbligazioni contratte in un certo periodo di tempo), ma non a tempo e per affari indeterminati, e non sarebbe opponibile agli aventi causa dei condomini che avessero concordemente adottato il principio della solidarietà, trattandosi di obbligazione personale, efficace solo tra i contraenti, ed estranea all’ordinamento condominiale. La solidarietà tra i condomini potrebbe, nondimeno, essere introdotta fin dall’origine del condominio con regolamento contrattuale mediante clausola accettata da tutti i condomini e, considerata la natura non reale di questa pattuizione, nuovamente accettata nei contratti di acquisto nel caso di successione a titolo particolare nella proprietà delle unità immobiliari. In tutti questi casi...

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