Catasto fabbricati, valori OMI e i pericoli che si presentano

AutoreVincenzo Mele
Pagine699-701
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var
Arch. loc. e cond. 5/2013
VARIE
CATASTO FABBRICATI,
VALORI OMI E I PERICOLI
CHE SI PRESENTANO
di Vincenzo Mele
La stampa diffonde ampie notizie sul nuovo catasto dei
fabbricati.
I due aspetti economici che l’annunciata riforma
prende in esame sono il “valore patrimoniale” e la “nuova
rendita catastale”.
Il quotidiano “Il Sole 24 Ore” ha riportato anche una
simulazione di quello che dovrebbe essere il risultato
f‌inale per un’abitazione dell’attuale Categoria A/3 (tipo
economico), di circa 91 mq., in buono stato, edif‌icata da
meno di venti anni e localizzata nel semicentro cittadino.
L’esempio che qui si riproduce in stralcio è, per brevità,
riferito alla sola città di Roma:
Città Valore di mercato
OMI
Nuovo valore
patrimoniale
Nuova Rendita
catastale attuale
Nuova Rendita
catastale
Differenza
della Rendita
Roma 337.000 161.000 813 8.372 +902
Come chiarito nell’articolo, il “Nuovo valore patrimo-
niale” scaturisce, applicando opportuni correttivi, da
quello rilevato dall’ex Agenzia del Territorio (ora Agenzie
delle Entrate) nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
(OMI), da cui sono anche estratti i valori locativi per de-
terminare la nuova rendita.
L’Omi è il database che l’Agenzia elabora sulla scorta
dell’esame degli atti di compravendita e di aff‌itto re-
golarmente registrati nel semestre esaminato, per cui
essenzialmente l’OMI analizza l’andamento del mercato
immobiliare e registra i valori di mercato (ritenuti idonei)
indicati negli pubblici di compravendita e negli atti privati
di aff‌itto.
Nel caso di abitazioni, la quasi totalità degli immobili
compravenduti o dati in aff‌itto sono tuttavia liberi (e per
tale condizione trovano oggi collocazione, rispetto a quelli
locati) per cui alla luce dell’attuale valutazione OMI, fon-
data con l’esclusione degli immobili locali, può rispondersi
alla domanda: “a quale prezzo potrei vendere il mio immo-
bile qualora fosse libero?”. Nel caso in esame, il “valore
patrimoniale”, è pari a circa la metà del valore di mercato
OMI mediante l’applicazione di generici coeff‌icienti molti-
plicatori per tener conto delle caratteristiche quali altezza
di piano, esposizione ecc.
Del pari estemporaneo è il valore locativo ricavato
dall’OMI, in quanto il valore locativo che si ricava dall’OMI
non tiene conto dell’entità dei canoni ritratti per gli im-
mobili locati.
Invero, se l’immobile è occupato, non si considera che,
nell’attuale sistema legislativo, esistono vincoli fortissimi
all’adeguamento-aggiornamento dei canoni delle locazio-
ni in corso, sia per la rivalutazione annuale (che avviene
solo attraverso una percentuale delle variazioni Istat),
sia quando si tratti di canone “concordato”, o di canone
sottoposto a “cedolare secca”, con esclusione di un suo
aggiornamento almeno al costo della vita.
Accade così che il reddito effettivo ricavabile dall’aff‌it-
to è una variabile ingestibile, e ciò al di là del fatto che il
valore si riduca oggettivamente nel tempo, anche in misu-
ra consistente, in quanto non vi è la possibilità di un suo
aggiornamento scalare, con la conseguenza che il locatore
è costretto, per recuperare il pieno valore locativo, a pro-
cedere alla risoluzione del precedente rapporto, mediante
procedure di sfratto che nella gran parte dei casi si rivela-
no di diff‌icilissima attuazione.
Più chiaramente, un canone contrattualizzato nel 1989
ed aggiornato secondo le variazioni Istat applicate al 75%,
non corrisponde più all’attualità, ma ad un canone fermo al
2004 rispetto al solo “aggiornamento” del costo della vita.
Al contrario, le spese gestionali, di mantenimento del
patrimonio e quelle f‌iscali sono attuali.
In più, se al 1989 (data dell’aggiornamento delle tariffe
catastali) il valore immobiliare si otteneva moltiplicando
la Rendita Catastale per 100, oggi l’introduzione dell’ag-
giornamento delle rendite del 5% e il moltiplicatore intro-
dotto dall’IMU di 160, fa sì che il valore ottenuto sia molto
più prossimo all’attualità di quello vigente 25 anni addie-
tro contraddicendo chi giudica tali valori tropo obsoleti
perché ultraventennali.
Tali considerazioni dimostrano quanto sia falsato e sur-
reale ricavare “valore patrimoniale” e “rendita catastale”
dai dati riportati nell’attuale OMI che allo stato attuale,
non rilevando in maniera rigorosa e massiva i valori e i
canoni degli immobili locati, non può essere adeguato alle
esigenze f‌iscali della totalità degli immobili.
Invero, le valutazioni OMI sono riferibili ad una minima
parte del patrimonio immobiliare, ossia quello che viene
“movimentato” per effetto di compravendite e nuovi con-
tratti di aff‌itto, mediante la rilevazione numericamente
marginale e irriferibili alla restante parte degli immobili.
Di fatto, l’osservazione OMI è riferita solo alla minima
parte (quella movimentata) dell’intero patrimonio im-

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