Corte di cassazione civile sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067

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giur

4/2014 Arch. loc. e cond.

LEGITTIMITÀ

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 20 FEBBRAIO 2014, N. 4067

PRES. BERRUTI – EST. VINCENTI – P.M. CELENTANO (CONF.) – RIC.

ELETTROIMPIANTI ARGENTARIO DI PENNISI (AVV.TI SIRCA E SOLDANI) C. CERULLI

(AVV.TI NUZZACI E PUCINO)

Sublocazione e cessione y Cessione del contratto

y Forma y Comunicazione y Opponibilità al locatore

y Condizioni y Raccomandata con avviso di ricevi-

mento ed equipollenti y Conseguenze y Conoscen-

za della cessione acquisita “aliunde” y Rilevanza y

Esclusione y Accettazione y Necessità.

. Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392,

la cessione del contratto di locazione di immobile de-

stinato ad attività di impresa, che avvenga con la ces-

sione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha

bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli

comunicata con lettera raccomandata con avviso di

ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a con-

sentire la conoscenza della modif‌icazione soggettiva

del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce

requisito di validità della cessione nel rapporto tra

conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tut-

tavia l’eff‌icacia della cessione stessa nei confronti del

contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile

al locatore sino a quando la comunicazione non avven-

ga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si

opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni),

sicché la conoscenza “aliunde” della cessione da parte

del locatore non rileva, a meno che egli, avendola cono-

sciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune

dettata dall’art. 1407 cod. civ. (c.c., art. 1406; c.c., art.

1407; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36) (1)

(1) Orientamento consolidato, già espresso da Cass. civ. 15 febbraio

2003, n. 2311, in questa Rivista 2003, 315 Cass. civ. 23 gennaio 2002,

n. 741, ivi 2002, 212.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - La Elettroimpianti Argentario di Pennisi Aurelio &

C. s.n.c. proponeva opposizione all’esecuzione avverso il

precetto ad essa notif‌icato il 7 gennaio 1998 da Carlo Emi-

lio Cerulli per il rilascio di un immobile adibito a vendita

al dettaglio. A tal f‌ine l’opponente allegava di esser suben-

trata nel contratto di locazione, stipulato tra il Cerulli e

la Casaviva s.n.c. (della quale essa Elettroimpianti era

anche successore), a seguito di cessione d’azienda in data

24 novembre 1995, là dove il Cerulli aveva ottenuto solo in

data 1° dicembre 1995 la convalida di licenza di sfratto per

f‌inita locazione, da eseguirsi nel febbraio 1997. L’opponen-

te chiedeva, pertanto, che l’esecuzione fosse condizionata

dal previo pagamento dell’indennità di avviamento com-

merciale del bene locato.

L’adito Tribunale di Grosseto accoglieva l’opposizione e

dichiarava il diritto della Elettroimpianti Argentario s.n.c.

“di ottenere previamente, rispetto all’esecuzione, la corre-

sponsione dell’indennità di avviamento, nella misura di

euro 2.788,87”.

2. Il gravame interposto da Carlo Emilio Cerulli avverso

detta decisione veniva accolto dalla Corte di appello di Fi-

renze con sentenza resa pubblica il 5 novembre 2007.

2.1. - La Corte territoriale, per quanto specif‌icamente

interessa in questa sede, riteneva che l’indennità di avvia-

mento per la locazione di immobile ad uso commerciale

non fosse dovuta dal Cerulli alla Elettroimpianti Argenta-

rio s.n.c., giacché nei confronti del primo non vi era stata

“formale comunicazione della cessione dell’azienda”, ai

sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, né risultava

che il Cerulli avesse “accettato detta cessione”, non aven-

do egli “alcun obbligo di approfondire la questione del

titolo per il quale l’appellata Elettroimpianti Argentario

s.n.c. gli bonif‌icava il canone locatizio” (potendo ciò aver

luogo per “un mero incarico di pagamento” o per “accollo

semplice”), là dove, peraltro, la società Casaviva s.n.c.

neppure in seguito aveva riferito al Cerulli, nell’ambito di

un contenzioso insorto tra le parti, della “ridetta cessione

aziendale”.

2.2. - Il giudice di appello soggiungeva, inoltre, che la

cessione di azienda non implicava, di per sé, la cessione

del contratto di locazione, con la conseguenza che il dirit-

to all’indennità di avviamento “non costituiva un credito

aziendale disciplinato dall’art. 2559 c.c.”.

3. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Elet-

troimpianti Argentario di Pennisi Aurelio & C. s.n.c., sulla

base di due motivi.

Resiste con controricorso Carlo Emilio Cerulli, che ha

anche depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo mezzo è denunciata violazione e falsa

applicazione dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, nonché

vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.

5, c.p.c.

La ricorrente sostiene che, in base alle emergenze

istruttorie, essa Elettroimpianti Argentario s.n.c., così

come richiesto dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978 ai

f‌ini della liquidazione dell’indennità di avviamento com-

merciale, risultava conduttrice dell’immobile al momento

dell’effettiva cessazione del contratto di locazione (che

non si era ancora verif‌icata allorquando era stato notif‌i-

cato al Cerulli l’atto di opposizione). Peraltro, la mancata

comunicazione della cessione del contratto al locatore

rende solo inopponibile a quest’ultimo detta cessione, ma

“non incide certo sul diritto all’indennità per la perdita

dell’avviamento commerciale”. Del resto, sostiene ancora

la ricorrente, ad integrare la predetta comunicazione al lo-

catore è suff‌iciente “il pagamento dei canoni di locazione

eseguito dal cessionario a proprio nome”, là dove il Cerulli

non aveva mai avanzato contestazioni su “chi fosse il con-

duttore al momento della cessazione della locazione”.

Viene, quindi, formulato il seguente quesito ex art. 366-

bis c.p.c.: “Dica la Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione

se, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la

comunicazione al locatore della cessione del contratto di

locazione unitamente alla cessione dell’azione esercitata

nell’immobile locato possa essere validamente data anche