Corte di cassazione civile sez. III, 16 maggio 2013, n. 11965
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2/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
mancata restituzione, da parte del locatore, del deposito
cauzionale, dall’altro che l’offerta era priva di efficacia).
In tal senso Cass. 2 aprile 2009 n. 7992.
Invero, ben può il locatore rifiutare la riconsegna del-
l’immobile locato ove il conduttore non abbia adempiuto
all’obbligo, impostogli dal contratto, di provvedere alle
riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione, oppure
abbia di propria iniziativa apportato trasformazioni o
innovazioni, poiché in tali ipotesi il recupero della res
richiederebbe l’esplicazione di un’attività straordinaria e
gravosa e, cioè, un facere al quale il locatore non è tenuto,
neppure a norma dell’art. 1227, comma 2, cod. civ. (Cass.
26 novembre 2002 n. 16685, in Giust. civ. 2003, 2157).
È stato precisato che “l’obbligazione di restituire la cosa
locata secondo le condizioni stabilite dall’art. 1590, comma
1, c.c. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere
sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della loca-
zione (che si configura come contratto a termine), e nasce
alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche
la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna
della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di
essa non dovuto all’uso conforme agli accordi convenziona-
li assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni
che sono causalmente collegati alla condotta del medesimo
conduttore (Cass. 15 maggio 2007, n. 11189).
Sulla definizione di danno alle strutture, Cass. 21 luglio
2006 n. 16755 ha fissato il seguente principio: “Per danni
alle strutture devono intendersi non i danni comunque
riguardanti sotto qualsivoglia profilo (ad es. sotto il profilo
puramente estetico come nel caso di una macchia su una
parete) le strutture stesse, ma i danni strutturali e cioè i
danni idonei ad incidere negativamente sull’idoneità delle
strutture dell’edificio a mantenere le previste e normali
condizioni di equilibrio e di stabilità dell’edificio medesi-
mo (sofferenze statiche, quadri fessurativi in atto o pre-
gressi, cedimenti e simili ...”).”
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 16 MAGGIO 2013, N. 11965
PRES. TRIFONE – EST. BARRECA – P.M. PRATIS (DIFF.) – RIC. B. G. (AVV.
BASSARELLI) C. P. G. (AVV. MIRTI DELLA VALLE)
Prelazione e riscatto y Vendita dell’immobile
y Vendita cumulativa simulata da una vendita in
blocco y Effetti.
. In tema di locazioni di immobili urbani a uso diverso
da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto
o con più atti collegati, a uno stesso soggetto di una
pluralità di unità immobiliari tra cui quella oggetto del
contratto di locazione al conduttore, che invoca il dirit-
to di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui
agli articoli 38 e 39 della legge 392/1978, spetta dare
la prova che le parti hanno considerato i vari immobili
ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento
unificatore, che hanno, cioè, inteso concludere una
vendita cumulativa facendola apparire simulatamente
come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare
le aspettative di esso conduttore, essendo tuttavia allo
scopo irrilevante che la futura, unitaria destinazione
del complesso immobiliare sia possibile soltanto a
seguito di interventi edilizi o lavori di ristrutturazione,
purché questi siano materialmente eseguibili e non sia-
no vietati dagli strumenti urbanistici. (l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 38; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.- Con la decisione ora impugnata, pubblicata il 5 apri-
le 2007, la Corte d’Appello di Messina ha accolto gli appelli,
principale ed incidentale, avverso la sentenza del Tribuna-
le di Messina del 21 maggio 2001, proposti rispettivamente
da P.G. e U. C., nonchè da R.A., nei confronti di B. G..
Il Tribunale era stato adito a seguito della domanda,
avanzata da quest’ultimo, di riscatto dell’immobile già ap-
partenuto ad R. A., ubicato nel comune di (omissis), adibito
a sala da barba, locato dal R. al B. e dal primo alienato ai co-
niugi P. - U., in violazione del diritto di prelazione spettante
al conduttore ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 38.
Aveva chiesto pertanto il riconoscimento del suo diritto
di proprietà sull’immobile locato, previa corresponsione
del prezzo, da determinarsi.
1.1.- Sia l’alienante che gli acquirenti convenuti si era-
no costituiti in giudizio ed avevano contestato la domanda,
deducendo che, all’epoca della vendita, il B. non rivestiva
più la qualità di conduttore, per essere stato destinatario
di un’intimazione di sfratto per morosità, e che comunque
il diritto di riscatto era insussistente, trattandosi di ven-
dita in blocco avente ad oggetto l’intera metà di un unico
stabile di proprietà dell’alienante, nel quale erano com-
presi altri beni oltre i due vani locati all’attore.
1.2.- Il Tribunale, espletate c.t.u. e prova testimoniale,
aveva accolto la domanda del B., e, per l’effetto, aveva tra-
sferito la proprietà dell’unità immobiliare dai coniugi P.
- U. in favore dell’attore, determinando in L. 6.455.555 il
prezzo da versarsi nel termine di tre mesi dal passaggio in
giudicato della sentenza; aveva, inoltre, condannato R.A.
al risarcimento dei danni, liquidati in L. 2.000.000, in favo-
re dell’attore; aveva condannato i convenuti a rimborsare
le spese processuali, complessivamente liquidate in L.
8.868.900, oltre accessori, in ragione di un mezzo a carico
dei venditori e di un mezzo a carico degli acquirenti.
2.- Proposto appello principale da parte di P.G. e U.C.,
con atto notificato il 18 settembre 2001 con citazione per
l’udienza del 30 novembre 2001, si costituiva in giudizio
R.A., proponendo altresì appello incidentale, con com-
parsa di costituzione depositata il 10 novembre 2001,
aderendo ai motivi di gravame degli appellanti principali
e chiedendo la rimozione della statuizione di condanna al
risarcimento dei danni a suo carico ed a favore del B..
Costituitosi anche quest’ultimo, la Corte d’Appello ha,
come detto, accolto gli appelli, ritenendo che si vertesse
in ipotesi di vendita in blocco e non di vendita cumulativa,
per essere stato l’oggetto della vendita un piccolo fabbri-
cato a due elevazioni f.t., laddove la locazione concerneva
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