Corte di cassazione civile sez. III, 24 maggio 2013, n. 12977

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giur

Arch. loc. e cond. 2/2014

LEGITTIMITÀ

SUL LEGITTIMO RIFIUTO

DEL LOCATORE DI RICEVERE

ALLA SCADENZA L’IMMOBILE

LOCATO DANNEGGIATO

di Maurizio de Tilla

Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha af-

fermato che risalente giurisprudenza (Cass. nn. 3786/1968,

9581/1970 e 3210/1971), poi costantemente seguita (ex

coeteris, da Cass. nn. 6798/1993 e 6856/1998) e più recen-

temente Cass. n. 16685/2002 (cui adde Cass. n. 5459/2006),

ha affermato il principio secondo il quale, nell’ipotesi in cui

l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in

stato non corrispondente a quello descritto dalle parti al-

l’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione,

si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare

se il rif‌iuto del locatore di riceverlo sia o meno giustif‌icato,

occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti de-

teriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo

di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il

corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso

effettuato trasformazioni e/o innovazioni.

Nel primo caso, trattandosi di rimuovere def‌icienze

che non alterano la consistenza e la struttura della cosa

e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria

e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripri-

stino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria

diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il dan-

no, ed il suo rif‌iuto di ricevere la cosa è conseguentemen-

te illegittimo salvo diritto ai risarcimento dei danni per

violazione del disposto di cui all’art. 1590 cc.; nel secondo

caso, invece, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino

implica il compimento di un’attività straordinaria e gravo-

sa, il locatore può legittimamente rif‌iutare la restituzione

della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

quella del pretore del luogo in cui si trova l’immobile, che

sarebbe competente a norma dell’art. 447 bis c.p.c..».

A sua volta già Cass. n. 3144 del 1979 aveva avuto modo

di precisare che il criterio di competenza di cui all’art. 3

del citato R.D. è criterio di competenza territoriale inde-

rogabile e ciò è confermato dalla riconduzione dell’oppo-

sizione all’ingiunzione all’ambito di un’opposizione volta

a contestare il diritto di procedere all’esecuzione forzata

all’esecuzione, il che riconduce il criterio di competenza

di cui trattasi all’ambito dell’art. 28 c.p.c.

Tale riconduzione è rilevante ai f‌ini dell’ammissibilità

dell’istanza di regolamento di competenza ai sensi dell’art.

45 c.p.c., che sussiste soltanto se il giudice che eleva il

conf‌litto lo fa adducendo che la controversia spetta al giu-

dice rimettente o ad altro giudice per ragioni di materia o

di territorio inderogabile.

Nella specie il conf‌litto è stato proposto per ottenere

l’affermazione da parte di questa Corte dell’esistenza sulla

controversia di un criterio di competenza territoriale in-

derogabile, quale è quello dell’art. 3 del citato R.D .

I principi affermati a proposito dell’ art. 3 valgono ora,

come ha sottolineato il Tribunale di Lecce, anche per

quanto riguarda l’art. 32, comma 2, del D.L.vo n. 150 del

2011, che ora regola il procedimento (e che, nel comma

1, stabilisce anche il rito con cui la controversia ex art. 3

deve trattarsi).

§3. Dev’essere, dunque, dichiarata la competenza per

territorio inderogabile del Tribunale di Bari, dinanzi al

quale la controversia dovrà essere riassunta entro mesi tre

dalla comunicazione del deposito della presente, termine

che varrà anche per la parte qui non costituitasi.

Non è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di

regolamento (da ultimo Cass. (ord.) n. 7596 del 2011).

(Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. III, 24 MAGGIO 2013, N. 12977 (*)

PRES. TRIFONE – EST. AMATUCCI – P.M. SGROI (DIFF.) – RIC. PROV. NAPOLI

(AVV. DI FALCO) C. SIRICO (AVV. DE TILLA)

Obbligazioni del conduttore in genere y Resti-

tuzione della cosa locata y Danni o innovazioni non

consentite sulla cosa locata y Opere di ripristino

di notevole entità y Riferimento all’economia del

contratto ed alle condizioni delle parti y Necessità

y Mancata corresponsione delle somme occorrenti

da parte del conduttore y Rif‌iuto del locatore di

ricevere il bene y Legittimità y Conseguenze.

. In tema di locazione, allorché il conduttore abbia

arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto

sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere

necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino

l’esborso di somme di notevole entità, in base all’eco-

nomia del contratto e tenuto comunque conto delle

condizioni delle parti, il locatore può legittimamente

rif‌iutare di ricevere la restituzione del bene f‌inché tali

somme non siano state corrisposte dal conduttore, il

quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 cod.

civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex

art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi

dell’immobile per l’uso convenuto. (c.c., art. 1220; c.c.,

art. 1590; c.c., art. 1591)

(*) Questa sentenza è già stata pubblicata per esteso in questa Rivista

2013, 600. Si riporta ulteriormente la sola massima con nota di M.

DE TILLA.