Corte di cassazione civile sez. II, 16 gennaio 2014, n. 820

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giur

Arch. loc. e cond. 2/2014

LEGITTIMITÀ

nell’interesse del condominio alla continuità dell’ammini-

strazione - si applica in ogni caso in cui il condominio ri-

manga privo dell’opera dell’amministratore e, quindi, non

solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all’art.

1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di

revoca o annullamento per illegittimità della delibera di

nomina. Ne consegue che l’amministratore condominiale,

la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad

esercitare legittimamente, f‌ino all’avvenuta sostituzione, i

poteri di rappresentanza, anche processuale, dei compro-

prietari, rimanendo l’accertamento di detta “prorogatio”

rimesso al controllo d’uff‌icio del giudice e non soggetto ad

eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare co-

stituzione del rapporto processuale (Cass. n. 18660 del 30

ottobre 2012; Cass. n. 10274/02).

In sintesi il ricorso dev’essere rigettato. Si ritiene equo

compensare le spese di questo giudizio di legittimità, in

considerazione della novità e diff‌icoltà delle problemati-

che giuridiche esaminate concernenti la questione della

conf‌igurabilità della transazione in sede di deliberazione

dell’assemblea condominiale. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 16 GENNAIO 2014, N. 820

PRES. TRIOLA – EST. BURSESE – P.M. CAPASSO (PARZ. DIFF.) – RIC. ROMOLI

ED ALTRI (AVV.TI CAPECE E ROMOLI) C. CONDOMINIO VIA CIMABUE, 15 MILANO

(AVV. GIUGNI)

Regolamento di condominio y Violazione y San-

zioni y Diverse da quelle pecuniarie y Introduzione

nel regolamento y Ammissibilità y Esclusione y Ra-

gioni y Fattispecie in tema di parcheggio irregolare

in area comune sanzionato con la rimozione del-

l’autovettura.

. Qualora nel regolamento condominiale sia inserita,

secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70

disp. att. c.c., la previsione di una “sanzione pecuniaria”,

avente natura di pena privata, a carico del condomino

che contravvenga alle disposizioni del regolamento

stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere su-

periore, a pena di nullità, alla misura massima consen-

tita dallo stesso articolo. A maggior ragione, quindi, per

le infrazioni dei condòmini (nella specie, parcheggio ir-

regolare in area comune) non può ritenersi consentito

introdurre nel regolamento condominiale sanzioni di-

verse da quelle pecuniarie ovvero diversamente “aff‌lit-

tive” (nella specie, rimozione dell’autovettura), posto

che ciò risulterebbe in contrasto con i principi generali

dell’ordinamento che non consentono al privato – se

non eccezionalmente – il diritto di “autotutela”. (Mass.

Redaz.) (att. c.c., art. 70) (1)

(1) Sulla prima parte della massima, ovvero nel senso che

l’ammontare della sanzione non può essere superiore alla mi-

sura massima prevista dall’art. 70 att. c.c., v. Cass. civ., sez. II,

21 aprile 2008, n. 10329, in questa Rivista 2008, 472 e, prima

ancora, Cass. civ, sez. II, 26 gennaio 1995, n. 948, ivi 1995, 315.

La presente pronuncia conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

riforma del condominio, avendo la legge n. 220/2012 modif‌icato l’art.

70 att. c.c. elevando sino ad Euro 200 (e sino ad Euro 800 in caso di

recidiva) l’ammontare della sanzione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato in data 21 dicembre 2002 Agnese

Romerio, Elena Romoli e Riccardo Romoli ricorrevano al

giudice di Pace di Milano per sentir dichiarare nulla o

annullabile la Delib. 21 novembre 2002, Condominio di

via Cimabue n. 15 del 21 novembre 2002, limitatamente al

punto 4 dell’Ordine del giorno, nella parte relativa all’ap-

provazione del regolamento riguardante il posteggio dei

veicoli e, per l’effetto, dichiarare nullo il regolamento

stesso nella parte concernente la sosta delle auto all’in-

terno delle aree condominiali. Secondo gli attori la Delib.

impugnata era contraria agli artt. 1118 e 1123 c.c. ed

era inoltre nulla al punto 4 per impossibilità ed illiceità

dell’oggetto, in relazione ad una sanzione prevista nello

stesso regolamento condominiale a carico dei condomini

in caso d’irregolare parcheggio dei veicoli.

Si costituiva il Condominio di via Cimabue n. 15 in

Milano contestando la domanda attrice e l’adito Giudice

di Pace, con sentenza n. 2460/2004 respingeva la domanda

stessa, compensando le spese processuali.

La sentenza era appellata dagli attori che ripropone-

vano le precedenti istanze ed eccezioni e si costituiva il

condominio che formulava appello incidentale in punto

compensazione delle spese processuali. L’adito tribunale di

Milano, con la sentenza n. 5758/06 depositata il 5 giugno

2006, rigettava l’appello principale ed accoglieva quello

incidentale condannando gli appellanti alle spese del dop-

pio grado. Secondo il tribunale doveva ritenersi legittimo il

contestato regolamento del posteggio delle auto nel cortile

condominiale, perseguendo la legittima f‌inalità di dettare

regole specif‌iche ai singoli condomini per un uso più razio-

nale della cosa comune e una migliore prestazioni dei ser-

vizi che andasse a vantaggio del condominio intero. Ritene-

va altresì legittima anche la previsione di una sanzione in

caso della violazione delle norme regolamentari in parola

concernenti l’irregolare parcheggio dei veicoli (“rimozione

dell’auto non in regola a spese del proprietario”).

Per la cassazione la suddetta decisione ricorrono

Agnese Romerio, Elena Romoli e Riccardo Romoli sulla

base di 2 mezzi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c.;

il Condominio resiste con controricorso. La causa è stata

rinviata per consentire al condominio di autorizzare il pro-

prio amministratore alla proposizione del controricorso,

autorizzazione che è stata poi rilasciata e prodotta.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - Con il primo motivo del ricorso, denunziano gli espo-

nenti la violazione e falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123

c.c. nonchè il vizio di motivazione in ordine ad una circo-

stanza determinante: deroga ai criteri di ripartizione delle

spese f‌issati dalla legge o dal regolamento condominiale.

Ad avviso dei ricorrenti, dal regolamento condominiale

approvato con la Delib. impugnata (punti 1 e 3) si evince

che ad ogni unità immobiliare viene attribuito un unico