Casistica degli obblighi posti a carico del conduttore relativamente alla conservazione della cosa locata, ai sensi degli articoli 1587, n. 1), e 1590, primo comma, del codice civile
| Autore | Antonio Nucera |
| Pagine | 362-363 |
362
dott
4/2015 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
CasistiCa degli obblighi
posti a CariCo del
Conduttore relativamente
alla ConservaZione
della Cosa loCata, ai sensi
degli artiColi 1587, n. 1),
e 1590, primo Comma,
del CodiCe Civile
di Antonio Nucera
L’art. 1587, n. 1), c.c. e l’art. 1590, primo comma, c.c.
sono norme che rivestono particolare importanza nell’am-
bito del rapporto di locazione. La prima, infatti, obbliga
il conduttore ad “osservare la diligenza del buon padre di
famiglia” nel servirsi della cosa per l’uso determinato nel
contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle
circostanze. La seconda impone, sempre al conduttore, di
restituire la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta,
“salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso
della cosa in conformità del contratto”.
Sull’interpretazione di queste due disposizioni la giuri-
sprudenza ha avuto modo di esprimersi in diverse occa-
sioni, al punto che è possibile esemplificare – attraverso
una casistica pratica – il contenuto degli obblighi da esse
previsti.
Iniziamo dall’art. 1587, n. 1), c.c.. Per quanto attiene
il previsto obbligo di diligenza, si osserva che il contenuto
di tale obbligazione comporta in linea generale – per la
magistratura – il dovere, da parte del conduttore, di non
eseguire innovazioni che mutino la natura e la destina-
zione del bene locato (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 1299
del 15 febbraio ‘85). Così, ad esempio, è stato considerata
violazione di tale prescrizione la rimozione di una antica
controsoffittatura in legno (Cass. sent. n. 7412 del 5 luglio
‘91); la realizzazione di un deposito di combustibile senza
il rispetto delle misure antincendio e con modifiche strut-
turali parziali dell’immobile locato destinate a limitare il
futuro godimento dei proprietari (Cass. sent. n. 390 del 26
gennaio ‘86); l’ampliamento di un vano cucina attraverso
l’abbattimento di un muro perimetrale ed installazione,
sull’attiguo balcone, di una veranda a vetri, con conse-
guente pregiudizio per l’estetica e la sicurezza del fabbri-
cato (Cass. sent. n. 2275 del 4 marzo ‘88); l’edificazione su
un nudo terreno locato per l’esercizio di attività commer-
ciali di un capannone e di un box in lamiera (Cass. sent.
n. 2643 del 13 marzo ‘91); la demolizione, irrimediabile,
di alcuni elementi edilizi presenti nei locali locati (Cass.
sent. n. 3586 del 23 marzo’92); l’abbattimento di un muro
divisorio tra l’immobile locato ed uno confinante apparte-
nente ad un diverso proprietario (Cass. sent. n. 9622 del
10 settembre ‘99).
Emerge dunque, dalla casistica che precede, che
perché vi sia inadempimento al dovere di diligenza di
cui al citato art. 1587 c.c. occorre un comportamento del
conduttore tale da alterare, in sostanza, lo stato del bene
locato sotto il profilo strutturale o funzionale (cfr., anco-
ra, la citata sent. n. 7412/’91). Questo, con la necessaria
precisazione, comunque, che ciò che effettivamente rileva
per apprezzare l’importanza di detto inadempimento (ai
fini di giustificare la risoluzione del contratto) è la valu-
tazione, nel caso concreto, dell’interesse del locatore alla
conservazione dell’immobile alla stato originario (cfr, ex
multis, la citata sent. n. 1299/’85).
Venendo invece all’obbligo sancito dall’art. 1590, primo
comma, c.c. di restituzione della cosa al locatore, occorre
anzitutto precisare che – secondo i giudici – il conduttore
risponde del deterioramento per un uso della cosa diffor-
me da quello pattuito, ma non del cattivo stato locativo
conseguente ad un uso in conformità del contratto (Cass.
sent. n. 6408 dell’8 novembre ‘88). Sono, pertanto, stati
considerati effetti dell’uso normale dell’immobile locato
fori, macchie, scoloriture e scrostature di pareti o infissi
(Cass. sent. n. 880 dell’8 febbario ‘90). Parimenti è stata
ricondotta alla normalità dell’uso la necessità di tinteg-
giatura dell’immobile lasciato dal conduttore, rientrando
nel naturale degrado dovuto all’utilizzo il fatto che, dopo
un certo periodo di tempo, i mobili e i quadri lascino im-
pronte sulle pareti (Pret. Padova 24 giugno ‘97).
Di particolare interesse per l’esatta interpretazione
della norma in discorso è, poi, quanto affermato più volte
dalla Cassazione in ordine al diritto di rifiutare la riconse-
gna dell’immobile. Secondo la Suprema Corte, infatti, tale
diritto – desumibile dall’art. 1590 c.c. – va coordinato con
il principio di cui all’art. 1227, secondo comma, c.c. in base
al quale “il creditore ha il dovere di non aggravare con il
fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto
all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa”. Da
tanto deriva che “il locatore non può rifiutare la riconse-
gna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno
cagionato all’immobile, costituito dalle spese necessarie
per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione
del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel caso in cui
il deterioramento dipenda da inadempimento dell’obbligo
di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex
art. 1576 c.c.; il locatore può invece rifiutare la riconse-
gna dell’immobile locato nel caso in cui il conduttore non
abbia adempiuto all’obbligo, impostogli dal contratto, di
provvedere alle riparazioni eccedenti l’ordinaria manu-
tenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato
trasformazioni o innovazioni” (cfr., ex multis, sent. n. 6856
del 13 luglio ‘98).
Risulta, dunque, dal suddetto orientamento – per
quanto qua di interesse – che l’individuazione del conte-
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