Casi clinici di locazione

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 2/2019

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Morte inquilino con amministratore di sostegno: chi resti‑

tuisce l’appartamento?. 2. Si può “pagare” l’avviamento con

assegno circolare?. 3. Locazione commerciale: chi paga la

sostituzione delle tapparelle?. 4. Canoni locazione: che fare

se fallisce il conduttore?. 5. E se il locatario rimane nell’im‑

mobile oltre il termine per il rilascio?.

1. Morte inquilino con amministratore di sostegno: chi

restituisce l’appartamento?

In ipotesi di morte del conduttore assistito, l’istitu-

to dell’amministrazione di sostegno cessa con il decesso

stesso dell’amministrato. Succedono nel possesso dell’ap-

partamento locato gli eredi ed a loro spettano gli incom-

benti relativi alla restituzione dell’appartamento. Qualora,

invece, il locatario sia privo di eredi, il Tribunale, anche

a richiesta del proprietario dell’appartamento, potrà no-

minare un curatore dell’eredità giacente che tra i compiti

conseguenti a tale funzione avrà anche quello di dare cor-

so alla restituzione dell’appartamento al locatore. Saranno

a carico degli eredi, se esistenti, anche i canoni eventual-

mente impagati in proporzione alle quote di successione.

2. Si può “pagare” l’avviamento con assegno circolare?

Il conduttore di un immobile locato ad uso diverso, al

termine della locazione, non può rif‌iutarsi di consegnare al

locatore il bene immobile nel caso in cui costui effettui il

pagamento della dovuta indennità d’avviamento mediante

assegno circolare. Non è, infatti, giustif‌icato il rigetto da

parte dell’inquilino della restituzione a fronte di un’offer-

ta non formale, ma seria e precisa da parte del locatore

di adempiere al pagamento dell’indennità di avviamento

come viene ritenuta dalla giurisprudenza quella della con-

segna di un assegno circolare per l’importo dovuto (cfr. in

punto Cass. civ. 15 novembre 2017, n. 26950). L’illegittimo

rif‌iuto potrebbe anche dare origine ad un’azione di risarci-

mento del danno da parte del locatore.

3. Locazione commerciale: chi paga la sostituzione

delle tapparelle?

Salva diversa pattuizione contrattuale volta ad espres-

samente accollare le spese di manutenzione straordinaria

al conduttore, «il locatore deve eseguire, durante la loca-

zione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di

piccola manutenzione che sono a carico del conduttore»

(articolo 1576, comma 1, Codice civile). L’articolo 1609 del

Codice civile dispone poi che «le riparazioni di piccola ma-

nutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere

eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti

da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipen-

denti da vetustà o da caso fortuito». Da ciò si evince che le

spese per la riparazione e/o sostituzione delle tapparelle,

se non conseguenti ad utilizzo improprio dell’immobile

da parte dell’inquilino o ad altra causa attribuibile al lo-

catario, si presumono imputabili a ragioni di vetustà. Ne

consegue che i relativi costi sono a carico del locatore, il

quale – a norma dell’articolo 1575 del Codice civile – ha

l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso

convenuto (in questo senso anche Tribunale di Monza, 22

settembre 2004).

4. Canoni locazione: che fare se fallisce il conduttore?

In ipotesi di fallimento del conduttore, per quanto

concerne i canoni di locazione scaduti prima della dichia-

razione del fallimento, il locatore deve proporre istanza

d’ammissione allo stato passivo al Giudice delegato della

procedura per insinuarsi nel passivo fallimentare. Tali ca-

noni (che hanno natura privilegiata), saranno corrisposti

– in parte o in toto – nella fortunata ipotesi che il curatore

disponga o sia in grado di reperire i denari necessari. Per

quanto riguarda, invece, i crediti sorti successivamente la

sentenza di dichiarazione di fallimento (i quali non posso-

no essere propriamente def‌initi canoni poiché il contrat-

to di locazione, se il curatore non dichiara di subentrare,

si scioglie per effetto del fallimento medesimo) la legge

prevede che il Giudice Delegato possa ristorarli attribuen-

do al proprietario, per tutta la durata della occupazione

dell’immobile da parte del fallimento, un’equa indennità

che dovrebbe assimilarsi al canone, ma che diff‌icilmente

nella pratica viene effettivamente corrisposta per l’inte-

ro. Tale indennità, se effettivamente percepita, è soggetta

all’ordinaria imposizione IRPEF.

5. E se il locatario rimane nell’immobile oltre il termine

per il rilascio?

Qualora l’inquilino sia in mora nella restituzione

dell’immobile, l’art. 1591 del Codice civile prevede che

egli sia comunque tenuto a versare al proprietario il cor-

rispettivo contrattualmente convenuto f‌ino alla effettiva

riconsegna (corrispettivo def‌inito non più “canone di loca-

zione”, bensì “indennità di occupazione”), salvo l’obbligo

di risarcire il maggior danno eventualmente prodotto e

provato dal locatore.