Casi clinici di locazione

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dott
Arch. loc. cond. e imm. 1/2019
DOTTRINA
CASI CLINICI DI LOCAZIONE
SOMMARIO
1. Il conduttore ha diritto ad un’abitazione senza barriere
architettoniche?. 2. È possibile locare parzialmente ad uso
abitativo?. 3. Locazione di più immobili commerciali urbani:
quando nasce il diritto di prelazione?. 4. A chi spetta la po-
tatura degli alberi del giardino?. 5. Si può delegare la riscos-
sione del canone?.
1. Il conduttore ha diritto ad un’abitazione senza bar-
riere architettoniche?
Non rientra tra gli obblighi del locatore fornire al con-
duttore disabile un immobile privo di barriere architetto-
niche, la cui eliminazione resta un onere dell’inquilino,
salvi diversi accordi contrattuali. In ipotesi di successivo
rilascio dell’immobile, il conduttore che abbia apportato
modif‌iche all’appartamento locato non ha diritto ad inden-
nità per i miglioramenti apportati seppure volti all’elimi-
nazione di barriere ed è tenuto alla riduzione in pristino.
Qualora tuttavia, vi sia stato il consenso del locatore, que-
sti avrà l’obbligo di pagare un’indennità corrispondente
alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del
risultato utile al tempo della riconsegna.
2. È possibile locare parzialmente ad uso abitativo?
La normativa non vieta di locare ad uso esclusivo sol-
tanto una porzione dell’unità immobiliare, con un uso con-
diviso di parte del restante immobile. Tale anomala forma
contrattuale deve essere ricondotta alla disciplina ordina-
ria in quanto a durata e disciplina del canone.
3. Locazione di più immobili commerciali urbani:
quando nasce il diritto di prelazione?
Per quanto attiene la locazione d’immobili urbani ad
uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un
unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto,
di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella ogget-
to del contratto di locazione, nasce in capo al conduttore
il diritto di prelazione (ed il correlato diritto di riscatto
di cui agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978) solamente
qualora vi sia perfetta identità tra il bene venduto e quello
condotto in locazione; tale identità viene meno quando la
vendita riguarda una pluralità d’immobili tra cui è ricom-
preso il bene locato. In una tale fattispecie occorre distin-
guere a seconda che si sia in presenza di una vendita in
blocco (che esclude il nascere in capo al conduttore dei
predetti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che
è irrilevante al f‌ine dell’esercizio del diritto di prelazione,
limitatamente al bene oggetto di locazione). Aff‌inché ri-
corra la vendita in blocco non è indispensabile che l’opera-
zione traslativa riguardi l’intero edif‌icio in cui è compreso
quello locato, ma è suff‌iciente che i vari beni alienati, tra
loro conf‌inanti, costituiscano un unicum e siano venduti
(o promessi in vendita) non come una pluralità di immo-
bili casualmente appartenenti ad un unico proprietario
e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che
conduce in locazione uno di essi, ma come complesso uni-
tario, costituente un bene diverso dalla mera somma delle
singole unità immobiliari. (cfr. in punto Cass. Civ., Sez. VI-
III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015).
4. A chi spetta la potatura degli alberi del giardino?
L’attività di manutenzione ordinaria necessaria per
mantenere in buono stato il giardino locato quale perti-
nenza dell’appartamento è a carico del conduttore, qua-
lora si tratti di mera potatura. In ipotesi, invece, di attività
volte alla rimozione di alberi per ragioni di sicurezza o ve-
tustà, l’onere dei relativi interventi sarà del proprietario,
trattandosi di attività di manutenzione straordinaria.
5. Si può delegare la riscossione del canone?
Il locatore può delegare la riscossione del canone di loca-
zione ad un altro soggetto, anche ad un agente immobiliare.
Il mandatario riscossore provvederà a rilasciare quietanza
al conduttore per conto del proprietario. L’incarico ad incas-
sare deve ovviamente essere reso conoscibile al conduttore.

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