Casi Clinici Di Locazione

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 6/2018

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Ricongiungimento familiare e recesso. 2. Danno da manca-

to rilascio. 3. Mobbing immobiliare. 4. Cane che abbaia ripe-

tutamente. 5. Risoluzione consensuale e registrazione.

1. Ricongiungimento familiare e recesso

Il ricongiungimento familiare è causa di recesso?

Anche nella locazione abitativa, il conduttore può rece-

dere dal contratto anticipatamente, se ricorrono gravi mo-

tivi, inviando al locatore una comunicazione con ricevuta

di ritorno con sei mesi di preavviso motivando la ragione,

grave, che consente e giustif‌ica il recesso.

In assenza di una def‌inizione normativa che qualif‌ichi

ed individui la portata del “grave motivo” è necessario far

riferimento alla giurisprudenza. La Corte di cassazione

ha più volte affermato che i “gravi motivi” che consento-

no – indipendentemente dalle previsioni contrattuali – il

recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi

della L. n. 392 del 1978 (artt. 4 e 27), devono essere:

a) determinati da fatti estranei alla volontà del con-

duttore medesimo,

b) imprevedibili,

c) sopravvenuti alla costituzione del rapporto

d) tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione

del rapporto locativo.

Tra i gravi motivi può, pertanto, rientrare anche l’im-

prevedibile ricongiungimento familiare quando, a causa di

esso, l’immobile non sia più idoneo alle mutate esigenze

abitative del conduttore.

2. Danno da mancato rilascio

Il danno da mancato rilascio si può presumere?

Secondo la Corte di cassazione (cfr. Cass. civ. 25 maggio

2018, n. 1307) nell’ipotesi di occupazione senza titolo di un

immobile non sussiste in “re ipsa”, automaticamente, il dirit-

to al risarcimento del danno da parte del proprietario priva-

to del godimento. Ne consegue che il locatore dovrà in giudi-

zio fornire la rigorosa prova del pregiudizio realmente patito.

3. Mobbing immobiliare

Cause “a raff‌ica” del proprietario. È mobbing immobi-

liare?

Secondo la Corte di cassazione il c.d. “mobbing immo-

biliare” (cfr. in punto anche Cass. civ. n. 5044 del 28 feb-

braio 2017) ricorre nel caso di plurime azioni giudiziarie

temerarie (dunque infondate) respinte e promosse dal

proprietario per tentare di liberare l’immobile al solo f‌ine

di percepire un reddito maggiore dall’immobile medesimo.

Per integrare l’illecito occorre non un’unica condotta,

bensì una pluralità di condotte moleste e/o discriminanti,

non considerate singolarmente, bensì nella loro intrinseca

connessione.

4. Cane che abbaia ripetutamente

Il cane molesto del vicino giustif‌ica il recesso dal con-

tratto?

Il continuo abbaiare di un cane di un condòmino può

giustif‌icare secondo la Corte di cassazione (cfr. Cassazio-

ne civile, sezione III, sentenza 30 maggio 2014, n. 12291) il

giusto recesso dell’inquilino dal contratto di locazione. Gli

ermellini, infatti, ritengono che il “grave motivo” di reces-

so anticipato previsto dall’art. 4 L. 392/’78 possa essere an-

che determinato da fatti che non dipendono strettamente

dal proprietario, come la presenza in condominio o nelle

vicinanze di un cane che continua ad abbaiare.

Anche in questo caso il recesso è subordinato al pre-

avviso di sei mesi a mezzo lettera raccomandata o equi-

pollente.

5. Risoluzione consensuale e registrazione

Va registrata la risoluzione consensuale del contratto?

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

deve essere registrata alla competente Agenzia delle En-

trate. In caso contrario, si rischiano conseguenze sotto il

prof‌ilo f‌iscale. Insieme alla registrazione è necessario al-

tresì assolvere alla relativa imposta, il cui onere grava in

capo al locatore (il quale potrà poi rivalersi sul conduttore

per ottenere il rimborso della metà della somma versata al

f‌isco ex art. 8, L. n. 392/1978).