Casi Clinici Di Locazione

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dott

4/2018 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Erede non convivente e locazione. 2. Locazione e prostitu-

zione. 3. Restituzione somme indovute. 4. Inquilino e rumori

molesti. 5. Stuccatura pareti al termine del contratto.

1. Erede non convivente e locazione

L’erede non convivente succede nel contratto di loca-

zione?

L’erede non convivente del conduttore di un immobile

adibito ad abitazione non succede al locatario nella de-

tenzione qualif‌icata. Ciò poiché il titolo si estingue con la

morte del titolare del rapporto. Ne consegue che qualora

tale erede non convivente non rilasci l’immobile o non sti-

puli un nuovo contratto di locazione potrà essere soggetto

ad azione di rilascio per occupazione senza titolo nonché

a richiesta di risarcimento da responsabilità extracontrat-

tuale (cfr. in punto Cass. Civ. sentenza n. 6965/2001).

2. Locazione e prostituzione

Locare un appartamento ad una escort costituisce fa-

voreggiamento della prostituzione?

La Corte di Cassazione nel 2017, con sentenza n. 1773,

ha chiarito che locare un immobile ad una prostituta non

conf‌igura il reato di favoreggiamento della prostituzione

anche nella fattispecie in cui il proprietario sia consape-

vole che la conduttrice vi eserciterà attività di meretricio.

3. Restituzione somme indovute

Entro quanto tempo il conduttore può richiedere som-

me pagate in eccedenza?

Il conduttore ha sei mesi di tempo dalla cessazione del

rapporto locatizio per il recupero delle somme non dovute

eventualmente corrisposte al locatore. In punto la giuri-

sprudenza ha più volte precisato che la domanda di resti-

tuzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al cano-

ne previsto dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 “decorre dalla

materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto

– la quale coincide con la data in cui il bene viene posto

nell’effettiva disponibilità del locatore – e non dalla cessa-

zione del rapporto giuridico fra le parti; essendo, pertanto,

irrilevante anche l’eventuale successione nel contratto dal

lato del locatore” (cfr. tra le tante Cass. Civ. n. 12994/2013;

Cass. Civ. n. 8143/2009; Cass. Civ. n. 21113/2005).

4. Inquilino e rumori molesti

Chi risponde dei rumori molesti prodotti dall’inquilino?

Se l’inquilino produce rumori superanti la normale tol-

lerabilità, il medesimo conduttore è il solo responsabile

dei pregiudizi cagionati ai vicini di casa. Anche l’even-

tuale azione inibitoria promossa dai danneggiati e volta

a far dismettere il disturbo dovrà essere intentata esclu-

sivamente nei confronti del locatario. Lo ha confermato

anche la Corte di Cassazione in una recente sentenza – la

pronuncia numero 4908/2018 – nella quale gli ermellini

hanno escluso la sussistenza della legittimazione passiva

in giudizio del proprietario nel caso in cui il detentore del

suo immobile produca immissioni moleste cagionanti dan-

ni a terzi.

5. Stuccatura pareti al termine del contratto

Stuccatura pareti al termine del contratto: a chi spetta?

L’art. 1590 del Codice civile impone al conduttore di

restituire la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevu-

ta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta

dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante

dall’uso della cosa medesima in conformità del contratto.

Se non si è proceduto alla descrizione delle condizioni del

bene locato, si presume che il conduttore l’abbia ricevuto

in buono stato locativo e deve conseguentemente resti-

tuirlo nelle medesime condizioni. La presunzione non è

però assoluta, il conduttore può sempre provare il contra-

rio. Tanto premesso, qualora l’immobile al termine della

locazione si presenti con pareti che necessitano di essere

stuccate per chiudere fori o eliminare altre imperfezioni

non trascurabili e non esistenti al momento dell’iniziale

consegna, si deve concludere che spetti al conduttore la

stuccatura delle medesime.