Casi clinici di locazione

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dott
Arch. loc. cond. e imm. 2/2018
DOTTRINA
CASI CLINICI DI LOCAZIONE
SOMMARIO
1. Locazione e miglioramenti dell’inquilino. 2. Oneri accesso-
ri. 3. Locazione di box auto. 4. Mutamento d’uso e idoneità
dell’immobile. 5. Aumento del canone nella locazione com-
merciale.
1. Locazione e miglioramenti dell’inquilino
Il locatore ha diritto ad un’indennità per miglioramenti
al bene locato?
Salva particolare previsione contrattuale, il conduttore
non ha diritto ad alcuna indennità qualora abbia appor-
tato miglioramenti all’immobile locato. Tuttavia, se tali
miglioramenti sono stati eseguiti con l’espresso consenso
del locatore, questi – al termine della locazione – è tenuto
a corrispondere all’inquilino un’indennità pari alla minor
somma tra il costo della spesa ed il valore del risultato
utile al tempo della riconsegna. Lo stabilisce l’art. 1592
del Codice civile, il quale precisa pure che nel caso in cui il
conduttore non abbia diritto ad indennità acuta, il valore
dei miglioramenti può comunque compensare i deteriora-
menti che si sono verif‌icati senza colpa grave.
2. Oneri accessori
Che cosa s’intende per oneri accessori?
Il termine “oneri accessori” relativamente alla locazio-
ne è stato introdotto dalla L. 392/1978 volendosi intendere
con detta accezione i rimborsi delle spese sostenuti ed an-
ticipati dal locatore per la prestazione di servizi generali
di cui gode l’immobile locato; rimborsi che si assommano
al canone di locazione dovuto dal conduttore. L’entità di
tali oneri è di solito strettamente connessa agli impianti di
cui è dotato l’immobile concesso in locazione. Tra di essi,
oneri più ricorrenti sono i costi del riscaldamento centra-
lizzato, dell’ascensore e del servizio di portineria.
3. Locazione di box auto
Quali norme per la locazione di un box auto?
Il contratto di locazione dei box che non possano essere
ritenuti pertinenza di altro bene immobile non è assogget-
tato né alle norme di cui alla legge 431/1998, né a quelle
di cui alla legge 392/1978. Ne deriva che la locazione di
box auto è priva di vincoli relativi alla durata ed all’am-
montare del canone, i quali sono pertanto concordati dalle
parti liberamente, senza alcun tipo di vincolo, nell’ambito
della piena autonomia contrattuale. La normativa di rife-
rimento per la locazione di box auto è dunque solo quella
contenuta nel codice civile, agli articoli 1571 e seguenti. Il
contratto deve tuttavia essere registrato, non diversamen-
te da quanto avviene con riferimento a tutte le altre ipote-
si di locazione di beni immobili ogni qualvolta la durata sia
pari o superiore a 30 giorni l’anno. I costi di registrazione
si dividono in ugual misura tra locatore e conduttore salvo
diversa indicazione. Solitamente gravano sul condutto-
re le sole spese di manutenzione ordinaria; sul locatore
quelle di manutenzione straordinaria.
Per quanto attiene, invece, eventuali costi condominia-
li, essi sono posti a carico del conduttore, a meno che le
parti non dispongano diversamente in contratto.
Se si ha intenzione di concludere una locazione di un
box auto è pertanto possibile stipulare un contratto sulla
falsariga di quello per altre tipologie di locazione, pertanto
senza soggiacere a particolari vincoli di durata e canone,
che potranno essere stabiliti liberamente dalle parti. Tut-
tavia è fondamentale precisare nel contratto che il bene
che si va a locare con l’accordo è adibito ad utilizzo esclu-
sivo di autorimessa. Ciò al f‌ine di evitare fraintendimenti.
4. Mutamento d’uso e idoneità dell’immobile
Se il contratto prevede un diverso uso futuro, il locato-
re deve garantirne l’idoneità?
La previsione in un contratto di locazione della facoltà
del conduttore d’adibire l’immobile locato ad uso differen-
te da quello iniziale non comporta – salvo diversa clausola
contrattuale – l’obbligo del locatore di garantire l’idoneità
dell’immobile a tale successivo utilizzo. In questo senso si
è più volte espressa anche la Corte di cassazione (cfr. in
punto Cass. civ. 11 aprile 2000, n. 4598).
5. Aumento del canone nella locazione commerciale
Locazione commerciale: quale aumento del canone è
legittimo?
In tema di locazioni d’immobili ad uso diverso da quello
abitativo, ogni accordo che abbia ad oggetto veri e propri
aumenti del canone – e non solo l’aggiornamento del cor-
rispettivo secondo quanto stabilito dall’art. 32 della legge
27 luglio 1978, n. 392 – deve ritenersi nullo ex art. 79, pri-
mo comma, della stessa legge, in quanto diretto ad attri-
buire al locatore un canone più elevato rispetto a quello
legislativamente previsto (cfr. in punto anche Cass. civ. n.
13011/2016). Il conduttore può altresì chiedere la resti-
tuzione, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, di
quanto eventualmente versato in eccesso.
Tale nullità colpisce anche le pattuizioni che possono
eventualmente intervenire nel rapporto: infatti, il diritto a
non erogare somme in misura eccedente il canone legalmen-
te dovuto sorge al momento della conclusione del contratto e
persiste durante tutto il corso del contratto medesimo.

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