Casi Clinici Di Locazione

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 6/2017

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Conduttore e ospiti. 2. Modalità di pagamento del canone.

3. Vendita e risoluzione della locazione. 4. Molestie all’inqui-

lino. 5. Canone variabile per lavori straordinari.

1. Conduttore e ospiti

Il conduttore può ospitare terzi per lunghi periodi?

Tra le facoltà derivanti dall’essere conduttore vi è anche

quella di ospitare terzi, anche per lunghi periodi. Qualora

sia contrattualmente previsto un divieto di sublocazione

occorre però verif‌icare che l’esercizio dell’ospitalità non

conf‌iguri una sublocazione mascherata. In merito la Corte

di Cassazione con sentenza 9931/2012 ha ribadito che la

sublocazione deve presumersi “nei casi in cui l’immobile

sia occupato da persone che non sono al servizio o non

siano ospiti del conduttore né a questo legate da vincoli di

parentela o aff‌inità entro il quarto grado”. Sempre la Corte

di legittimità ha in merito statuito che deve ritenersi nulla

“la clausola di un contratto di locazione nel quale oltre

alla previsione del divieto di sublocazione, fosse contenu-

to il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di

persone estranee al nucleo famigliare anagraf‌ico, siccome

conf‌liggente proprio con l’adempimento dei doveri di so-

lidarietà che si può manifestare attraverso l’ospitalità of-

ferta per venire incontro ad altrui diff‌icoltà, oltre che con

la tutela dei rapporti sia all’interno della famiglia fondata

sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in

quanto formazione sociale o con l’esplicazione di rapporti

di amicizia”.

2. Modalità di pagamento del canone

Come, quando e dove si paga il canone?

Il pagamento del canone deve essere per legge effet-

tuato entro e non oltre la scadenza prevista ed al domicilio

del locatore, salvo che nel contratto sia stata stabilita una

diversa modalità di pagamento (ad esempio con bonif‌ico

bancario).

Il canone ha solitamente scadenza mensile, ma può

essere stabilita una rateizzazione diversa, purché non su-

periore ad un anno, salvo che il relativo patto sia stipulato

con atto scritto e trascritto, come previsto dal combinato

disposto degli articoli 1572 e 2643 del Codice civile per

tutti gli atti eccedenti la normale amministrazione.

3. Vendita e risoluzione della locazione

È valida una clausola di risoluzione della locazione in

caso di vendita?

È nulla ai sensi dell’art. 7 della legge 392/78 una clausola

contrattuale che stabilisca la risoluzione della locazione in

ipotesi di futura vendita dell’immobile. Ciò qualora si tratti

di un rapporto soggetto all’applicazione della succitata legge.

Tale divieto trova ragione nella necessità di salvaguar-

dare l’effetto delle norme di ordine pubblico dettate dalla

medesima legge sull’equo canone al f‌ine di assicurare al

conduttore una durata minima del rapporto di locazione.

Lo stesso dicasi, in caso di locazione ad uso diverso da abi-

tazione, per le norme che attribuiscono al conduttore il

diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento nonché

il diritto di prelazione in caso di vendita.

Da quanto sovra esposto ne consegue che, in ipotesi di

vendita dell’immobile – al di là di eventuali clausole con-

trattuali difformi in merito - si applica necessariamente

l’art. 1602 c.c., in base al quale il terzo acquirente suben-

tra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbli-

gazioni derivanti dal contratto di locazione a condizione

che, stante il disposto dell’art. 1599, comma 1, del Codice

civile, il contratto di locazione medesimo abbia data certa

anteriore all’alienazione dell’immobile locato.

4. Molestie all’inquilino

Il proprietario ha l’obbligo di difendere l’inquilino mo-

lestato?

L’art. 1585 del Codice civile impone al locatore l’obbligo

di garantire il conduttore limitatamente a quanto attiene

le molestie che diminuiscono l’uso o il godimento dell’im-

mobile locato arrecate da terzi che pretendono di avere

diritti sull’oggetto del contratto. Null’altro di più.

5. Canone variabile per lavori straordinari

Locazione commerciale: si può stabilire un canone che

aumenti in seguito a lavori straordinari?

Attraverso una specif‌ica clausola contrattuale le parti

possono accordarsi per un canone che si modif‌ichi in segui-

to all’esecuzione di lavori straordinari sull’immobile locato.