Casi Clinici Di Locazione

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dott
5/2017 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
CASI CLINICI DI LOCAZIONE
SOMMARIO
1. Locazione e obbligatorietà di quietanza. 2. Conduttore che
ostacola la vendita dell’immobile. 3. Conduttore e recesso dal
contratto. 4. Destinazione d’uso e risoluzione della locazione.
5. Locazione commerciale e gravità dell’inadempimento. 6.
Locazione di abitazione come ufficio. 7. Locazione ex porti-
neria. 8. Pegno a garanzia dei canoni. 9. Danni a terzi da
omessa manutenzione. 10. Sfratto per morosità, sfratto per
finita locazione e licenza per finita locazione. 11. Pagamento
canone e deposito cauzionale.
1. Locazione e obbligatorietà di quietanza
Il locatore deve rilasciare la quietanza?
L’art. 1199 del Codice civile in merito è molto chiaro: “Il
creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spe-
se del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione
sul titolo, se questo non è restituito al debitore. Il rilascio
di una quietanza per il capitale fa presumere il pagamen-
to degli interessi.” L’obbligo di rilasciare quietanza nasce
solo in seguito a specifica richiesta ed a spese dell’inquili-
no. E questo a prescindere dal fatto che il pagamento sia
stato effettuato con bonifico, con assegno o altro mezzo
tracciabile. Ma in quest’ultimo caso, sarà facile convin-
cere – essendo il suo pagamento tracciato – l’inquilino a
non chiedere la ricevuta (ad evitargli la spesa per il bollo
sulla ricevuta e aggravi burocratici per entrambi). Sulla
questione si è anche espressa la Corte di cassazione, sep-
pure nel 1979, con la sentenza n. 4199, precisando che il
rifiuto del locatore di rilasciare al conduttore la quietan-
za del pagamento dei canoni costituisce violazione di un
ben determinato obbligo di legge. L’ingiustificato diniego
può, pertanto, - hanno rilevato gli ermellini - legittimare
l’eccezione d’inadempimento del locatore con conseguen-
te sospensione del pagamento del canone, ad eccezione
dell’ipotesi in cui la pretesa del debitore appaia contraria
a buona fede. Si osserva, da ultimo, che la quietanza ha
natura di confessione e - come tale - deve essere rilascia-
ta da soggetto giuridicamente capace; può avere qualsiasi
forma, purché sottoscritta o comunque dotata di altro
elemento che ne renda indubbia la paternità (ad esempio
l’eventuale timbratura).
2. Conduttore che ostacola la vendita dell’immobile
Il conduttore che ostacola la vendita dell’immobile ne
risponde?
Il conduttore che ostacola il diritto di visita dell’im-
mobile posto in vendita dal proprietario deve risarcire i
danni arrecati con il proprio comportamento al locatore.
Lo ha confermato più volte anche la Suprema Corte di cas-
sazione (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 19543 del 30 settembre
2015) la quale ritiene un vero e proprio inadempimento
contrattuale il comportamento dell’inquilino che rende
oltremodo difficoltosa la visita di potenziali acquirenti
all’immobile locato. L’obbligo di collaborare in tal senso è
spesso contrattualmente previsto, ma secondo i giudici di
legittimità risulta insito nel negozio stipulato anche ove
non espressamente sancito in contratto.
3. Conduttore e recesso dal contratto
Al conduttore è permesso recedere dal contratto?
Al conduttore è permesso recedere dal contratto in
qualsiasi momento, purché ricorrano gravi motivi e dia
documentata comunicazione al locatore con preavviso di
almeno 6 mesi. Tale facoltà è in capo all’inquilino indipen-
dentemente dalla circostanza che sia prevista o meno dal
contratto di locazione. Per quanto attiene il tipo di motivo,
la normativa richiede solo che sia una ragione oggettiva-
mente grave, dunque, importante per il conduttore mede-
simo.
4. Destinazione d’uso e risoluzione della locazione
Si può risolvere il contratto per violazione di destina-
zione d’uso?
È possibile adire il Giudice delle locazioni per ottenere
la risoluzione del contratto di locazione qualora il con-
duttore di un immobile utilizzi il medesimo in violazione
all’uso contrattualmente previsto. Infatti, tra gli obblighi
non di certo di minima importanza a carico dell’inquilino,
vi è anche quello di godere dell’immobile locato secondo la
specifica destinazione contrattuale.
5. Locazione commerciale e gravità dell’inadempimento
Locazione commerciale: come si valuta la gravità dell’i-
nadempimento?
Secondo la giurisprudenza (cfr. in punto) la gravità
dell’inadempimento va valutata secondo i canoni rintrac-
ciabili nella norma di cui all’art. 1455 c.c. il quale recita:
“Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di
una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’in-
teresse dell’altra”. Si deve dunque considerare l’interesse
del soggetto che adempie ad ottenere la prestazione dovu-
ta verificando le conseguenze concrete dell’inadempimen-
to sull’economia complessiva del rapporto (in astratto, per
la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio ef-
fettivamente causato all’altro contraente). Occorre altresì
tener conto di eventuali elementi di carattere soggettivo,
consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come
un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazio-
ne, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una
protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione
alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità. In que-
sto senso anche Corte di cassazione, Sez. III, 22 ottobre
2014, n. 22346.
6. Locazione di abitazione come ufficio
È lecito locare un’abitazione come ufficio?
La disciplina normativa in materia, infatti, richiede
che vi sia un “allineamento” tra la categoria catastale
dell’immobile che si intende locare e l’impiego che si fa
dello stesso. In ipotesi di incongruenza sono previste delle
sanzioni fiscali. Sotto un profilo invece meramente civili-

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