Casi Clinici Di Locazione

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dott

5/2017 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Locazione e obbligatorietà di quietanza. 2. Conduttore che

ostacola la vendita dell’immobile. 3. Conduttore e recesso dal

contratto. 4. Destinazione d’uso e risoluzione della locazione.

5. Locazione commerciale e gravità dell’inadempimento. 6.

Locazione di abitazione come uff‌icio. 7. Locazione ex porti-

neria. 8. Pegno a garanzia dei canoni. 9. Danni a terzi da

omessa manutenzione. 10. Sfratto per morosità, sfratto per

f‌inita locazione e licenza per f‌inita locazione. 11. Pagamento

canone e deposito cauzionale.

1. Locazione e obbligatorietà di quietanza

Il locatore deve rilasciare la quietanza?

L’art. 1199 del Codice civile in merito è molto chiaro: “Il

creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spe-

se del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione

sul titolo, se questo non è restituito al debitore. Il rilascio

di una quietanza per il capitale fa presumere il pagamen-

to degli interessi.” L’obbligo di rilasciare quietanza nasce

solo in seguito a specif‌ica richiesta ed a spese dell’inquili-

no. E questo a prescindere dal fatto che il pagamento sia

stato effettuato con bonif‌ico, con assegno o altro mezzo

tracciabile. Ma in quest’ultimo caso, sarà facile convin-

cere – essendo il suo pagamento tracciato – l’inquilino a

non chiedere la ricevuta (ad evitargli la spesa per il bollo

sulla ricevuta e aggravi burocratici per entrambi). Sulla

questione si è anche espressa la Corte di cassazione, sep-

pure nel 1979, con la sentenza n. 4199, precisando che il

rif‌iuto del locatore di rilasciare al conduttore la quietan-

za del pagamento dei canoni costituisce violazione di un

ben determinato obbligo di legge. L’ingiustif‌icato diniego

può, pertanto, - hanno rilevato gli ermellini - legittimare

l’eccezione d’inadempimento del locatore con conseguen-

te sospensione del pagamento del canone, ad eccezione

dell’ipotesi in cui la pretesa del debitore appaia contraria

a buona fede. Si osserva, da ultimo, che la quietanza ha

natura di confessione e - come tale - deve essere rilascia-

ta da soggetto giuridicamente capace; può avere qualsiasi

forma, purché sottoscritta o comunque dotata di altro

elemento che ne renda indubbia la paternità (ad esempio

l’eventuale timbratura).

2. Conduttore che ostacola la vendita dell’immobile

Il conduttore che ostacola la vendita dell’immobile ne

risponde?

Il conduttore che ostacola il diritto di visita dell’im-

mobile posto in vendita dal proprietario deve risarcire i

danni arrecati con il proprio comportamento al locatore.

Lo ha confermato più volte anche la Suprema Corte di cas-

sazione (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 19543 del 30 settembre

2015) la quale ritiene un vero e proprio inadempimento

contrattuale il comportamento dell’inquilino che rende

oltremodo diff‌icoltosa la visita di potenziali acquirenti

all’immobile locato. L’obbligo di collaborare in tal senso è

spesso contrattualmente previsto, ma secondo i giudici di

legittimità risulta insito nel negozio stipulato anche ove

non espressamente sancito in contratto.

3. Conduttore e recesso dal contratto

Al conduttore è permesso recedere dal contratto?

Al conduttore è permesso recedere dal contratto in

qualsiasi momento, purché ricorrano gravi motivi e dia

documentata comunicazione al locatore con preavviso di

almeno 6 mesi. Tale facoltà è in capo all’inquilino indipen-

dentemente dalla circostanza che sia prevista o meno dal

contratto di locazione. Per quanto attiene il tipo di motivo,

la normativa richiede solo che sia una ragione oggettiva-

mente grave, dunque, importante per il conduttore mede-

simo.

4. Destinazione d’uso e risoluzione della locazione

Si può risolvere il contratto per violazione di destina-

zione d’uso?

È possibile adire il Giudice delle locazioni per ottenere

la risoluzione del contratto di locazione qualora il con-

duttore di un immobile utilizzi il medesimo in violazione

all’uso contrattualmente previsto. Infatti, tra gli obblighi

non di certo di minima importanza a carico dell’inquilino,

vi è anche quello di godere dell’immobile locato secondo la

specif‌ica destinazione contrattuale.

5. Locazione commerciale e gravità dell’inadempimento

Locazione commerciale: come si valuta la gravità dell’i-

nadempimento?

Secondo la giurisprudenza (cfr. in punto) la gravità

dell’inadempimento va valutata secondo i canoni rintrac-

ciabili nella norma di cui all’art. 1455 c.c. il quale recita:

“Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di

una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’in-

teresse dell’altra”. Si deve dunque considerare l’interesse

del soggetto che adempie ad ottenere la prestazione dovu-

ta verif‌icando le conseguenze concrete dell’inadempimen-

to sull’economia complessiva del rapporto (in astratto, per

la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio ef-

fettivamente causato all’altro contraente). Occorre altresì

tener conto di eventuali elementi di carattere soggettivo,

consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come

un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazio-

ne, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una

protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione

alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità. In que-

sto senso anche Corte di cassazione, Sez. III, 22 ottobre

2014, n. 22346.

6. Locazione di abitazione come uff‌icio

È lecito locare un’abitazione come uff‌icio?

La disciplina normativa in materia, infatti, richiede

che vi sia un “allineamento” tra la categoria catastale

dell’immobile che si intende locare e l’impiego che si fa

dello stesso. In ipotesi di incongruenza sono previste delle

sanzioni f‌iscali. Sotto un prof‌ilo invece meramente civili-